تاریخچه حقوق ثبت در ایران قسمت (2)

تاریخچه حقوق ثبت در ایران قسمت (2)

محمدعلی اختری

 حقوق ثبت، مجموعه مقرراتی است که به‌موجب آن، حقوق اشخاص در مالکیت اموال و املاک و روابط قراردادی مردم و نقل‌وانتقال مالکیتها و تعهدات باید در دفاتر (رسمی) ثبت و گواهی شود که در موارد اختلاف رافع باشد.

حقوق ثبتی را در دوشاخه می‌توان بررسی کرد؛ ثبت املاک و ثبت‌اسناد. ثبت املاک مربوط به تثبیت مالکیت افراد اعم از حقیقی و حقوقی در املاک و اراضی است و فایده آن علاوه بر ایجاد امنیت مالی برای مردم در زمینه مالکیت املاک، امکان ساده وصول و ایصال عوارض و مالیات و حقوق دولتی و فراهم آوردن مقدمات برنامه‌ریزی برای دو حوزه مهم اشتغال و شاخص پیشرفت جامعه یعنی کشاورزی و صنعتی البته ضروری است. اما ثبت‌اسناد،‌ آن قسمت از حقوق ثبتی است که قراردادهای خصوصی اشخاص را اعم از حقیقی و حقوقی در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌نمایند و بیش‌تر به‌منظور اثبات، ایجاد و انتقال مالکیتها، تعهدات، قراردادها و پیمانها به کار می‌رود. البته سابقه تاریخی ثبت‌اسناد در ایران بیش‌تر از سابقه تاریخی ثبت املاک است و منابع بسیاری در خصوص این قسمت از حقوق ثبت وجود دارد و نیز اسناد فراوان که از لطمات زمان نجات‌یافته تا به دست ما رسیده است. دوم این‌که منابع ما در مطالعه حقوق ثبت بسیار است. مؤلفین حقوق ثبتی معمولاً در مقدمه کتابها، تاریخچه‌ای هم از حقوق ثبت آورده‌اند که بیش‌تر گزیده و گذرا است. برخلاف تاریخ حقوق ایران که چندین کتاب به‌طور مستقل داریم، اغلب نوشته‌ها درباره تاریخ و تاریخ اجتماعی ایران، اشاراتی نیز در مورد حقوق ایران علی‌الخصوص شاخه حقوق قضایی دارند که در بیان این مطالب گاهی گریزی هم به حقوق ثبتی می‌زنند.

 تاریخ حقوق ثبت بعد از هخامنشیان تا انقراض ساسانیان

از دوران پس از انقراض هخامنشیها تا تشکیل دولت اشکانی که اسکندر مقدونی و سلوکیها به ایران فرمانروایی داشتند، درباره حقوق ثبت اطلاع چندانی نداریم؛ اما مسلماً همان مقررات مربوط به زمان هخامنشیها کمابیش رایج بوده و آن‌چه که مسلم است در مرکز و ساتراپ‌نشینها، ادارات مرکزی و خزاین و اسناد سیاسی و حقوقی و قضایی نگهداری می‌شد. همه مرافعات و اختلافات بین ایرانیان و یونانیان توسط قضات یونانی و طبق قوانین مدنی یونان حل‌وفصل می‌شده است‌[15] و لذا بدون شک، اسناد و معاملات مردم به زبان یونانی نوشته می‌شده است و این وضعیت تا زمان سلسله بعدی یعنی اشکانیان تا حدودی، ادامه داشته است؛ یکی از اسنادی که در سال 121 میلادی بر پوست آهو نوشته‌شده در شهر دورا اوروپوس از متصرفات اشکانی کشف‌شده است.

این سند که در کنیسه یهودیان (سیناگوگ) به‌دست‌آمده، سند وامی است که مردی برلاس نام مبلغی برای یک سال وام می‌گیرد و اموال غیرمنقول خود را رهن می‌گذارد.‌[16] علاوه بر رهن اموال غیرمنقول، خود بدهکار متعهد شده است مادامی‌که بدهی خود را نداده نزد بستانکار به‌عنوان خدمتکار کار کند. نام بستانکار فرهاد خواجه‌سرا رئیس قلعه ارگ بد (Arka pat) بوده است.

این سند را چند نفر به‌عنوان گواه امضا کرده‌اند. سند در دو نسخه بوده که یک نسخه نزد بستانکار و نسخه دیگر را برای روز مبادا که اگر اختلافی حاصل شد، در مرکز مربوطه نگاهداری می‌کرده‌اند. نسخه‌ای که نزد دولت بایگانی می‌شده به‌صورت طومار لوله‌کرده و لاک و مهرشده به امانت می‌گذاشته‌اند.

