با لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 کدام قانون بر اماکن تجاری حاکم است؟
با لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 کدام قانون بر اماکن تجاری حاکم است؟
با لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 کدام قانون بر اماکن تجاری حاکم است؟
اگر اجاره‌نامه‌ای مطابق مقررات سال 1376 تنظیم شود اصل بر عدم تعلق حق سرقفلی است مگر اینکه در قرارداد چنین امری ذکرشده باشد اما اگر روابط موجر و مستأجر مشمول مقررات سال 56 باشد حتی در صورت عدم پرداخت حق سرقفلی از سوی مستأجر اصل بر استحقاق مستأجر برای دریافت حق کسب و پیشه است.
با توجه به مقررات مختلف در خصوص روابط موجر و مستأجر موضوع اجاره اماکن تجارتی و آثار مختلفی که این قانون بر روابط طرفین عقد اجاره و اشخاص ثالث برجا می‌گذارد که گاه تشخیص آن برای اهل‌فن نیز مشکل می‌شود مناسب دیدیم تا دراین نوشتار به این موضوع به‌طور کامل بپردازیم.
به‌موجب قانون سال 1356 هر محلی که برای کسب و پیشه یا تجارت بوده و درصورتی‌که تصرف به‌موجب رضایت موجر یا نماینده قانونی او به‌عنوان اجاره یا صلح و یا هر عنوان دیگری به‌منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به آن سند رسمی یا عادی تنظیم‌شده یا نشده باشد مقررات و قواعد این قانون بر روابط آن حاکم است.
در مورد مکان تجاری (مغازه و …) که بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 عقد اجاره تنظیم می‌گردد کدام قانون حاکم است؟
قبل از پاسخ به این پرسش باید به سؤال دیگری جواب داد و آن این است که آیا تفاوتی هم دارد که مشمول کدام قانون باشد؟ و چه اثری این تفاوت و تفکیک دارد؟ گرچه به این قانون به‌طور مفصل می‌پردازیم ولی به‌طور مختصر باید گفت که اگر اجاره‌نامه‌ای مطابق مقررات سال 1376 تنظیم شود اصل بر عدم تعلق حق سرقفلی است مگر اینکه در قرارداد چنین امری ذکرشده باشد اما اگر روابط موجر و مستأجر مشمول مقررات سال 56 باشد حتی در صورت عدم پرداخت حق سرقفلی از سوی مستأجر اصل بر استحقاق مستأجر برای دریافت حق کسب و پیشه است. البته در جای خود به مسأله حق سرقفلی و فرق آن با حق کسب و پیشه خواهیم پرداخت. اما در مورد پرسش اصلی باید گفت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 در مورد محلهای کسب و پیشه‌ای است که قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 به اجاره داده‌شده باشد و در خصوص آنها قابلیت اجرا دارد ولی باید توجه داشت که تمدید اجاره‌نامه‌هایی که قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون تنظیم‌شده باشد چنانچه قرارداد اجاره اولیه مشمول مقررات سال 1356 باشد قراردادهای تمدیدشده نیز مشمول قانون سال 1356 خواهند بود. حتی اگر در زمان لازم‌الاجرا شدن قانون سال 1376 تنظیم و تمدیدشده باشند.
حق سرقفلی با حق کسب و پیشه چه تفاوتی دارد؟
گرچه در بازار و حتی قانون بین این دو موضوع فرق عمده‌ای قائل نمی‌شوند ولی ازنظر تئوری حقوقی مبلغی که مالک علاوه بر اجاره‌بها از مستأجر دریافت می‌کند سرقفلی و به مبلغی که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره به مستأجر داده می‌شود حق کسب یا پیشه یا تجارت گفته می‌شود.
