شمـا مالکیـد یـا مستـأجر
شمـا مالکیـد یـا مستـأجر
شمـا مالکیـد یـا مستـأجر
همین چند روز پیش که صدای داد و بی داد همسایه از کوچه به گوش می‌رسید به خاطر چندرغاز داد و بی دادی بلند شده بود که بیاوببین نزدیک رفتم، دعوا دعوای مالک و مستأجر بود مستأجر فریاد می‌کشید و می‌گفت: ماه‌به‌ماه دارم این‌همه اجاره بهت می‌دم حالا خانه‌ات رو هم من تعمیر کنم و مالک صدایش را بلندتر از مستأجر کرد و گفت: تو داری در آن خانه زندگی می‌کنی انتظار داری بنده هزینه‌های تعمیرات را پرداخت کنم همینه که هست می‌خوای بخواه نمی خوای تخلیه کن.
شاید شما هم دعاوی این‌چنین را بسیار دیده و یا شنیده باشید. به‌راستی چه کسی مسؤول پرداخت تعمیرات مورد اجاره است؟ موجر یا مستأجر.
تعریف اجاره
اجاره عقدی است که به‌موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌گویند.
تعمیرات مورد اجاره
مورد اجاره ممکن است اشیا، حیوان یا انسان باشد، بر این اساس، ساختمانهای مسکونی و تجاری که به اجاره داده می‌شود، جزو اشیای مورد اجاره محسوب می‌شود و امکان دارد که در مدت‌زمان اجاره نیاز به تعمیرات اساسی یا جزیی داشته باشد که باید به حقوق و وظایف موجر و مستأجر در این مورد به‌طور کامل آشنایی داشت تا موجب به وجود آمدن اختلافی نشود. تعمیرات اساسی مکان استیجاری یعنی تعمیراتی که مربوط به اصل بنا و تأسیسات عمده نصب‌شده در آن باشد، مانند باز کردن پنجره و نورگیر درودیوار ساختمان یا نصب در باز کن برقی برای پارکینگ، نصب دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه یا آسانسور، تعویض سیم‌کشی ساختمان بر عهده موجر و صاحب ساختمان است؛ اما تعمیرات جزیی مانند تعمیر قفل ورودی و یا تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره است مانند نصب توری در و پنجره بر عهده مستأجر است. البته این موضوع تا زمانی است که 2 طرف برخلاف آن با یکدیگر توافق نکرده یا نکنند، زیرا موجر یا مستأجر می‌توانند با توافق یکدیگر، هرکدام از این وظایف را بر عهده بگیرند.
و تعمیرات اساسی و تمام مخارجی که برای امکان انتفاع (بهره‌مندی) و استفاده از عین مستأجره است به عهده موجر است، مگر این‌که ضمن عقد اجاره 2 طرف به‌طور دیگری با هم دیگر توافق کرده باشند یا عرف آن منطقه خلاف آن باشد. ماده 20 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56 و ماده 10 این قانون مصوب سال 62 نیز به این موضوع اشاره‌کرده است. با این موارد، می‌توان گفت که تعمیرات اساسی اماکن استیجاری مانند تعمیر دستگاههای سرمایشی، گرمایشی و آسانسور بر عهده موجر است.
حال شاید برای شما این سؤال پیش آید که اگر موجر نسبت به انجام تعمیرات اساسی اقدامی انجام ندهد، آیا مستأجر باید تعمیرات را انجام دهد؟ اگر موجر اجازه تعمیرات را با پرداخت هزینه‌ها توسط خودش به مستأجر دهد، او می‌تواند تعمیرات را انجام دهد در غیر این صورت مستأجر می‌تواند از طریق دادگاه موجر را به تعمیرات الزام کند و در صورت ملزم نشدن موجر به انجام تعمیرات، مستأجر می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.
چنان چه موجر از انجام تعمیرات خودداری کند یا الزام او به تعمیر کردن هم فایده‌ای نداشته باشد و نتوان از مورد اجاره استفاده مطلوب کرد و عیبهایش برطرف نشود، قرارداد اجاره باطل می‌شود و اگر مستأجر بدون اجازه موجر اقدام به تعمیرات کند، حق مطالبه هزینه‌های تعمیرات را از موجر ندارد.
اگر در مدت اجاره، تعمیراتی لازم باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات شود، اگرچه هم در این مدت نتواند از عین مستأجره به‌طورکلی یا جزیی استفاده کند؛ در این صورت مستأجر حق فسخ اجاره را دارد.