 تاریخ حقوق ثبت در زمان ساسانیان

در دوره ساسانیان از سال 247 تا 651 میلادی یکی از پادشاهان این سلسله که شهر کازرون در فارس و گنجه در قفقاز توسط او ساخته‌شده برای شهر نقشه‌کشی نموده و محل خانه‌ها و املاک را تعیین و مشخص کرده بود. در زمان انوشیروان دادگر وظیفه فرمانفرمایان این بود که صورت تغییرات حاصله در املاک را ثبت نماید و برای جلوگیری از تعدیات، قضاتی به ولایات می‌فرستادند تا بر عرایض و شکایات مردم رسیدگی کنند.

این قضات در امر معاملات مردم نیز دخالت داشته، دارای دفاتری جهت تنظیم و ثبت معاملات بوده‌اند. در زمان انوشیروان، دفاتر دیگری نیز از قبیل دفتر ممیزی املاک و مساحی آن وجود داشته که در اخذ مالیات مؤثر بوده است. [17] بنا برنوشته هیربد تنسر کتابت اسناد و سجلات و شروط و التزامات مردمان، خود حرفه‌ای به شمار می‌آمده است؛ چه در این زمینه می‌نویسد «مردم در دین چند اعضایند … عضو اول اصحاب دین و این عضو دیگرباره بر اصناف است. عضو دوم مقاتل = لشگریان، عضو سوم کُتاب و ایشان نیز بر طبقات و انواع و کتاب رسایل، کتاب محاسبات، کتاب اقضیه (قضایا) و سجلات و شروط».[18]

بعضی اسناد و قباله‌ها در آن زمان به‌صورت کتیبه در لوح سنگی حک می‌شده است. میان کتیبه‌های ساسانی در تنگ خشک در نزدیکی سیوند فارس بر تخته‌سنگ بزرگی به طول 4 متر و عرض 3 متر سه کتیبه به خط پهلوی ساسانی (فارسی میانه) موجود است؛ کتیبه اول در گوشه شمالی تخته‌سنگ حک‌شده و دارای 7 سطر است و ظاهراً وقف نامه یا هبه نامه ملکی است مشتمل بر باغ و بوستان و درختان آن و خانه از شخصی به نام فرخ مرد. کتیبه دوم در شمال غربی تخته‌سنگ قرار دارد و مضمون آن مانند کتیبه اول است. [19] هم‌چنین در مقصود‌آباد در جلگه مرودشت به صخره‌ای از کوه رحمت، دو کتیبه به خط و زبان پهلوی (پارسی میانه) کشف شده که اولی سند مالکیت ملکی است به‌نام دستگرد به یک شخص و دومی قباله چاهی است که به همان شخص تعلق دارد. در کتاب «متون پهلوی» نمونه‌ای از عقدنامه ازدواج (قباله زناشویی) درج‌شده است.[20] که آغاز آن «به نام خدا» و درباره پیمان کدخدایی است به‌موجب آن رضایت عروس و داماد و پدر عروس و تعهد به استمرار زناشویی و نفقه زن و ایجاب و قبول و میزان کابین (مهریه) و گواهی گواهان رعایت شده است و آخرین جمله آن «چنین فرجام یافت» می‌باشد. آخرین قباله‌ای که مربوط به دوره پایانی حکومت ساسانیان است در میان خرابه دژی در کوه مغ در شمال تاجیکستان به سال 1933 م. به‌دست‌آمده است. 74 فقره سند متعلق به دیو‌آشتیج [21] آخرین فرمانروای سغدی کشف‌شده است.

این اسناد روی چرم و کاغذ پوست نوشته‌شده و مشتمل است به نامه‌های اداری اسناد ملی و دستورهای اداری و یک قباله ازدواج.

در ایران دوره ساسانی، نوشتن انواع سند از وقف و اجاره و انتقال قطعی اموال منقول و غیرمنقول و مالکیت بر اموال از طریق ارث و خرید‌و‌فروش مورد عمل و اجرا بوده است حتی هبه و بخشش برای مقاصد معین در حقوق ساسانی جای مخصوص خود را دارد. در این دوره، نظارت کلی بر این نهادهای حقوقی به عهده اداره یا دیوان خاص به نام دیوان کرتکان (Divani Kartakan) بوده است که نه‌تنها موقوفه‌ها را ثبت و اسناد مربوط به هرکدام از آنها را نگهداری می‌کرد بلکه ممکن بود به تولیت موقوفه‌ها نیز بپردازد.[22]

در این دوره، نخستین مطلب مهم، تثبیت قراردادها و پیمانها (ثبت آن در دفتر ثبت یا دفتر اسناد رسمی) در شکل نوشته بود و مطلب دیگر، راههای گوناگون تضمین انواع عقد است و سوم حمایت دستگاه قضایی از منافع طرفهای قرارداد.

