تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجارهبها
تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجارهبها
تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجارهبها
در قالب بازخوانی یک پرونده بررسی شد؛ .یکی از دعاوی مهم در خصوص روابط میان موجر و مستأجرش دعوای تعدیل (افزایش یا کاهش) اجاره‌بهاست. در پرونده‌ای که بازخوانی کرده‌ایم مالک از میزان پایین اجاره‌بهای پرداختی توسط مستأجرش ناراضی است و از دادگاه تقاضای افزایش نرخ اجارهبها را به قیمت روز می‌کند.
خواهان می‌تواند قبل از طرح چنین دعوایی در دادگاه حقوقی در ابتدا اظهارنامه‌ای رسمی برای مستأجر خود بفرستد و از وی به‌طور رسمی درخواست کند تا بر سر مبلغ بیش‌تری از اجارهبها توافق کند و در مرحله بعد در صورت به‌دست نیامدن توافق طرح دعوای قضایی کند. البته ارسال چنین اظهارنامه‌ای به مستأجر تأثیر زیادی برای موفقیت در دعوا ندارد. البته باید در خصوص دعوای تعدیل اجارهبها خاطرنشان ساخت که تعدیل اجارهبها به‌مفهوم تجدیدنظر در نرخ اجاره‌بهاست و حتی می‌تواند از سوی مستأجر به‌منظور کاهش میزان اجارهبها در دادگاه حقوقی مطرح شود. (در حال‌حاضر بر اساس مفاد ماده 9 از قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394، رسیدگی به این خواسته در صلاحیت شوراهای حل اختلاف می‌باشد.) البته با توجه به این‌که هزینه‌های زندگی و نرخ ملک و اجاره‌بهای املاک در کشور ما بیش‌تر حالت صعودی دارد، کم‌تر شاهد طرح دعوای کاهش نرخ اجاره‌بهای ماهانه از سوی مستأجر هستیم. در هرحال چنین دعوایی دارای یک‌سری تشریفات خاصی است که در ادامه به بررسی و شرح آنها می‌پردازیم.
آغاز اختلاف
خواهان دعوا ابتدا اظهارنامه‌ای برای مستأجر خود ارسال می‌کند و در آن توضیح می‌دهد که میزان اجاره‌بهای پرداختی از سوی وی کم است و از وی می‌خواهد به‌منظور توافق نسبت به افزایش اجارهبها با خواهان همکاری کند، وگرنه وی برای افزایش نرخ آن اقامه دعوا خواهد بود. در پی به‌دست نیامدن توافق، خواهان در دادخواست خود به طرفیت آقای رضوان… عنوان کرده است که مالک شش دانگ پلاک ثبتی در تهران است و قسمتی از پلاک مزبور را که یک باب مغازه است، به موجب سند رسمی به اجاره خوانده داده است و با توجه به این‌که از زمان اجاره مدت زیادی گذشته و شاخص کالا و خدمات بالا رفته و شرایط افزایش اجارهبها فراهم است و خوانده نیز حاضر به افزایش اجارهبها نیست، مستنداً به ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 رسیدگی و اصدار حکم به افزایش اجارهبها با احتساب جمیع خسارات و خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت دادنامه تا زمان اجرای حکم را از دادگاه محترم خواسته است.
رسیدگی دادگاه
پس از ارجاع پرونده به شعبه دادگاه حقوقی مستقر در مجتمع قضایی، دستور ثبت پرونده و ارسال اخطاریه به طرفین و وقت رسیدگی اوراق دادخواست و ضمایم آن به خوانده داده می‌شود. در وقت رسیدگی مقرر خواهان حضور نمی‌یابد، ولی وکیل خوانده حاضر می‌شود و به قاضی بیان می‌کند که حسب ادعای خواهان از تاریخ انعقاد قرارداد اجاره مورخ 4/11/1354 تا به امروز، هیچ‌گونه تعدیلی نسبت به اجارهبها صورت نگرفته است در حالی‌که چنین ادعایی صحت ندارد چرا که رسیدهای پرداخت اجارهبها به خواهان از سوی موکل نشان می‌دهد که میزان اجارهبها با توافق شفاهی میان موکل اینجانب با خواهان، هر چند سال یک‌بار تعدیل شده است. طبق آخرین توافق حاصله میان موکل و خواهان، میزان اجاره‌بهای ماهانه، مبلغ دویست و پنجاه هزار ریال تعیین شده است و درحال‌حاضر مبلغ اخیرالذکر به خواهان پرداخت می‌شود. در این خصوص نمونه رسیدهای پرداخت اجاره‌بهای تعدیل‌شده طی سالهای اخیر پیوست لایحه دفاع شده است. در ضمن خواهان در دادخواست تقدیمی خود تقاضای افزایش میزان اجارهبها را تا ده برابر میزان اجارهبها یعنی به مبلغ دو میلیون و پانصد هزار ریال کرده‌است در حالی‌که هیچ دلیل موجهی مبنی بر افزایش یافتن نرخ اجاره‌بهای ملک استیجاری موضوع دعوا به میزان اعلامی در دادخواست توسط خواهان ارایه نشده است و صرفاً خواهان به تعیین مبلغی آن هم به ده برابر بیش‌تر از اجاره‌بهای تعدیل‌شده فعلی اقدام کرده‌است. از آن‌جا که این تعیین قیمت اجارهبها آن هم با افزایش فاحش قیمت فعلی اجارهبها دلیل موجهی ندارد، به این ترتیب مورد قبول موکل اینجانب نیست. بنا به مراتب فوق، رد دعوای خواهان مبنی بر تعدیل اجارهبها به استناد موارد فوق‌الذکر از محضر دادگاه مورد استدعاست. دادگاه نظر به فنی‌بودن قضیه موضوع را به کارشناسی ارجاع می‌دهد و کارشناس منتخب پس از انجام موضوع کارشناسی نظر خود را به دادگاه ارایه می‌کند. نظر کارشناسی برای طرفین ارسال و طرفین دعوی نسبت به آن اعتراضی نمی‌کنند.