پرسش و پاسخ
به چه مشاغلی حق سرقفلی یا کسب و پیشه تعلق نمی‌گیرد؟
گرچه نام بردن تمام این مشاغل دراین مختصر امکان‌پذیر نیست ولی به مواردی که بیشتر مردم با آن سروکار دارند می‌پردازیم:
1- غرفه‌ها و دکه‌هایی که شهرداری تهران در میدانها و پارکها اجاره می‌دهد.2- غرفه‌ها و دکه‌هایی که در فرودگاه‌های کشور و نیز پایانه‌های مسافربری به اجاره داده می‌شود.3- دفاتر وکالت، اسناد رسمی.4- مطب پزشکان.5- داروخانه‌ها چنانچه داخل بیمارستان باشند و فروش دارو منحصر به بیمارستان باشد.6- مدارس غیرانتفاعی.7- دفاتر اتحادیه‌های صنفی.8- انبار اگر باهدف نگهداری لوازم اضافی منزل اجاره شود (نه لوازم تجارتی)
آیا به باشگاه‌های ورزشی و مهدکودکهای خصوصی حق سرقفلی یا کسب پیشه تعلق می‌گیرد؟
اگر محل برای باشگاه ورزشی اجاره‌شده باشد در صورت وجود سایر شرایط قانونی به آن حق کسب و پیشه یا سرقفلی تعلق خواهد گرفت و در مورد مهدکودک نیز چون محل درآمد بوده و علاوه بر کار فرهنگی برای صاحب‌امتیاز آن نوعی فعالیت مالی و درآمدی نیز محسوب می‌شود در صورت وجود سایر شرایط قانونی حق سرقفلی یا کسب و پیشه به وجود می‌آید.
آیا به مکانی که در آن دارالترجمه تأسیس‌شده حق سرقفلی یا کسب و پیشه تعلق می‌گیرد؟
در دارالترجمه به ازای خدماتی که به مشتریان ارائه می‌گردد صاحب‌امتیاز کسب درآمد می‌کند لذا از این حیث به آن حق سرقفلی یا کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت.
آیا به بانکهای دولتی هم حق سرقفلی یا کسب و پیشه تعلق می‌گیرد؟
از این حیث فرقی بین بانکهای دولتی و خصوصی وجود ندارد زیرا اصولاً عملیات بانکی تجاری است و در خصوص اعمال تجاری‌اش قانون تجارت بر آن حاکم است بنابراین چنانچه موجر بخواهد بانک (چه دولتی و چه غیردولتی) از عین مستاجره تخلیه کند موظف است مطابق مقررات به بانک حق سرقفلی یا کسب و پیشه بپردازد.
به چه علت دفاتر اتحادیه صنفی مشمول مقررات سرقفلی یا حق کسب و پیشه نمی‌شوند؟
این دفاتر معمولاً برای انجام کارهای اداری صنوف مختلف تأسیس می‌شوند و دراین دفاتر اصولاً خریدوفروش صورت نمی‌گیرد و محل کسب درآمد نیست لذا به آن حق سرقفلی یا کسب و پیشه تعلق نخواهد گرفت.
آیا در مورد دفاتر نمایندگی روزنامه‌ها نیز چنین است؟
در مورد دفاتر نمایندگی روزنامه‌ها اگر دراین دفاتر کار اداری صورت گیرد پاسخ منفی است اما اگر محل کسب درآمد باشد برای مثال روزنامه توزیع شود یا آگهیهای تبلیغاتی دریافت گردد و … به آن حق سرقفلی تعلق خواهد گرفت.
اگر مالک یا موجر منافع مورد اجاره را به‌منظور کاربری مسکونی اجاره داده باشد ولی مستأجر از آن به‌عنوان تجارتی استفاده کند آیا برای تخلیه باید مبلغی به‌عنوان حق سرقفلی یا کسب و پیشه به مستأجر پرداخت کرد؟
اگر عین مستاجره به‌منظور استفاده مسکونی اجاره داده شود و مستأجر اول یا دوم و … از آن با کاربری تجاری استفاده کنند این امر حقی را برای مستأجر یا متصرف ملک به وجود نمی‌آورد و تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی صورت می‌گیرد ولی اگر برای استفاده تجاری اجاره داده شود برای مستأجر یا متصرف حق سرقفلی به وجود می‌آید. پایگاه آموزشی مهداد