تاریخچه حقوق ثبت در ایران قسمت (1)

تاریخچه حقوق ثبت در ایران قسمت (1)

محمدعلی اختری

حقوق ثبت، مجموعه مقرراتی است که به‌موجب آن، حقوق اشخاص در مالکیت اموال و املاک و روابط قراردادی مردم و نقل‌وانتقال مالکیتها و تعهدات باید در دفاتر (رسمی) ثبت و گواهی شود که در موارد اختلاف رافع باشد. حقوق ثبتی را در دوشاخه می‌توان بررسی کرد؛ ثبت املاک و ثبت‌اسناد. ثبت املاک مربوط به تثبیت مالکیت افراد اعم از حقیقی و حقوقی در املاک و اراضی است و فایده آن علاوه بر ایجاد امنیت مالی برای مردم در زمینه مالکیت املاک، امکان ساده وصول و ایصال عوارض و مالیات و حقوق دولتی و فراهم آوردن مقدمات برنامه‌ریزی برای دو حوزه مهم اشتغال و شاخص پیشرفت جامعه یعنی کشاورزی و صنعتی البته ضروری است؛ اما ثبت‌اسناد،‌ آن قسمت از حقوق ثبتی است که قراردادهای خصوصی اشخاص را اعم از حقیقی و حقوقی در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌نمایند و بیشتر به‌منظور اثبات، ایجاد و انتقال مالکیتها، تعهدات، قراردادها و پیمانها به کار می‌رود. البته سابقه تاریخی ثبت‌اسناد در ایران بیشتر از سابقه تاریخی ثبت املاک است و منابع بسیاری در خصوص این قسمت از حقوق ثبت وجود دارد و نیز اسناد فراوان که از لطمات زمان نجات‌یافته تا به دست ما رسیده است.

دوم این‌که منابع ما در مطالعه حقوق ثبت بسیار است. مؤلفین حقوق ثبتی معمولاً در مقدمه کتابها، تاریخچه‌ای هم از حقوق ثبت آورده‌اند که بیشتر گزیده و گذرا است. برخلاف تاریخ حقوق ایران که چندین کتاب به‌طور مستقل داریم، اغلب نوشته‌ها درباره تاریخ و تاریخ اجتماعی ایران، اشاراتی نیز در مورد حقوق ایران علی‌الخصوص شاخه حقوق قضایی دارند که در بیان این مطالب گاهی گریزی هم به حقوق ثبتی می‌زنند.

سابقه حقوق ثبت در ایران قبل از هخامنشیان

اولین اطلاعی که ما از ثبت به مفهوم امروزی آن در تاریخ ایران سراغ داریم قانون‌نامه حمورابی مربوط به قرن بیستم قبل از میلاد است که در ماده 44 و 60 آن درباره نوشتن قرارداد اجاره و مدت و مبلغ اجاره مقرراتی وضع‌شده و مواد 120 و 127 آن، در رهن طلا و نقره و کتبی بودن قرارداد و عقد ازدواج با حضور گواهان و به‌صورت مکتوب اجباری شده است 2 و نیز در مواد 37 و 39 و 488 قانون حمورابی، هرگاه کسی مزرعه یا بستان یا خانه‌ای را می‌خریده لوح قرارداد مکتوب مالکیت فروشنده را می‌شکسته و قرارداد جدید مکتوب می‌شده است. این چند بند از قانون‌نامه حمورابی نشان می‌دهد که مدتها قبل از حمورابی نزد مردمان منطقه غرب و جنوب غربی ایران، برای ثبت قراردادها و مالکیت، کتابت بر الواح سفالین و مشابه آن رواج داشته است 3 و هم‌چنین در سال 1345 خورشیدی سنگ‌نبشته‌ای به خط میخی بابلی در شمال پل ذهاب کرمانشاه در دامنه کوهی کشف‌شده که محتوای آن حدود املاک مزروعی و مراتع و سایر مشخصات مربوط به آن را تعیین می‌نماید و معمولاً این قباله‌ها در دو نسخه تهیه می‌شده که یکی از آنها در زمین (موضوع سند) نصب می‌گردید. این نوع سنگ‌نبشته را «کودورو» می‌نامیدند و البته تعداد دیگری از این کودوروها در حفاریهای شوش توسط دومرگان کشف‌شده است.