رأی دادگاه
دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین و ملاحظه نظریه کارشناسی به شرح برگ جداگانه مبادرت به صدور رأی به این شرح کرد:
«در خصوص دعوای آقای اباذر… به طرفیت آقای رضوان… به خواسته تقاضای تعدیل اجارهبها و افزایش آن و الزام خوانده به پرداخت مابه‌التفاوت آن با احتساب خسارات دادرسی، دادگاه با ملاحظه اظهارات طرفین و ارجاع امر به کارشناس و مصون‌ماندن نظریه کارشناسی از ایراد و اعتراض خوانده و خواهان و با لحاظ رابطه استیجاری میان خواهان و خوانده، دعوای خواهان را وارد تشخیص و به استناد ماده 4 و 5 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 علاوه بر حکم به تعدیل اجارهبها با ملاحظه نظر کارشناسی به پرداخت مابه‌التفاوت اجارهبها از تقدیم دادخواست لغایت صدور حکم در حق خواهان محکوم می‌کند. در ضمن خوانده را به پرداخت خسارت دادرسی مستنداً به مواد 519 و 520 قانون آیین‌دادرسی مدنی و مواد 1 و 2 قانون مسؤولیت مدنی در حق خواهان محکوم می‌کند. رأی صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاههای تجدیدنظر استان تهران است».
تحلیل پرونده
یک نکته در خصوص پرونده اخیر این است که خواهان در قسمت پایانی خواسته خود، خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت دادنامه تا زمان اجرای حکم را مطالبه کرده‌است در حالی‌که چنین درخواستی وجاهت قانونی و قضایی ندارد زیرا اصولاً تعلق خسارت تأخیر تأدیه نسبت به محکوم‌به در وضعی است که بعد از قطعیت حکم تقاضای صدور برگ اجراییه از دادگاه محترم شده باشد و در ضمن برگ اجراییه به خوانده ابلاغ شده باشد و سپس ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ برگ اجراییه به خوانده نسبت به پرداخت محکوم‌به اقدام نشده باشد. در چنین وضعی پس از اتمام مهلت ده روزه اخیرالذکر، خسارت تأخیر تأدیه به محکوم‌به تعلق خواهد گرفت، نه از تاریخ قطعیت دادنامه مورداشاره توسط خواهان.
در این پرونده به‌نظر از نظر تشریفات دادرسی ایرادی ملاحظه نمی‌شود، زیرا در تقدیم دادخواست مطابق مواد 51 و 57 و 60 قانون آیین‌دادرسی مدنی عمل و ابطال تمبر و هزینه دادرسی به‌طور قانونی انجام شده است. در نحوه ابلاغ وقت رسیدگی به طرفین و ابلاغ اوراق هم ایراد مؤثر دیده نمی‌شود. از نظر ماهوی نیز با توجه به محتویات پرونده و مندرجات رأی صادره ایرادی وارد نیست. به این ترتیب با عنایت به مراتب فوق و محتویات پرونده و مندرجات رأی صادره، محکومیت خوانده مطابق با اصول حقوقی و مقررات موضوعه است. البته تعدیل اجارهبها در قانون مصوب سال 56 فقط هر سه سال یک‌بار امکان‌پذیر است، اما دادگاه به این نکته توجهی نکرده است و از طرفین در این خصوص تحقیق به عمل نیاورده است. مستند دعوای تعدیل اجارهبها ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 است که مقرر می‌کند: «موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجارهبها را بکند، مشروط به این‌که مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجارهبها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کارشناس اجارهبها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است«. در ضمن ماده 5 از همین قانون بیان کرده است: موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجارهبها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند. در این‌صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌کند.
دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد. مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجارهبها مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح فوق درخواست کند. منبع: روزنامه حمایت