پرسش و پاسخ حقوقی

پرسش و پاسخ حقوقی

پرسش: برای خرید سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت نمود؟

پاسخ : الف- سند سرقفلی: باید توجه شود که سند سرقفلی و صلح‌نامه حق کسب و پیشه و تجارت رسمی است یا عادی؟ در صورتی‌که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک اخذ گردد.

حتی اگر فرد (دارنده سرقفلی) حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب می‌شود.

ب- شغل: شغل در اسناد سرقفلی یا به‌عبارت‌دیگر (اجاره‌نامه مبنای سرقفلی) از اهمیت فراوانی برخوردار است. به دیگر سخن هدف از خرید باید معلوم و مشخص باشد. خریدار در صورتی‌که می‌خواهد شغلی غیر از شغل قیدشده در اجاره‌نامه سابق را داشته باشد بایستی در هنگام انعقاد اجاره‌نامه جدید، شغل موردنظر خود را درج نماید. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره‌نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت‌تر خواهد بود.

ج- انتقال: مسأله سومی که دقت در آن از اهمیت بالایی برخوردار است موضوع انتقال می‌باشد؛ یعنی آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر؟ اگر حق انتقال به غیر وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال‌دهنده (مستأجر) در مدت اجاره می‌خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر؟ علی‌رغم این‌که این مسأله خطر زیادی را در برندارد ولی شایسته است مستأجری که دارای حق انتقال است در صورتی‌که مدت اجاره‌اش منقضی شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره‌نامه جدید (توضیح داده خواهد شد) حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال نماید. در این صورت، قطعاً مشکلی، حقوق مستأجر (مالک سرقفلی) را تهدید نخواهد کرد.

پرسش: برای فروش سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت کرد؟

پاسخ : الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر. در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی را که خریداری نموده‌اید یا حق کسب و پیشه‌ای که برای شما حاصل‌شده است را واگذار نمایید شایسته است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شوید.

ب- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت. در صورتی‌که مالک راضی به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلی (مستأجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به‌صورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام نماید.

ج- در صورت وجود حق انتقال. در صورتی‌که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد لازم است توجه نماید که آیا مدت اجاره‌اش منقضی شده یا خیر؟ در صورت انقضاء مدت، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوی الزام به تنظیم اجاره‌نامه مطرح نموده و سپس مبادرت به انتقال ملک نماید. لازم به توضیح است که انتقال علی‌رغم اتمام مدت نیز با توجه به عدم اهمیت مدت قرارداد در قانون روابط موجر و مستأجر 56 صحیح است لیکن با توجه به برخی اختلاف‌نظرهای موجود، انجام پیشنهاد اخیر شایسته‌تر خواهد بود. منبع: آسمان عمران