قولنامه سندی عادی

قولنامه سندی عادی

 اکبر موسوی

 گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست، مثلاً خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به مفاصا (تصفیه) حسابهای شهرداری و دارایی و غیره اقدام نماید در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می‌نمایند و در آن متعهد می‌شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین‌شده در قرارداد معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم‌شده قولنامه می‌گویند.

 آیا دو واژه قولنامه و مبایعه‌نامه یکسان هستند؟

برخی قولنامه را مرکب از قول و نامه می‌دانند یعنی قول مکتوب و بر این مبنا معتقدند به‌موجب قولنامه نمی‌توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و از طرف دیگر مبایعه‌نامه را با استفاده از تعبیری که واژه بیع (خریدوفروش) در زبان حقوقی دارد قرارداد خریدوفروش می‌دانند و بر این اساس معتقدند که الزام متعهد مبایعه‌نامه را به انجام تعهداتش می‌توان درخواست کرد.

باید توجه داشت آن‌چه را که در زبان حقوقی مبایعه‌نامه می‌گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد و نمی‌توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه‌نامه باهم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را بر آنها بار کرد.

 اعتبار قولنامه در دادگاه چه قدر است؟

قولنامه مانند سایر قراردادهایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می‌کنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به‌موجب آن می‌توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می‌کند را از دادگاه درخواست نمود. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می‌تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند.

  وجه التزامی (اجباری) که در قولنامه قرار داده می‌شود چیست؟

طرفین قرارداد برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید می‌کنند تا درصورتی‌که متعهد از انجام تعهد خودسر باز زند مکلف به پرداخت آن مبلغ به‌طرف دیگر (معهدله) باشد، این مبلغ را وجه التزام می‌گویند.

  قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می‌گیرد؟

اصولاً درج وجه التزام در قولنامه به یکی از روش ذیل می‌تواند باشد:

۱) در قولنامه قید می‌شود، درصورتی‌که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نماید، فلان مبلغ را باید به‌طرف دیگر بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می‌تواند با احراز عدم اجرای تعهد وجه التزام تعیین‌شده را مطالبه کند و نمی‌توان هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.

۲) در قولنامه طرفین موافقت می‌نمایند که در تاریخ…. در دفترخانه شماره…. حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ…. به‌طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.

۳) چنان چه در قولنامه ذکر شود: طرفین موافقت نمودند در تاریخ….. در دفترخانه…. حاضر شوند و سند رسمی تنظیم نمایند و در صورت عدم حضور یا امتناع فروشنده، فروشنده ملزم به انتقال و پرداخت روزانه…. ریال خسارت تأخیر است، در این فرض مالک باید مورد را به خریدار منتقل کند و خسارت مذکور را هم بپردازد.

کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد. مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.

 آیا قولنامه تنظیمی در بنگاه معاملاتی سند رسمی است؟

قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاههای معاملاتی و یا بیرون از آنجا تنظیم می‌شود سندی عادی است و به همین خاطر طرفین (خریدار و فروشنده) باید نهایت دقت را در تنظیم آن بنماید تا بعداً دچار مشکل نشوند.

  چند توصیه به خریدار

۱) خریدار باید مشخصات مالی را که قصد خرید آن را دارد، با آن‌چه در سند قیدشده مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد.

۲) اگر مورد معامله ملک می‌باشد، بررسی کنید که توابع و منضمات و ملحقات و مشاعات ملک به‌طور روشن در سند توصیف‌شده باشد. (آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره)

۳) اگر کسی که قولنامه را امضا می‌کند خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی و یا قیم مالک است. دلایل احراز سمت آنها را بررسی کند و ببینید آیا وکیل در وکالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ و اگر امضاکننده ولی مالک است مطمئن شود که در زمان امضا قولنامه توسط ولی کودک، بالغ نشده است. هم‌چنین در جایی که امضاکننده قیم مالک است باید روشن شود که آیا قیم به‌تنهایی حق فروش مال مولی‌علیه (صغیر) خود را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته‌شده است.

۴) اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، باید گواهی انحصار وراثت را ببیند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و هم‌چنین تصفیه‌حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.

۵) خریدار مطمئن شود که فروشنده ممنوع المعامله یا مشمول فراری نظام‌وظیفه نباشد که در این حالت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نخواهد بود.

