آثار قراردادهای رسمی و عادی در معاملات املاک

آثار قراردادهای رسمی و عادی در معاملات املاک

در دفاتر اسناد رسمی اسناد و املاک، ازدواج و طلاق و نیز بنگاههای مشاورین املاک، همواره با این توصیه مواجه می‌شویم که «قبل از امضاء سند مطالعه شود» و هنگامی‌که با عبارات غیرقابل درک عربی روبرو می‌شویم، از خود می‌پرسیم چگونه می‌توان هم خواند، هم فهمید و پس از درخواست تغییرات لازم، نسبت به نگارش سند اقدام کرد.

به‌طور مثال و در کلیه سندهای تنظیمی ضمن عقد بیع، یعنی خریدوفروش اموال غیرمنقول شامل آپارتمان و مستغلات، اسقاط کافه خیارات شرط می‌شود به‌خصوص خیار غبن فاحش، سپس بیع منعقد می‌گردد و متعاقباً سند رسمی نیز تنظیم می‌شود.

در همین‌جاست که دانش حقوقی اجازه می‌دهد نوشته شود فقط با اسقاط کافه خیارات که دراین صورت خیار غبن افحش باقی و معامله قابل‌فسخ است، زیرا اسقاط کافه خیارات خیار غبن افحش را از بین نمی‌برد؛ مانند اینکه اگر در معامله‌ای خریداری متضرر شود، مثلاً اگر ارزش آپارتمانی 300 میلیون تومان باشد، حال‌آنکه وی بابت آن 500 میلیون تومان پرداخت کرده باشد. ازآنجایی‌که آن را باقیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی خریداری کرده، لذا به دلیل عدم تعادل بین قیمت اصلی و قیمت معامله‌شده یعنی خیار غبن، حق فسخ معامله را دارد؛ اما چنانچه درج شود «با اسقاط کافه خیارات و لو خیار غبن فاحشاً کان او افحش»، باید گفت خیار غبن به‌طورکلی از بین رفته و تفاوتی ندارد که اختلاف قیمت به چه میزان باشد. به همین جهت شایسته است هنگام خریدوفروش اموال مذکور، دقت شود خیار غبن افحش و هم‌چنین تدلیس و … ساقط نشود. تفاوت سند رسمی و عادی

در مقررات جاری سند به دو گونه رسمی و عادی تعریف و توصیف‌شده است. ازنظر قانونی سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت‌اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم‌شده باشد و سایر اسناد عادی محسوب می‌شود؛ اما سند عادی عبارت از نوشته‌ای است که به‌وسیله افراد تنظیم‌شده باشد، بدون آنکه مأمور رسمی طبق مقررات قانونی در آن مداخله داشته باشد.

یکی از مراجع صدور اسناد رسمی، دفترخانه‌ها و محاضر رسمی است که هنگام تنظیم معاملات مربوط به اموال غیرمنقول، ازجمله وظایف آنها این است استعلام از اداره ثبت محل به‌منظور تطبیق سند با دفتر املاک، اعلام وضعیت ثبتی و عدم بازداشت آن، نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نمایند

آثار سند رسمی

1 ـ تردید و انکار نسبت به آن قابل‌پذیرش نیست؛ و فقط می‌توان ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور نمود یا ثابت شود که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.

2 ـ تاریخ مندرج در سند رسمی نسبت به طرفین و اشخاص ثالث معتبر است.

3 ـ لازم‌الاجرا بودن بعضی اسناد رسمی مانند اسناد رهنی ناشی از تسهیلات اعطائی بانکها، تحت عناوین مختلف ازجمله سند فروش اقساطی، سند مشارکت مدنی، سند پشتوانه تعهدات که مفاد آن بدون نیاز به‌حکم از مرجع قضائی قابلیت اجرایی دارد.

البته سند رسمی لازم‌الاجرا از دو مرجع ذی‌صلاح صادر می‌شود:

 الف ـ دفاتر اسناد رسمی: کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی در صورت رعایت تشریفات خاص آن رسمی تلقی می‌شود و درصورتی‌که متضمن تعهدی باشد، قابلیت اجرائی خواهد داشت.

 ب ـ دفاتر ثبت ازدواج و طلاق: سندی که در دفتر ازدواج و طلاق تنظیم می‌شود سند رسمی محسوب و لازم‌الاجرا است، اگر سند تنظیمی در دفتر ازدواج و طلاق متضمن مال غیرمنقول باشد باید موضوع غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی نیز ثبت گردد.

