جایگاه قولنامه در حقوق ثبت و حقوق مدنی

جایگاه قولنامه در حقوق ثبت و حقوق مدنی

امیرحسین کاتوزیان

از جمع مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت مستفاد می شود که قولنامه به‌طور کامل در حقوق ثبت جایگاهی ندارد!مگر مواردی که از آن استثنا شده اند.

املاک در حقوق ثبت دو دسته‌اند یکی املاکی که ثبت شده‌اند و دیگری املاکی که ثبت نشده‌اند. آن دسته که به ثبت نرسیده‌اند از آنجا که ثبت املاک اجباری است برابر مقررات مربوط و طی عملیات مقدماتی باید به ثبت برسند و املاکی هم که به ثبت می‌رسند برابر مواد فوق‌الاشاره جز با تشریفات و تنظیم سند رسمی قابل انتقال نیستند. پس نمی‌توان گفت که حقوق و قوانین ثبتی در مورد قولنامه ساکت است بلکه بر عکس نص صریح در قوانین ثبتی، مؤید بطلان معاملات صورت گرفته به‌وسیله اسناد عادی جهت انتقال مالکیت است. البته در مواردی استثنایی ممکن است معاملاتی که با سند عادی صورت گرفته مورد قبول قانون قرار گیرد. مواردی چون اجاره محلهای مسکونی و اداری و حق کسب پیشه و تجارت که برابر ماده یک قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ با درج این جمله «اعم از این‎که نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است» سند عادی را موجه نموده است یا در ماده یک قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ که عیناً همان جمله را ملحوظ نموده است و با استناد به آن می‌توان گفت اسناد عادی مذکور در مواد فوق از شمول مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت‌اسناد و املاک خارج است.

مورد دیگر وصیت‌نامه است که چنان‌چه وفق مقررات قانون امور حسبی تنظیم شده باشد یا حتی شفاهی گفته شود معتبر است.

مورد بعدی ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت است که در برگیرنده ابنیه‌ای است که بر روی زمینهایی احداث شده‌اند که به واسطه موانع قانونی، صدور سند مالکیت برای آنها میسر نمی‌باشد.

در بررسی اجمالی این ماده مشخص می‌شود معاملاتی که تا تاریخ ۲۱/۴/۶۵ در مورد املاک مشروحه در این ماده با سند عادی صورت گرفته، در صورت تأیید هیأتی که جهت اجرای مفاد این ماده تشکیل می‌شود و طی تشریفاتی به اداره ثبت فرستاده شده تا سند مالکیت صادر شود.

غرض از ادای مراتب استثنا این بود که مشخص شود بعضی اسناد عادی ممکن است در ثبت بر اساس مقررات و وضعیتهایی استثنایی دارای جایگاه و مثمر ثمراتی گردند ولی این قاعده شامل قولنامه نمی‌شود.

آقای غلامرضا شهری در صفحه ۱۵۰ کتاب حقوق ثبت سه نوع مختلف قولنامه را بررسی نموده‌اند:

الف) قولنامه‌ای که فقط به امضای یکی از طرفین رسیده باشد و طرف مقابل امضا ننموده و تعهدی نداده باشد. این قولنامه مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی نخواهد بود و تعهد لازم‌الوفا نیست.

ب) ممکن است در قولنامه فقط مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیرمنقولی که قانوناً باید با سند رسمی واقع شود، درج شده باشد و حکایت از وقوع بیع یا صلح … نماید و دارای امضای طرفین باشد. چنین سند عادی یا قولنامه، مصداق بارز اسناد مشمول ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاهها و مراجع رسمی نمی‌توانند به آن اعتبار و ترتیب اثر دهند.

ج) ممکن است قولنامه فقط مشعر بر قراردادی بین دو طرف باشد که یک‌طرف متعهد می‌شود مال غیرمنقول خود را به فلان مبلغ که قسمتی حین تنظیم قرارداد باید پرداخت شود انتقال دهد و طرف دیگر هم می‌پذیرد و هر دو امضا می‌کنند.

چنین قولنامه‌ای چون دلالت بر وقوع معامله ندارد از شمول ماده ۴۸ قانون ثبت خارج و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است و ذی‌نفع می‌تواند الزام طرف دیگر را به انجام معامله وفق قانون از دادگاه تقاضا کند و چنان‌چه وجه التزامی تعیین شده باشد دادگاه فقط می‌تواند نسبت به عدم تعهد، حکم به انشای پرداخت وجه التزام مشخص شده و نه کم‌تر یا بیش‌تر بکند.

چنانچه ملاحظه می‌شود هیچ‌کدام از انواع فوق در حقوق ثبت جایگاهی ندارند و حتی قولنامه‌ای که مشمول ماده ۴۸ باطل نمی‌باشد باز در قانون ثبت موجه نمی‌شود بلکه به‌موجب ماده ۱۰ قانون مدنی به دنبال توجیه آن هستند.