۶) اگر فروشنده خیلی پیر یا مریض‌احوال است و حرکات غیرعادی دارد. خریدار باید این احتمال را بدهد که او محجور است و برای اطمینان به اداره سرپرستی محجورین مراجعه نماید و مطمئن شود که نام فروشنده در میان اسامی محجورین آن اداره نباشد.

۷) تا زمانی که مورد معامله را دریافت نکرده یا با سند رسمی به وی منتقل نشده از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری نماید.

۸) اگر قصد خرید ملک (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری) را دارد مطمئن شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود در قرارداد ترتیب و مهلت و ضمانت اجرای بیرون رفتن مستأجر قید شود.

۹) خریدار سعی می‌کند تمام پرداختیها به‌وسیله چک تضمینی انجام شود تا درصورتی‌که فروشنده منکر دریافت وجه شود، وسیله‌ای برای اثبات پرداخت خود داشته باشد.

۱۰) در قولنامه برای حضور در دفتر اسناد رسمی (محضر) حتماً روز و ساعت و دفترخانه مشخصی را تعیین نمایند و برای عدم حضور یا امتناع از حضور وجه التزام سنگینی قرار داده شود.

۱۱) در مورد خرید املاک دقت شود که ملک موردنظر مشکل ثبتی یا معاوضی نداشته باشد.

چند توصیه به فروشنده

۱) از توأم مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان حاصل شود و شروطی در قولنامه آورده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت قیمت معامله، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.

۲) مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد.

۳) حتماً در خصوص پرداخت مابقی قیمت از طرف خریدار، زمان تعیین شود و این نکته ذکر گردد که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می‌تواند فسخ معامله را اعلام نماید و معامله را برهم زند.

۴) اگر مالکین متعدد باشد و یکی از آنها عهده‌دار مذاکره با خریدار باشد و حتماً باید ذیل قولنامه را همه مالکین امضا نمایند، مگر این‌که به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکین قولنامه را امضا می‌نماید.

۵) فروشنده باید کلی مشخصات ملک را در قولنامه تصریح کند. به‌خصوص زمانی که این مشخصات منفی و مربوط به عیب و نقص مورد معامله است.

۶) اگر قیمت معامله را از طریق چک دریافت می‌کند باید توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، وی تنها می‌تواند وجه چک را مطالبه کند و معامله را نمی‌تواند برهم زند. مگر این‌که چنین شرطی را در قرارداد گنجانده باشند.

 اگر خریدار یا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت مورد معامله خودداری نمایند، طرف دیگر چه حقی دارد؟

طرف دیگر می‌تواند الزام معامله را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه درخواست نماید و پس از قطعیت حکم، درخواست صدور اجراییه نماید. در صورتی‌که طرف معامله از حضور در دفترخانه جهت امضا خودداری کند، نماینده اجرای احکام سند انتقال را امضا خواهد کرد.

قبل از اقامه چنین دعوایی بهتر است حسب مورد (فروشنده یا خریدار)، امتناع طرف دیگر از حضور در دفترخانه و حاضر و آماده بودن خود در دفترخانه را برای انتقال، به‌وسیله گواهی دفترخانه یا تأمین دلیل از دادگاه و یا ارسال اظهارنامه
ثابت نماید.

 در خریدوفروش اتومبیل، فروشنده به چه نکاتی باید توجه داشته باشد؟

۱) هم‌زمان با تنظیم قولنامه، فروشنده بالاترین درصد از بهای اتومبیل را به‌صورت نقد دریافت دارد.

۲) خریدار از طریق رؤیت مدارک شناسایی احراز هویت شود.

۳) پرداخت باقیمانده در دفترخانه اسناد هم‌زمان با انتقال سند خودرو پیش‌بینی‌شده، موعد مراجعه و شماره دفترخانه نیز معین گردد.

۴) در قولنامه قید گردد در صورت عدم مراجعه و یا عدم آمادگی خریدار جهت پرداخت باقیمانده بها، وی متعهد به پرداخت خسارت تأخیر و انجام تعهد به ازای هر روز مبلغ معینی باشد.

۵) در قولنامه وضعیت فنی و بدنه و سایر مشخصات و شرایط اتومبیل درج و علم و آگاهی خریدار نسبت به آن پیش‌بینی گردد.

۶) تحویل اتومبیل طی صورت‌جلسه یا در پشت قولنامه با قید تاریخ و ساعت
صورت گیرد.