مقررات حاکم هنگام عقد اجاره
مقررات حاکم هنگام عقد اجاره
مقررات حاکم هنگام عقد اجاره
بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به‌محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره‌بهایی که اجرت‌المثل (اجاره‌بهای به‌روز) لقب دارد، بپردازد.
مقررات حاکم هنگام عقد اجاره/ آیا امکان فسخ قرارداد قبل از تاریخ انقضاء مدت اجاره وجود دارد؟ ازآنجایی‌که تأمین مسکن بیشترین هزینه را در سبد کالای هر خانوار به خود اختصاص داده است، لذا اکثر مردم بامعنی و مفهوم “اجاره” آشنا هستند. با توجه به تنوع سبک زندگی شهروندان و نیاز آنان به خانه یا محل سکونت و اقامت به‌عنوان نیاز اساسی و همچنین استفاده از ساختمانهای با کاربری تجاری، اداری، قانون‌گذار برای تنظیم روابط بین طرفین قرارداد، ضوابط و مقرراتی را پیش‌بینی کرده است.
این مقررات عمدتاً مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، و ۱۳۶۲ و 1376 است که، تشخیص اینکه قرارداد تابع کدام قانون است از اهمیت بسیاری برخوردار است؛ زیرا قوانین مذکور، حقوق متفاوتی را به‌ویژه در خصوص واحدهای تجاری در نظر گرفته‌اند.
بنابراین یکی از مـسـائل مهمی کـه در روابـط مـوجـر و مستأجر باید به آن توجه کرد، این است که روابط آنها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم‌شده است. به‌عبارتی‌دیگر اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند در زمان فعلی اقدام به تنظیم قرارداد اجاره نمایند، بدیهی است که روابط استیجاری خود را باید تحت قانون مصوب سال ۱۳۷۶ درآورند. لیکن قراردادهای قبل از این قانون عمدتاً مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است و مستأجر دارای حقوق مکتسبه‌ای است که ذیلاً به توضیح و تفصیل آنها پرداخته می‌شود.
ویژگیهای کلی مشترک قوانین اجاره
در اجاره هر واحدی باید مدت اجاره معین باشد که معمولاً این مدت برای یک سال تا سه سال تعیین می‌شود و آغاز آن از روزی خواهد بود که موردتوافق موجر و مستأجر واقع‌شده و اگر هنگام تنظیم قرارداد ابتدای مدت تعیین نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
به‌علاوه، مستأجر باید در زمانهای موردتوافق با مالک اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از وی رسید دریافت کند، در غیر این صورت حق فسخ قرارداد برای موجر به رسمیت شناخته‌شده است. همچنین در فرضی که ملک مورد اجاره جهت استفاده مسکونی اجاره داده‌شده، مستأجر حق تبدیل به کاربری اداری یا تجاری ندارد والا در چنین مواردی نیز قانون حق فسخ اجاره را به مالک داده است.
بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به‌محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره‌بهایی که اجرت‌المثل (اجاره‌بهای به‌روز) لقب دارد، بپردازد. البته اگر مستأجر مبلغی را به‌عنوان رهن نزد مالک داشته باشد، مطابق قانون تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستأجر خواهد بود.
در حال حاضر هنگام تنظیم قرارداد اجاره چه قانونی حاکم است؟
آنچه اکنون به‌عنوان مقررات قابل‌اجرا بر روابط استیجاری حاکم است، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. در صورتی قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۷۶ می‌شود که ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود. ازجمله اینکه قرارداد به‌صورت کتبی، در دو نسخه و به امضای دو نفر شاهد و طرفین تنظیم شود. ولی اجاره محلهای مسکونی که پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ تنظیم‌شده باشند، مشمول قانون سال ۱۳۶۲ و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می‌باشند.
موجر باید چه سمتی هنگام تنظیم قرارداد اجاره داشته باشد؟
بنا به قوانین جاری لازم نیست که موجر مالک عین مستأجر باشد، ولی باید مالک منافع عین مستأجر شناخته شود؛ بنابراین اگر الف خانه‌ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است. ولی باید گوشزد نمود که طریقه عملی در قراردادهای اجاره این است که شرط خلاف آن می‌شود، بدین‌صورت که معمولاً شرط می‌شود، مستأجر حق انتقال منافع را به غیر ندارد.