اصول حاکم بر معاملات املاک

اصول مشترکی مانند اصل لزوم عقد، اصل صحت، تأثیر عرف در معاملات و جبران خسارت از مهم‌ترین قواعد حاکم بر هر عقد از قبیل خریدوفروش خانه، اجاره، رهن و غیره، هم‌چنین قراردادهایی از قبیل مشارکت در ساخت، انواع و اقسام روابط حقوقی با بانکها، بیمه و امور بازرگانی است که اینک به شرح و بسط آنها پرداخته می‌شود.

الف ـ اصل لزوم عقد

حفظ بقاء و استحکام معاملات یکی از عواملی است که به چرخش ثروت و رونق اقتصادی کمک شایانی می‌کند و عامل رونق بازار دادوستد محسوب می‌شود. این امر در حقوق به اصل لزوم در قراردادها معروف است و منظور این است که اگر با هر عقدی مواجه شدیم، باید اصل را براین بگذاریم که این عقد لازم است.

در مقابل آن عقد جایز قرار دارد که به معنای قابلیت بر هم زدن برخی عقود مانند ودیعه، وکالت، عاریه، مضاربه، شرکت و…، به اراده یکی از طرفین آن است.

فسخ که به آن انحلال ارادی قرارداد یا خیار نیز گفته می‌شود، در اصطلاح حقوقی عبارت است اینکه رابطه قراردادی به‌وسیله یکی از دو طرف آن پایان داده شود؛ بنابراین ماهیت فسخ خاتمه دادن به ادامه تعهد و اعمال آن بنا به جواز قانونی با حکم دادگاه است نه رضایت طرف دیگر و برمبنای اراده یک‌طرف اعمال می‌شود.

علاوه براین طرفین هر قراردادی نه‌تنها نمی‌توانند عقد را بر هم زنند، بلکه باید به تعهدات ناشی از عقد نیز پای بند باشند. این تعهدات شامل مواردی می‌شود که در عقد تصریح‌شده و نیز تعهداتی را هم که به‌حکم قانون یا به‌حکم عرف به وجود می‌آید، دربر می‌گیرد. براین اساس قانون مدنی مقرر می‌دارد عقود نه‌فقط متعاملین را به اجرای تعهدی که در آن تصریح‌شده ملزم می‌کند، بلکه متعاملین به‌تمامی نتایجی هم که به‌موجب عرف و عادت یا به‌موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملتزم می‌باشند.

ب ـ اصل صحت

هر معامله‌ای که تشکیل می‌شود، اصل بر صحت آن است. به این معنا که اگر در معامله‌ای تردید شود که در تشکیل این معامله، شرایط اساسی صحت معامله رعایت شده یا نه اصل براین است که معامله به‌طور صحیح واقع‌شده، مگر اینکه خلافش ثابت شود.

بنابراین درصورتی‌که مخالفت عقد با قانون موردتردید باشد اصل، صحت آن است و وجود این مخالفت دلیلی بر نادرست بودن عقد نیست. هم‌چنین درجایی که عقد به‌ظاهر واقع‌شده است، آنکه ادعای صوری یا نامشروع بودن آن را دارد باید دلیل بیاورد.

در مواردی که الفاظ عقد در عرف دارای معانی گوناگون است عبارات آن باید در معنایی گرفته شود که عقد درست باشد و آن معنایی که فساد عقد را به دنبال دارد، خلاف اصل تلقی شود.

ج ـ اصل تأثیر عرف در معاملات

بر اساس این اصل، اگر معامله‌ای واقع شود، نقش عرف از چند جهت اهمیت دارد. این نقش گاهی در تفسیر ماهیت عقد دخالت دارد؛ به‌طور نمونه، اگر خودرویی به دیگری واگذار شود و سپس این شک به وجود آید که ماهیت آن، صلح، بیع، هبه یا عقد دیگری است، در اینجا عرف تعیین می‌کند که ماهیت عقد چیست. گاهی اوقات تأثیر عرف به ملحقات و توابع موضوع قرارداد برمی‌گردد. به‌طور مثال کسی که خودرویی خریداری می‌کند، دیگر شرط نمی‌کند که به همراه طایر زاپاس آن خریده، بلکه این‌ موارد ازلحاظ عرفی، جزو مبیع محسوب می‌شوند.

