حق مستأجر برای فسخ قرارداد اجاره

حق مستأجر برای فسخ قرارداد اجاره

مستأجر باید بتواند به‌طور کامل از منافع مالی که اجاره کرده است، منتفع بشود و هر عیبی که موجب نقص در بهره‌مندی مستأجر شود، در صورت امکان باید رفع شود؛ اگر هم رفع عیب و ایراد عین مستأجره (مانند واحد مسکونی) امکان‌پذیر نباشد، مستأجر حق دارد تا قرارداد اجاره را فسخ کند.

ممکن است پس از انعقاد عقد اجاره، مشخص شود که عین مستأجره، معیوب است. در این صورت مستأجر حق دارد قرارداد اجاره را فسخ کند؛ البته فسخ قرارداد اجاره شرایطی دارد که سعید مرادی، حقوقدان و وکیل دادگستری به تشریح آن پرداخته است.

مرادی در خصوص این‌که در صورت وجود عیب در عین مستأجره، چه اقدامی باید انجام داد، اظهار کرد: برابر ماده 471 قانون مدنی، برای صحت اجاره باید انتفاع (بهره‌مند شدن) از عین مستأجره با بقای اصل آن ممکن باشد.

وی ادامه داد: باید توجه داشت اگر عین مستأجره معیوب باشد، مستأجر حق فسخ اجاره را دارد اما اگر موجر اقدام به رفع عیب کند و این رفع عیب به نحوی باشد که ضرری به مستأجر نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.

 عیب موجب نقصان منفعت

این وکیل دادگستری افزود: ضمن این‌که عیبی موجب حق فسخ به‌وسیله مستأجر است که نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع را به دنبال داشته باشد و اگر عیبی پس از عقد، قبل از قبض منفعت در عین مستأجره حادث شود، موجب خیار فسخ برای مستأجر است هم‌چنین اگر در طول اجاره این عیب به وجود آید، نسبت به باقیمانده مدت، مستأجر دارای اعمال خیار جهت فسخ خواهد بود. مرادی اضافه کرد: هرگاه نیز عیب به‌گونه‌ای باشد که عین مستأجره را از قابلیت انتفاع خارج سازد و نتوان آن عیب را رفع کرد، اجاره باطل می‌شود.

 تعمیرات مستأجر در عین مستأجره

وی تأکید کرد: مستأجران باید بدانند که اگر در عین مستأجره بدون اذن موجر، تعمیراتی انجام دهند، برابر ماده 502 قانون مدنی، حق مطالبه قیمت آن را نخواهند داشت البته باید در نظر داشت برابر ماده 486 تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، بر عهده مالک خواهد بود مگر آن‌که شرط خلاف آن شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد.

این حقوقدان گفت: هم‌چنین برابر ماده 485 قانون مدنی، اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور شود البته در این مورد مستأجر حق فسخ اجاره را به‌واسطه مانعی که در سر راه بهره‌برداری از عین مستأجره کلاً یا بعضاً به وجود آمده است، دارد لذا این حق برای مستأجر محفوظ نگه‌داشته شده است.

 تأثیر اسقاط خیارات در قرارداد

وی در خصوص تأثیر اسقاط خیارات در قرارداد بیان کرد: به‌استثنای خیار مجلس، حیوان و تأخیر ثمن که مختص بیع هستند، مابقی خیارات در عقد اجاره وجود دارند؛ این مطلب در ماده 456 قانون مدنی هم تأکید و گفته‌شده است که تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکن است یافت شود مگر خیار مجلس، حیوان و تأخیر ثمن که مختص بیع است.

مرادی اضافه کرد: اجاره عقدی لازم است و تا زمانی که منقضی نشده، هیچ‌یک از طرفین حق برهم زدن آن را ندارند. خیاراتی که در قالب شرط ضمن عقد در قراردادهای اجاره در نظر گرفته می‌شود، از جمله حقوقی است که برای هریک از طرفین جهت برهم زدن معامله در نظر گرفته می‌شود که برخی از آنها را طرفین می‌توانند با اختیار و تراضی اسقاط کنند اما اغلب متعاملین (طرفین عقد) سعی می‌کنند که دو خیار عیب و تدلیس را ساقط نکنند زیرا ممکن است عیبی وجود داشته باشد و مانع بهره‌برداری از عین مستأجره شود یا تدلیسی به کار گرفته‌شده باشد که موجب فریب هر یک از طرفین شود.

 افراد به متون قراردادها توجه کافی داشته باشند

وی در ادامه عنوان کرد: عبارت «اسقاط کافه خیارات» در متن قرارداد به این معنا است که کلیه خیارات قانونی را با توافق در مورد آن قرارداد بخصوص، از بین برده‌ایم؛ بنابراین با امضای این بند دیگر نمی‌توانیم به‌هیچ‌وجه قرارداد را فسخ کنیم و باید ملتزم به آن باشیم.

مرادی تصریح کرد: این موضوع بدین معناست که حتی خیار غبن فاحش هم ساقط‌شده و لذا ضروری است افراد به متون قراردادها توجه کافی داشته و در صورت عدم فهم معانی با استفاده از مشاوران حقوقی و پس از اطلاع کامل از متن قرارداد، آن را امضا کنند.

این حقوقدان افزود: البته این موضوع، مانع از آن نیست که مثلاً اگر مستأجر محل اجاره را به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون تبدیل کند، موجر نتواند قرارداد را برهم بزند. ضمن این‌که اگر مستأجر از مال مورد اجاره، استفاده‌ای کند که موجب خرابی و ضرر به‌عین مستأجره شود، موجر می‌تواند فسخ قرارداد را از دادگاه صلاحیت‌دار درخواست کند؛ البته به شرطی که موفق نشود وی را از این اقدام منع کند، این حق را دارد که قرارداد را فسخ کند.

وی خاطرنشان کرد: اسقاط کافه خیارات بدین معنا نیست که در موارد خلاف متن قرارداد و قوانین جاریه و تعدی و تفریط نتوان هیچ‌گونه اقدام قانونی انجام داد بلکه صرفاٌ آن دسته از خیاراتی که ساقط‌شده، مدنظر است و نیازی به درج موارد خلاف قانون، نظم و اخلاق عمومی در قرارداد جهت رعایت آنها نیست بلکه از قواعد عمومی و آمره هر قراردادی است. منبع: خبرگزاری میزان