پرسش و پاسخ حقوقی

پرسش و پاسخ حقوقی

پرسش: قصد خرید خانه‌ای رادارم که سند آن هنوز آماده نشده است و مالک هنوز برای آن سند نگرفته و به گفته خودشان تازه برای گرفتن سند اقدام کردند و 5-6 ماه دیگر آماده می‌شود. حال می‌خواهند از کل پول که 405 میلیون است، در زمان عقد قرارداد 285 میلیون را دریافت کرده و 40 میلیون را موقع اخذ سند و 80 میلیون را هم در زمان تحویل که زمان رفتن مستأجر دریافت کند؛ چون مستأجر دارد. حال به نظر شما اگر این موارد را در قولنامه ذکر کنند، خرید این ملک درست است؟

پاسخ: خرید املاک فاقد سند رسمی یا املاکی که سند آنها آماده نشده، می‌تواند مشکلات زیادی را برای خریدار ایجاد نماید و خرید این املاک توصیه نمی‌شود.

ضمناً شرط نمودن چنین مواردی مانع بروز مشکلات احتمالی نیست؛ اما بهتر است با قرار دادن وجه التزامی، بابت تأخیر در تنظیم سند و تحویل ملک در تاریخ مقرر، حقوق خود را تا حدی تضمین نمایید.

پرسش: پدر بنده برای کسی کار می‌کرده است و قرار براین می‌شود که بجای حقوق، آن شخص یک‌خانه به پدرم بدهد. بعد از مدتی یک زمین می‌دهد و می‌گوید که برایت می‌سازم؛ اما بعد از گذشت مدتی وی آن خانه را نمی‌سازد و ما خودمان آن را ساخته و ساکن می‌شویم. از آن زمان 40 سال می‌گذرد و آن شخص مرده است و اکنون وراث شکایت کرده‌اند و خواسته آنها خلع ید است. متأسفانه ما هیچ مدرکی نداریم، می‌خواستم بدانم که مرور زمان می‌تواند به ما کمک کند یا نه؟ آیا استشهاد محلی کمکی می‌تواند کند؟ اگر موارد دیگری وجود دارد که می‌تواند به ما کمک کند؟

پاسخ: اولاً مرور زمان تأثیری بر موضوع ندارد.

ثانیاً شما می‌توانید طی دادخواستی حقوقی موضوع واگذاری زمین را با شهادت شهود ثابت و الزام وراث را به انتقال سند بخواهید.

پرسش: مدتی پیش از شخصی مغازه‌ای خریدم که متأسفانه بعداً فهمیدم از چند جهت کلاه سرم رفته. اول اینکه ملک حکم تخریب داشته و بعد اینکه فروشنده ملک را بر اساس انتقال قطعی قیمت نموده و بابیان اینکه این قیمت بر اساس انتقال وکالتی است، وکالتی به من فروخته و تمام جریمه‌های ملک را گردن من انداخته.

البته من نرخ نامه رادارم و کارشناس قیمت گذار گفته من میام و توی دادگاه میگم قیمت‌گذاری بر اساس انتقال قطعی بوده. وقتی متوجه شدم بلافاصله با فروشنده تماس گرفتم و گفتم من چکها را پاس نمی‌کنم. او هم گفت من خبر حکم تخریب را نداشتم و برای برداشتن حکم تخریب اقدام کرد. حالا رأی کمیسیون که آمده گفته باید زیرزمین که تجاری است راه ورودی‌اش مسدود شود و انباری شود. من با توجه به موارد بالا و اینکه مالی که من خریدم تجاری است و او می‌خواهد بر اساس حکم، انباری به من تحویل بدهد و از طرفی من را فریب داد؛ چون بر اساس انتقال قطعی قیمت کرد و با همان نرخ نامه به من وکالتی فروخت و جریمه‌ها را انداخت گردن من، من چکها را پاس نمی‌کنم تا زمانی که یا فسخ کند یا ضرر من را جبران کند. زیر بار نمی‌رود و چکها را برگشت زده و از طریق دادگاه جهت وصول چک اقدام کرده. چکار کنم؟ البته خیار غبن در قولنامه ساقط‌شده و من نخوانده امضا کردم. جریمه ملک هم حدود یک‌چهارم قیمت ملک است.

پاسخ: غبن دارای چندین مرتبه بوده که عموماً در قراردادها صرفاً غبن ساده اسقاط می‌گردد.

درصورتی‌که غبنِ صورت گرفته، عرفا قابل‌اغماض نباشد، شما می‌توانید به استناد ماده 417 قانون مدنی، تحت عنوان فسخ قرارداد به علت غبن فاحش یا افحش، اقامه دعوی نمایید.

منبع: میزان