تعریف رهن و اجاره چیست؟
به‌طورمعمول اجاره‌بها همان مبلغی است که باید مستأجر در زمانهای معین به موجر بپردازد؛ اما به پول پیش یا هر مبلغی با هر عنوان که در قرارداد اجاره محل مسکونی به‌عنوان بخشی از اجاره‌بها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام شود، رهن، قرض‌الحسنه یا ودیعه گفته می‌شود. ضمناً هر آنچه به‌عنوان تضمین و از این قبیل بین طرفین توافق شود، معتبر و باید بر اساس آن عمل شود. البته شایسته ذکر است که به جهت پرهیز از معامله ربوی، طرفین از احکام شرعی ودیعه مسکن که در رساله‌های عملیه بیان‌شده است، آگاهی یابند.
جهت بهره‌برداری از مورد اجاره چه بخش از مخارج بر عهده طرفین است؟
تعمیرات اساسی مانند بنایی و اموری از قبیل نصب آبگرم کن یا شوفاژ بر عهده مالک است؛ اما مخارجی که برای حسن استفاده از مورد اجاره است مانند کاغذدیواری و نورپردازی و همچنین هزینه‌های مربوط به شارژ ساختمان بر عهده مستأجر است، مگر آنکه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود.
آیا تنظیم قرارداد اجاره در بنگاه‌های مشاورین املاک به‌منزله قرارداد رسمی است؟
تنظیم قرارداد در برگه‌های چاپی بنگاه‌های مشاورین املاک یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی‌شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد. ضمناً برای تنظیم قرارداد اجاره به‌صورت عادی تأکید می‌شود باید دو نفر به‌عنوان گواه ذیل آن را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ بهره‌مند شوند.
آیا امکان فسخ قرارداد قبل از تاریخ انقضاء مدت اجاره وجود دارد؟
پاسخ این سؤال منفی است زیرا قرارداد اجاره ازجمله عقودی است که طرفین آن را متعهد و پای بند به ادامه آن تا پایان انقضاء مدت اجاره می‌نماید. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره‌برداری ازملک به لحاظ عیبی قابل‌استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری نموده باشند. البته در قراردادهای اجاره امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که درصورتی‌که هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه از قبل اعلام کنند که دراین صورت با تسویه‌حساب موجر و مستأجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد. همچنین تراضی طرفین حین قرارداد که اصطلاحاً به آن اقاله می‌گویند، یکی از عوامل خاتمه دادن به قرارداد اجاره است.
اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره‌بها، هزینه شارژ و … باشد، می‌تواند از مبلغ ودیعه کم کند؟
درصورتی‌که در قرارداد شرط نشده باشد، موجر نمی‌تواند رأساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه که نزد اوست اقدام کند، بلکه باید با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی و مطالبه ضرر و زیان به میزان موردادعا، پس از حکم قطعی به دایره اجرا مراجعه تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه کسر و مانده آن به مستأجر مسترد شود.
در صورت تخلف از مفاد قرارداد، حقوق و تکالیف موجر و مستأجر چیست؟
مالک می‌تواند در صورت استفاده مستأجر مغایر با موضوع قرارداد و برخلاف توافق، مثلاً انتقال محل اجاره به دیگری، تخریب و صدمه به محل اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسکونی با مراجعه به شورای حل اختلاف، درباره محل تجاری به دادگاه عمومی حقوقی، دادخواست تخلیه بدهد.
به‌علاوه، مستأجر هم می‌تواند در مواردی مثل عدم تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) و یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از محل اجاره ایجادشده و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون در نظر گرفتن منافع و حقوق مستأجر، همچنین عدم بازگرداندن مبلغ رهن، قرض‌الحسنه یا هر عنوان دیگری که در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی یادشده مراجعه و دادخواهی کند.
فرآیند گرفتن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف چگونه است؟
شورای حل اختلاف با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. اگر موجر مبلغی به‌عنوان رهن از مستأجر دریافت کرده باشد صدور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین به مستأجر، او مکلف است ظرف مهلتی معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند.
اگر موجر از مستأجر بابت تضمین تخلیه ملک استیجاری چکی دریافت و در متن آن قید شود که بابت تضمین تخلیه است، آیا صادرکننده چک قابل‌تعقیب کیفری است؟
هرگاه کسی مبادرت به صدور چکی کند که در متن آن قید «امانی بودن» یا «تضمین تخلیه ملک
مورد اجاره » را نموده باشد، چک مذکور در ردیف چک مشروط قرارگرفته و مشمول موارد کیفری در قانون صدور چک نخواهد بود.