در برخی موارد اختلاف در مورد هزینه انجام تعهد است.

د ـ خسارات عدم اجرای تعهد

هرگاه متعهد به تعهد خود عمل نکند و نتیجه این خلف وعده ورود خسارت به متعهد له باشد، متخلف مکلف به جبران زیان وارده است که علاوه بر تصریح در قرارداد و یا به‌حکم قانون (مانند قواعد اتلاف و تسبیب)، گاهی اوقات تعیین آن به‌وسیله عرف نیز است، لیکن جهت اخذ خسارت وجود شرایطی بدین طریق لازم است:

1 ـ انقضای مدت انجام تعهد: به این معنا که مدت انجام تعهد سپری‌شده اما شخص به تعهد خود عمل‌نکرده باشد. به‌طور نمونه، شخصی به دیگری آپارتمانی فروخته و تعهد کرده که ظرف سه ماه آینده آن را به‌صورت رسمی در دفترخانه انتقال و سپس به خریدار تحویل دهد، درحالی‌که باگذشت این مدت، مقدمات تنظیم و تحویل را فراهم نکند. البته در فرضی که تاریخ محضر تعیین نشده باشد، خریدار باید ثابت کند اجرای تعهد را (مثلاً با ارسال اظهارنامه رسمی) مطالبه کرده است.

2 ـ تقصیر متعهد: یعنی اینکه شخص متعهد در انجام تعهد، کوتاهی کرده یا تعدی و تفریط کرده باشد.

بنابراین اگر شخص بدون تقصیر به تعهد خود عمل‌نکرده باشد، مسؤول جبران خسارت نیست. منتهی اصل بر تقصیر او است. عدم تقصیر هم‌زمانی ثابت می‌شود که متعهد ثابت کند عدم انجام تعهد ناشی از یک علت خارجی مانند قوه قاهره بوده که خارج از اراده اوست.

به‌طور مثال فردی تعهد کرده باری را به مقصد بندر برساند؛ اما براثر سقوط بهمن نمی‌تواند در موعد مقرر به مقصد برسد. درعین‌حال باید به این نکته نیز توجه کرد که شخصی که به تعهد خود عمل‌نکرده است، باید ثابت کند که مانع‌ ایجادشده در برابر انجام به تعهد او، قابل پیش‌بینی نبوده است؛ بنابراین اگر مانع قابل پیش‌بینی بوده، شخصی که نتوانسته است به تعهد خود عمل کند، مقصر محسوب می‌شود. به‌عنوان‌مثال، اگر فرد تعهد کند که در زمستان همین بار را به مقصد بندر برساند اما به علت نداشتن زنجیر چرخ نتواند به تعهد خود عمل کند، مقصر محسوب می‌شود.

علاوه بر آن باید مانع به‌گونه‌ای باشد که دفع آن از اراده فرد خارج باشد و الا بازهم مقصر محسوب می‌شود. براین اساس قانون مدنی، پیش‌بینی نموده «اگر متعهد به‌واسطه حادثه‌ای که دفع آن خارج از حیطه اقتدار او است، نتواند از عهده تعهد خود برآید، محکوم‌به تأدیه خسارت نخواهد بود.»

نحوه جبران خسارت یا الزام به انجام تعهد

هرگاه متعهد از انجام تعهدش خودداری کند دو مسئله مطرح است، یکی انجام اصل تعهد و دیگری موضوع چگونگی جبران خسارت ناشی از انجام یا تأخیر در ایفاء تعهد که دراین خصوص اصل براین است که خسارت باید به میزانی که واردشده، جبران شود. مگر اینکه طرفین مقدار معینی که وجه التزام لقب دارد، تعیین کرده باشند.

قانون مدنی، مقرر می‌دارد: «اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی را به‌عنوان خسارت تأدیه کند، حاکم (دادگاه) نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر ازآنچه ملزم شده است، محکوم کند.»

درواقع این خسارت ناشی از عدم انجام به‌موقع تعهد است، مانند مراسم جشن عروسی در تالار که شب خاصی برای متعهد له موضوعیت داشته باشد، بدل از انجام تعهد تلقی می‌شود؛ زیرا چنانچه در موعد مقرر مراسم برگزار نشود، دیگر برای ذی‌نفع فایده‌ای ندارد.

منبع: میزان