نحوه گرفتن دستور تخلیه برای اماکن تجاری
نحوه گرفتن دستور تخلیه برای اماکن تجاری
نحوه گرفتن دستور تخلیه برای اماکن تجاری
یکی از دعاوی رایج میان موجر و مستأجر، عدم تخلیه عین مستأجره در پایان قرارداد اجاره از سوی مستأجر است؛ در این موارد، موجر باید با طرح دعوای حقوقی نزد مراجع صالح قضایی، خواستار تخلیه مستأجر و پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف بی‌مورد مستأجر شود.
بر اساس قوانین، یکی از تعهدات مستأجر این است که با پایان قرارداد اجاره، درصورتی‌که نتواند با مالک برای تمدید قرارداد به توافق برسد، فوری مورد اجاره را تخلیه و تسلیم موجر کند؛ تخلف از تعهدات، علاوه بر این‌که مسؤولیت مدنی در مقابل خسارتهای پیش‌بینی‌نشده برای مستأجر ایجاد می‌کند، برای مالک هم این حق را ایجاد می‌کند تا خسارتهای عدم تخلیه را از مستأجر مطالبه کند.
دکتر حبیب‌زاده درباره تعریف اجاره، بیان کرد: اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر)، بهره‌برداری از منافع خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را برای مدت معین و در ازای اجاره‌بها (کرایه) به فرد دیگری (مستأجر) واگذار می‌کند. این وکیل دادگستری با اشاره به نحوه پرداخت اجاره‌بها تصریح کرد: معمولاً پرداخت کرایه به صورت ماهانه است و مستأجر باید در پایان هر ماه اجاره‌بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند، درصورتی‌که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره‌بها پیش‌بینی‌شده باشد، باید مستأجر به موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود، در مواردی که مستأجر مورد اجاره (مغازه) را رهن کامل می‌کند، دیگر اجاره‌بها نمی‌پردازد.
وی ادامه داد: در قراردادهایی که موسوم به رهن کامل است، معمولاً مبلغ پیش‌پرداخت زیاد است و به همین خاطر کرایه‌ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش‌پرداخت کم باشد، موجر اجاره‌بها (کرایه) هم می‌گیرد.
حبیب‌زاده با اشاره به تعهدات مستأجر در قرارداد اجاره تأکید کرد: در قانون آمده است که مستأجر باید به گونه‌ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستأجر باید خودش آن را جبران کند. اگر مستأجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد (مثلاً طلافروشی) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلاً به درب و پنجره سازی مشغول شود؛ اگر موجر با تغییر شغل موافقت نکند می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
صلاحیت شورای حل اختلاف
وی با اشاره به نحوه تخلیه اماکن مسکونی با حکم مراجع قانونی گفت: با توجه به حمایت قانون‌گذار از موجر، برابر قانون، شورای حل اختلاف موظف به رسیدگی به دعاوی تخلیه اماکن مسکونی است و در این مورد قانون‌گذار از موجران حمایت کرده است.
این وکیل دادگستری ادامه داد: در شورای حل اختلاف سعی شده است تا با کمترین تشریفات، دستور تخلیه به صورت فوریت صادر شود و پرونده‌ها نیز با سرعت رسیدگی می‌شود. وی در ادامه با اشاره به شرایط صدور حکم تخلیه نیز توضیح داد: باید توجه داشت که در صورت پایان یافتن موعد اجاره‌نامه فرد می‌تواند برای دریافت حکم تخلیه به مراکز قضایی مراجعه کند البته باید در اجازه‌نامه امضای 2 نفر شاهد وجود داشته باشد تا شورای حل اختلاف به دادخواست رسیدگی کند.
نحوه تخلیه اماکن تجاری
وی در ادامه با اشاره به نحوه تخلیه اماکن تجاری نیز، تصریح کرد: برای رسیدگی به دعاوی اماکن تجاری، قانون‌گذار صلاحیت رسیدگی به آن را به دادگاههای عمومی واگذار کرده است که در این زمینه قانون‌گذار تشریفات پیچیده قرار داده است که افراد با تضمین وقت و توافق طرفین به دادگاه دعوت می‌شوند.
حبیب‌زاده تصریح کرد: دادگاه با تعیین وقت و توافق از طرفین دعوت می‌کند تا در جلسات حضورداشته باشند و با رعایت مقررات حکم تخلیه صادر می‌شود.
این وکیل دادگستری بیان کرد: در جلسات رسیدگی دادگاه وضعیت ملک که مشمول حق کسب و پیشه و حق سرقفلی می‌شود نیز مدنظر قرارگرفته می‌شود بر اساس به حقوق کسبی مستأجر رسیدگی می‌شود. وی درباره حضور یا عدم حضور مستأجر در جلسات دادگاه، بیان کرد: الزامی به حضور مستأجر در دادگاه نیست و ابلاغ واقعی طبق مقررات انجام می‌شود یا اگر آدرسی در کار نیست و مستأجر شناخته‌شده نباشد، ابلاغ از طریق آگهی روزنامه منتشر می‌شود. این وکیل دادگستری تصریح کرد: اگر مستأجر در جلسات دادگاه حضور نداشته باشد نیز قانون‌گذار حق واخواهی به آنها را داده پیش‌بینی‌شده است و می‌تواند مستأجر واخواهی کند. وی خاطرنشان کرد: بعد از صدور حکم دادگاه، مراحل ابلاغ حکم طی می‌شود و 20 روز زمان برای تجدیدنظر فرصت وجود دارد، اگر در این مدت اعتراضی نشود، رأی قطعی می‌شود.
تخلیه ملک ظرف مدت 10 روز
حبیب‌زاده با بیان این‌که پس از قطعیت حکم، رأی توسط اجرای احکام به موعد اجرا گذاشته می‌شود، تصریح کرد: طبق قانون اجرای احکام مدنی، محکوم‌علیه یا همان مستأجر ظرف 10 روز مکلف است تا نسبت به تخلیه عین مستأجره اقدام کند اگر تخلیه صورت نگرفت این کار به دستور دادگاه و با حضور مأموران اجرای احکام (کلانتری محل) صورت می‌گیرد.
این وکیل دادگستری با اشاره به حقوق مستأجر که از سوی قانون موردتوجه قرارگرفته شده است، گفت: اگر مستأجر حقوقی دارد و وجهی به مالک پرداخت کرده است، موجر باید وجه موردنظر را به حساب دادگستری واریز کند تا مستأجر بتواند مبلغ موردنظر را دریافت کند؛ در قانون این موضوع در موردحمایت از حقوق مستأجر مدنظر قرارگرفته شده است. وی تأکید کرد: با واریز وجه به حساب دادگستری، از اقامه دعاوی دیگر از سوی مستأجر برای مطالبه وجه پیش‌پرداخت پیشگیری می‌شود. منبع: روزنامه حمایت