در صورت اجازه موجر به مستأجر برای انجام تعمیرات، مستأجر می‌تواند بعد از انجام تعمیرات هزینه‌های مربوطه را از موجر دریافت کند و یا آن را با اجاره‌بها تسویه‌حساب کند و اگر هزینه‌های تعمیرات بیشتر از مبلغ بهای اجاره باشد امری منطقی و عقلانی نیست، مگر این‌که هر 2 طرف در مورد پرداخت آن با هم توافق کرده باشند.
اختلافات موجر و مستأجر در تعمیرات اماکن استیجاری
به‌طورمعمول، اماکن مسکونی و تجاری که برای استفاده افراد باشد برای استفاده بهینه، نیاز به تعمیر و به عبارتی نگه‌داری دارد، در غیر این صورت بر اثر گذشت زمان، آن مکان تخریب و استفاده از آن هم غیرممکن می‌شود.
تعمیر اماکن استیجاری به 2 بخش کلی و جزیی تقسیم می‌شود، تعمیرات کلی یعنی آن‌چه بنا به تعبیر قانون‌گذار، مربوط به اصل بنا و تأسیسات عمده آن است بر عهده موجر است و تعمیرات جزیی که از آن در قانون به‌عنوان استفاده بهتر از ملک یادشده مانند تزیین جزیی، تعمیرات کاشی‌کاری و سنگ‌کاری به همراه هزینه‌های آن بر عهده مستأجر است.
حال اگر مستأجر در ملک استیجاری بدون اجازه موجر تعمیراتی انجام دهد آیا حق مطالبه هزینه‌ها را دارد یا خیر؟ ماده 502 قانون مدنی دراین‌باره عنوان کرده که مستأجر حق مطالبه هزینه‌های صرف شده برای تعمیر اماکن اجاره‌ای را ندارد
در خصوص اختلاف میان موجر و مستأجر درباره تعمیر اماکن استیجاری بد نیست بدانید که درصورتی‌که ملک استیجاری نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد، مستأجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و موجر باید در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود، تعمیرات موردنظر را انجام دهد، در غیر این صورت مستأجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه و از دادگاه درخواست کند که به او اجازه داده شود که تعمیرات را انجام دهد و هزینه‌های آن را حداکثر تا 6 برابر اجاره‌بها با موجر حساب کند.
یکی از اختلافاتی که میان مستأجر و موجر امکان دارد، پیش بیاید این است که در بعضی مواقع موجر به‌منظور تخلیه ملک توسط مستأجر، انشعاب آب، برق و گاز و … را قطع می‌کند که طبق ماده 24 روابط موجر و مستأجر سال 56، موجر حق چنین عملی را حتی به بهانه تعمیرات ندارد مگر در مورد تعمیرات ضروری یا این‌که مستأجر، بهای مصرفش را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد که موجر در این موارد می‌تواند اقدام به قطع انشعاب آب، برق، گاز و … کند.
در صورت بروز چنین اختلافاتی مستأجر حق دارد، به دادگاه مراجعه و درخواست رسیدگی به این موضوع را مطرح کند و دادگاه مکلف است بدون رعایت تشریفات دادرسی به این دادخواست رسیدگی و رأی مقتضی را صادر کند.
در بعضی موارد، مالک (موجر) قصد فروش ملکش را دارد یا می‌خواهد از ملکش بازدیدی داشته باشد که اگر ملک نیاز به تعمیر داشته باشد، برای آن اقدام کند که اگر مستأجر از ورود موجر به ملکش ممانعت به عمل آورد، موجر می‌تواند به دادستان مراجعه کند. دادستان به‌عنوان مدعی‌العموم به ضابطان نیروی انتظامی می‌تواند دستور دهد تا آنها (مأموران نیروی انتظامی) به‌عنوان خریدار با مالک به ملک موجر بروند و آن را از نزدیک مشاهده کنند، در صورت ممانعت مستأجر از ورود موجر و مأموران نیروی انتظامی به ملک، این مورد سرپیچی از دستور مقام قضایی تلقی و موضوع به دادستان اعلام می‌شود و مستأجر به دستور قضایی دادستان تحت تعقیب قرار می‌گیرد. تشخیص این‌که تقاضای موجر یک امر ضروری است (بازدید ملک برای تعمیر) یا نه بر عهده مقام قضایی است. منبع: تبیان