زیر هر قرارداد رسمی به طرفهای آن قرارداد حق می‌داد که آن را به اجرا درآورد. مسأله کتابت و ثبت قراردادها موجب گردید تا برای انواع گوناگون اسناد و قراردادها ضوابط دقیقی پیدا شود. معمولاً سند قرارداد در چند نسخه تهیه می‌گردید و کمتر از دو نسخه نبود. هر یک از طرفین، یک نسخه سند را با مهرگلی مهر می‌زدند (سند بدون مهر را بی‌اعتبار می‌دانستند). هم‌چنین ثبت قراردادها، در دادگاهها و دفترخانه‌ها (به‌ویژه هنگامی‌که مال مورد معامله غیرمنقول بود) رواج گسترده‌ای داشت. برای انعقاد قرارداد یا سند متعاملین در نزد گواهان و در برابر قاضی، جملاتی را سه بار تکرار می‌کردند و در موارد قرارداد یا پیمان شفاهی، دست هم را فشار می‌دادند.

اگر کسی به مفاد پیمان عمل نمی‌کرد یا تخلفی صورت می‌گرفت، ذی‌نفع به دادگاه مراجعه و درخواست الزام طرف به اتمام قرارداد می‌نمود. اگر کسی در تعهدی یا قراردادی ضمانت می‌کرد، مورد ضمانت در سند و قرارداد اصلی ثبت می‌گردید. اگر کسانی برای تعهدی یا قراردادی ضمانت مشترک می‌کردند، آن را اصطلاحاً هم‌خواستیکه (Hamxvastakeh) می‌نامیدند.

چون فروش اموال غیرمنقول مستلزم انتقال حق واقعی آن بود. غالباً در سندی آن را به ثبت می‌رسانیدند و اما مسؤولیت نوشتن اسناد بر عهده شخصی که ماتیگان یعنی استاندار نامیده می‌شد، بود که دبیرانی در اختیار داشت و هم این اسناد و زمینها را در دفتر ویژه‌ای ثبت می‌کرد. [23]

در زمان قباد و پسرش خسرو انوشیروان، کار مساحی اراضی معمول شد و فهرست اراضی مشمول مالیات و مساحت آنها را در دفتری در مرکز مملکت وارد می‌کردند و نسخه دیگری از آن را برای کارگزاران شاهی در ولایات می‌فرستادند.

 به گفته طبری واحد اخذ مالیات زمین، جریب بود که در حدود یک‌دهم هکتار بود. [24]

نکته مهم؛ اگر در مورد تاریخ حقوق ثبت در زمان ساسانیان اندکی تفصیل دادیم به این علت است که این ترتیبات عیناً در حکومتهای بعدی ایران از جمله خلفای اموی و عباسی معمول بوده و تا زمانهای اخیر در دوره قاجار، در سراسر ایران‌زمین مورد عمل بود، به‌استثنای دوره مغول و غازان خان که از اواسط دوره قاجار، تاریخ حقوق ثبت ما مدون‌تر و مطابق الگوی اروپایی، تأسیسات ثبتی اندک‌اندک مورد اقتباس قرار گرفت.

[15]. راوندی، مرتضی، سیر قانون و دادگستری در ایران، نشر چشمه و کتاب‌سرای بابل، 1368، ص. 13.

[16]. اختری، همان، ص. 128.

[17]. جعفری لنگرودی، محمدجعفر، حقوق ثبت؛ ثبت املاک، چ. دوم، 1356 ص. 10.

[18]. رازانی، همان، ص. 22.

[19]. اختری، همان، ص. 133.

[20]. این کتاب توسط آقای سعید عریان به فارسی ترجمه‌شده است.

[21]. 87 ـ 104 ه‍. ق مطابق 706 ـ 722 م.

[22]. دانشگاه کمبریج، تاریخ ایران، ج. 3، قسمت دوم، ترجمه؛ انوشه، حسن، امیرکبیر، 1377، صص. 52 و 56.

[23]. همان، ج.2، صص. 90 و 18.

[24]. همان، صص. 147 و 148.

ادامه دارد