این حجاری از تاریخ 1117 تا 1129 قبل از میلاد است.4 با توجه به این نوع کتیبه‌ها می‌توان گفت که ضبط و ثبت املاک مزروعی بسیار متداول بوده است. بعد از این تاریخ، کتیبه‌های مجموعه قوانین آشور که از کتابخانه آشوربانی‌پال کشف‌شده مقرراتی در باب تنظیم قباله‌ها و تعهدات موجود است و از زمان حکومت بابلی هم کتیبه‌ای سنگی با موضوع خرید تعداد 25 هزار قطعه خشت که فروشنده متعهد شده مورد معامله را در محل کار تحویل دهد، به‌دست‌آمده است.5

تاریخ حقوق ثبت در زمان هخامنشیان

دولت بابل به دست کوروش هخامنشی در 538 قبل از میلاد سقوط کرد. در سالهای 1933 و 1934 در حدود سی هزار لوح گلی در حفاریهای تخت جمشید مرتبط به زبان هخامنشیان به دست آمد که تقریباً 6 هزار عدد آن سالم مانده است؛ زیرا به هنگام آتش زدن تخت جمشید توسط اسکندر مقدونی این 6 هزار لوح گلی پخته‌شده و سالم باقی‌مانده است و تاکنون دو هزار لوح آن خوانده و منتشرشده است. این کتیبه‌ها به زبان عیلامی و به خط میخی است.

از میان این خشتهای پخته، کتیبه‌هایی حاکی از اجاره املاک شاهی به‌دست‌آمده که یکی از آنها متعلق به سال 503 قبل از میلاد است. در این کتیبه، مستأجری به‌ نام خومنکه Xvxmnaka تعهد سپرده مدتی بعد مقداری جو را که وام گرفته بود به‌علاوه مقداری دیگر اضافه تحویل دهد. هم‌چنین بعضی از مکاتبات سلطنتی با ساتراپها (شهربانیها) حاوی نمونه‌هایی از عقد ازدواج است[6]. و نیز کشاورزان بسیاری که فاقد زمین بودند و برای کشت زمینهای خانواده سلطنتی با دربار قراردادهایی امضا می‌کردند، در بخشی از کاخ تخت جمشید الواح متعددی به‌صورت رونوشتهایی مخصوص بایگانیِ کل دیوان تخت جمشید به‌دست‌آمده است.

در چند لوحی از آنها نام چند صد آبادی ثبت‌شده است[7]. در سال 1900 میلادی در ویرانه شهر عظیم بیشاپور دفتر بزرگ معاملات از قرن 18 تا 13 قبل از میلاد با کاوش آمریکاییان کشف شد.

پوم پلی آمریکایی در حفریات بابل، دیوان ثبت‌اسناد و معاملات را که به‌صورت حیرت‌انگیز تنظیم‌شده بود و در واقع، عظمت تمدن بابل را نشان می‌داد، کشف کرد. اسناد معاملات در آن دیوان بسیار بود و علاوه بر آنها عقدنامه ازدواج، اسناد ملکی خانه و باغ و برده (غلام) و عقد ازدواج بزرگان در آن دیوان ثبت‌شده است و نیز اسناد ملک و معاملات نقل‌وانتقال و عقود ممهور به‌دست‌آمده که حاکی از تأسیس دیوان معاملات و ثبت‌اسناد و املاک و ثبت عقود بوده است. آن‌چه از مطالب تاریخی و کتیبه‌ها استفاده می‌شود حاکی از آن است که از زمان هخامنشیها نوشتن اسناد و قباله‌ها به عهده مغان بوده و گویا یک مقام رسمی، رئیس تشریفات دربار یا خزانه‌داری با زدن مهری برجسته بر الواح گلی که روی آن نوشته‌ای به زبان فارسی باستان یا عیلامی یا اکدی بوده به آنها رسمیت می‌داده است.

بعضی اسناد را هم روی پوست می‌نوشتند به‌ویژه اسنادی را که بایستی به جاهای دوردست فرستاده می‌شدند. این اسناد و قباله را به زبانهای آرامی، عیلامی، اکدی و فارسی باستان می‌نوشتند.[8] در زمان داریوش ملقب به کبیر، وی دستور داد تا جمهوریهای یونانی (دولت‌شهرها) را در آسیای صغیر ممیزی و اراضی مزروعی را با قید مساحت و اضلاع در دفاتر دولتی ثبت نمایند و چون این روش از جهت تسهیل وصول مالیات اراضی مفید بود پس از مدتی یونانیان نیز به آن تأسی نمودند و دفاتری برای ثبت خصوصیات اراضی از جهت مساحت و نوع زراعت و میزان محصول و نام مالک ترتیب دادند.[9] کوروش وقتی به سلطنت رسید وارث تاج‌وتخت پادشاهان عیلامی در شهر شوش شد. در بین‌النهرین از زمان قدیم‌تر کتابت بر آجر (خشت پخته) معمول بوده و کتیبه‌هایی از حفریات شوش به‌دست‌آمده در حدود سیصد عدد آن مربوط به زمان سلطنت کوروش است. از این کتیبه‌ها تعدادی درباره وام بذر و خواروبار و نقره و قراردادهای بازرگانی و معاملات ملکی مزارع و خانه‌ها و خریدوفروش برده و غلام، اجاره املاک، رسید وجه اجاره فهرست و ثبت رعایا است.[10] برای اطلاع از معاملات ملکی در بابل باید بدانیم که زمین به مربعات کوچک تقسیم می‌شود. مزارع بزرگ‌تر از روی تعداد بذرافشان مساحت می‌شد؛ یک قار (GAR) عبارت از زمینی است که مقدار 4 چنیک و نیم بذر و تخم پاشیده شده؛ یک قاع برابر ده قار زمین بذرافشان یا 675 فوت مربع می‌گردد. در آن زمان در اجاره‌نامه قید می‌شد که وجه اجاره جلوتر و در ابتدای ماه اول و هفتم پرداخت می‌شده است و غالباً شرط می‌کردند که تعمیرات پشت‌بام و تعویض چوبهای پوسیده و در (ب) جدید به خرج مستأجر باشد.[11]