۲- جایگاه قولنامه در حقوق مدنی

وجود ماده ۱۰ قانون مدنی مبنی بر اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها راه را برای اختلاف‌نظرهای عمیق بین علمای حقوق باز نموده و از طریق آن بعضی حقوقدانان سعی در موجه کردن نقل‌وانتقال املاک غیرمنقول به‌وسیله قولنامه نموده‌اند و الزام به تنظیم سند رسمی به‌وسیله قولنامه برابر ماده ۱۰ قانون مدنی را دلیل بر صحت قولنامه در انتقال مال غیرمنقول دانسته‌اند. دسته‌ای دیگر مثل دکتر کاتوزیان با این نظر مخالف‌اند و نقل‌وانتقال املاک غیرمنقول را برابر جمع مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ با سند عادی باطل شمرده‌اند.

به اعتقاد ما نظر مخالفین قولنامه در انتقال مال غیرمنقول صحیح است و دلیل آن استدلالی است که به شرح ذیل عرضه می شود:

ابتدا باید گفت برابر ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی مشعر بر این‎که «سند عبارت است از هر نوشته که در مقام اثبات دعوا یا دفاع قابل استناد باشد «می‌توان فهمید سندیت هر سند غیر از مکتوب بودن متوقف به دو اثر مهم است: اثبات دعوا یا دفاع.

به نظر می‌رسد این دو اثر یا ویژگی در دو مقوله عام و خاص قابل‌بررسی باشد یعنی اثر عام سند در اثبات دعوا یا دفاع و دیگری اثر خاص سند در اثبات دعوا یا دفاع.

منظور از اثر عام اثری است که سند در مقابل هر شخصی اعم از حقیقی و حقوقی دارا است؛ یعنی سند این قابلیت را داشته باشد که نسبت به اشخاص مختلف در مقام اثبات دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. به نظر می‌رسد سند معاملاتی مشمول ماده ۴۸ قانون ثبت فاقد چنین قابلیتی باشد و چنان‌چه با استناد صرف به چنین سندی ادعا یا دعوا یا دفاعی صورت گیرد و مثلاً دعوای خلع‌ید اقامه شود پذیرفتنی نخواهد بود. هم‌چنین در امور دیگر مثل گرفتن وام که نیازمند به اثباتی فروتر از مقام اثبات دعوا یا دفاع است نیز مورد قبول شخص حقوقی یعنی بانک قرار نخواهد گرفت.

لذا می‌توان گفت اثر عام سند مشمول ماده ۴۸ در مقام اثبات دعوا یا دفاع یا حتی کم‌تر از آن مبنی بر مالکیت پذیرفته نبوده و هرگونه ادعایی در این رابطه مسموع نخواهد بود.

اما درباره اثر خاص سند یعنی اثبات دعوا یا دفاع نسبت به طرف دیگر قرارداد. حقوقدانان موافق قولنامه ‌این اثر را برطرف مقابل مترتب می‌دانند چرا که معتقدند شخص می‌تواند با اثبات اصالت و صحت سند عادی، حکم الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را بگیرد.

اما به نظر می‌رسد این اثر سند، باعث ایجاد وزن یا حقی نسبت به مالکیت شخص نیست بلکه در حقیقت حقی است که اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها وفق ماده ۱۰ قانون مدنی به وجود آورده یعنی طرفین تراضی به تعهدی نموده‌اند که ای بسا می‌توانست هر تعهد دیگری باشد لیکن در اینجا تعهد به انتقال مالکیت است و از آنجا که تعهد مذکور مادامی‌که برابر قوانین ثبتی قرار نگیرد ایفا نمی‌گردد لذا فاقد اثر عام خواهد بود بنابراین شخص می‌تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای الزام به تعهد را درخواست نماید مشروط بر آنکه نسبت به عدم تعهد وجه التزام معین نشده باشد وگرنه چنان‌که گفته شد دادگاه نمی‌تواند متعهد را به چیزی بیش‌تر یا کم‌تر از وجه التزام محکوم نماید. شایان‌ذکر است در ما نحن فیه تعهد در حقیقت و در ماهیت به معنای هم‌سو شدن قرارداد با قوانین ثبتی است نه انتقال مالکیت که می‌توانست هر چیز دیگری که خلاف قانون و شرع نباشد هم باشد. پس اِعمال تشریفات در معاملات املاک اصل است و چنان‌چه قرارداد انتقال مالکیت فارغ از تنظیم سند رسمی منعقد گردد باطل است مگر آنکه تحت عنوان تعهد به انتقال مالکیت به‌موجب سند رسمی آن‌هم در ظرف زمانی معین محسوب شود یعنی قراردادی دینی است و دارای اثرات قانونی مترتب بر آن و نه عقدی عینی و دارای اثری چون انتقال مالکیت.

منبع: پایگاه اطلاع‌رسانی حقوقی ایران