آیا یکی از ورثه حق دارد در قسمتی از ماترک (خانه پدری) ساکن شود؟
استفاده انحصاری از خانه مورث به‌وسیله احد از ورثه باوجود عدم رضایت سایر وراث، مستلزم پرداخت اجرت‌المثل ملک مزبور به سایر وراث به نسبت سهم‌الارث هر یک است. ازجمله سایر حقوق وراث تقاضای خلع ید متصرف ازملک موصوف است.
تفاوت اساسی مقررات حاکم در روابط موجر و مستأجر در قوانین جاری
۱- بر اساس مقررات قانون سال ۱۳۵۶ در روابط موجر و مستأجر ضرورت ندارد قرارداد کتبی عادی یا رسمی وجود داشته باشد، گرچه به جهت جلوگیری از اختلافات آتی همواره در کلیه قراردادها توصیه می‌شود روابط منعقده کتبی باشد. لذا صرف وجود رابطه استیجاری یا تصرف متصرف ناشی از تراضی موجر به‌عنوان اجاره یا سایر عناوین برای شمولیت قانون کافی است، حتی اگر شفاهی باشد. ولی در قانون سال ۱۳۷۶ برای شمول قانون بر رابطه استیجاری، مکتوب شدن قرارداد به‌صورت سند عادی یا رسمی با شرایط مقرر در قانون مذکور الزامی است، در غیر این صورت اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.
۲- قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ اماکنی که قبل از تصویب قانون به اجاره داده‌شده را هم دربرمی گیرد، ولی قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ صرفاً اماکن و اجاره‌هایی که بعد از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ منعقدشده و روابط استیجاری امروزی را شامل می‌شود.
۳- اماکنی که قبل از سال ۱۳۷۶ قراردادشان تنظیم‌شده، مشمول قانون سال ۱۳۵۶ و صرفاً تابع مقررات همان قانون است، اما اماکنی که بعد ارسال ۱۳۷۶ قراردادشان تنظیم‌شده، مشمول این قانون و علاوه بر آن، تابع مقررات قانون مدنی و بعلاوه شروط موردتوافق بین طرفین نیز خواهد بود.
۴- در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ رابطه استیجاری تقریباً دائمی فرض شده و بنابراین موجر به‌صرف انقضای مدت موجر حق تخلیه ملک را نداشته بلکه تخلیه محل استیجاری مستأجر تابع تحقق شرایط خاصی مانند افراط‌وتفریط مستأجر است، اما در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ به‌محض انقضای مدت و به‌صرف تقاضای موجر، مورد اجاره تخلیه می‌شود.
۵- در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ امکان اعمال تخلیه برای موجر پس از ایجاد حق درخواست لازمه تقدیم دادخواست و رسیدگی قضایی و دادرسی به معنای خاص کلمه است. در حالیه در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تخلیه ملک صرفاً با درخواست و تقاضای موجر در اسناد عادی طبق فرم مخصوص با مراجعه به شورای حل اختلاف و اخذ دستور تخلیه و در اسناد رسمی از طریق دفترخانه و بدون نیاز به انجام مراحل پیچیده دادرسی، محقق می‌شود و این‌یکی از امتیازات خاص قانون سال ۱۳۷۶ برای موجر است.
۶- در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ نگرش و اعمال قانون در اجاره با سند رسمی و سند عادی یا شفاهی یکسان است، ولی در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ نگرش و اعمال و اجرای قانون در اجاره با سند رسمی با اعمال قانون در مورد اجاره‌نامه‌های عادی متفاوت است و اجاره‌نامه‌های غیر مکتوب هم از شمول قانون خارج هستند. در غیر این صورت موجر نمی‌تواند از مهم‌ترین دستاورد آنکه همانا تخلیه ملک آن‌هم از طریق اخذ دستور از شوراهای حل اختلاف و معافیت از مراجعه به دادگاه‌ها است، بهره‌مند شود.
۷- در قانون سال ۱۳۵۶ شروطی که طرفین به‌منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون سال ۱۳۵۶ اتخاذ کنند پس از اثبات در محکمه باطل و بلااثر است، اما در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ یکی از اصول حاکم بر روابط استیجاری شروط موردتوافق طرفین است. منبع: میزان