در روزگار کوروش دوم، دفترهای دولتی در بخش باختری دولت هخامنشی زبان آرامی را به کار می‌بردند. پس از انجام اصلاحات اداری داریوش، این زبانها در ساتراپهای خاوری نیز زبان رسمی گشت و گذشته از زبان آرامی که برای همه حاکمیت ارضیِ دولت هخامنشی همگانی بود، در سرزمینهای دیگر دبیران برای نوشتن اسناد رسمی زبانهای محلی را هم به کار می‌بردند.[12] اسنادی که از بابل به‌دست‌آمده نشان می‌دهد که بسیاری از مردم زمینها و باغهای خود را گرو می‌گذاشتند.[13] برای امضای اسناد دو روش بوده است؛ یکی روش بابلی که متعاملین و گواهان مهر برجسته خود را بر لوحه‌های گلی می‌زدند و دیگر آن‌که اسناد بر چرمهای طومار مانند نوشته می‌شد و آن را گل‌اندود می‌کردند و متعاملین، مهر خود را بر لوحه‌های گلی جداگانه زده و با ریسمانی به اصل اسناد متصل می‌کردند.

در بابل، مدارک و اسناد دولتی را که اکثراً مربوط به سرحدات و املاک بوده است در محل مخصوص پس از ثبت آن بایگانی می‌کردند که محل ثبت را «دیفیتیراس» می‌نامیدند؛ و از این اسم می‌توان گفت که کلمه دفتر از قدیم وجود داشته است. در زمان هخامنشیان و دوره پادشاهی خشایار شاه، اسناد معاملات را در محلی که به دیوان‌خانه معروف بوده تنظیم و نام پادشاه را در آن ذکر می‌کردند تا از جعل و تزویر مصون باشد و هم‌چنین در تنظیم اسناد حضور دو نفر قاضی را جهت انجام تشریفات و تصدیق معامله لازم می‌شمردند. در زمان سلطنت داریوش، ثبت ملک در دفاتر دولتی معمول بوده است. در زمان او والیان یا ساتراپها باید از تعداد نفوس و خانواده و تعداد املاک و خانه‌ها اطلاع داشته باشند. برای این کار، دفاتری ترتیب داده بود که تعداد آنها با اسامی صاحبان آن با مشخصات ملک در دفاتر یادداشت می‌شد و نقل‌وانتقال هم با حضور در آن دفتر انجام می‌گرفت و به این ترتیب یک نوع «ثبت املاک» در سراسر کشور ایران رواج داشته و شخص والی عهده‌دار این وظیفه بوده است و هیچ صاحب‌ملکی در دادگستری نمی‌توانست طرح دعوی کند مگر آن‌که اسم او در آن دفتر مخصوص ثبت‌شده باشد و هم‌چنین دفتر دیگری برای زارعین که قصد آباد کردن زمین را داشتند، وجود داشت و دفتری هم برای حقابه و میزان آن.[14]

[2]. اختری، محمدعلی، نقش ایرانیان در فقه اسلامی به همراه مباحثی چند در قباله و قباله نویسی در ایران، چ.‌کانون سردفتران، تهران، 1382، ص. 1255.

[3]. رازانی، بهمن، حقوق ثبت؛ مدخل، انتشارات اساطیر، چ. اول، تهران، 1379، صص. 18 و 19.

[4]. اختری، همان، صص. 126 و 127.

[5]. همان، به نقل از موسی جوان، تاریخ اجتماعی ایران باستان، تهران، 1340، ص. 91.

[6]. اختری، همان. صص.127 و 128.

[7]. رازانی، همان، ص. 21، به نقل از پروفسور ادوارد شی‌یرا، الواح بابل، ترجمه علی‌اصغر حکمت، تهران، 1340، صص. 100 و بعد.

[8]. اختری، همان، ص. 128.

[9]. شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، چ. اول، جهاد دانشگاهی، 1369، صص. 5 و 4.

[10]. جوان، موسی، تاریخ اجتماعی ایران باستان، تهران، 1340، صص. 189 و 190.

[11]. همان، صص. 193 و 194.

[12]. م ـ س ایوانف و دیگران، تاریخ ایران باستان، ترجمه؛ ایزدی، سیروس، انتشارات دنیا، 1359، ص. 83.

[13]. همان، ص. 89.

[14]. سیر تحولات دادگستری طی 50 سال شاهنشاهی دوران پهلوی، انتشارات کانون سردفتران

ادامه دارد