اخذ سند مالکیت موضوع مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت توسط دولت

اخذ سند مالکیت موضوع مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت توسط دولت

در بررسی رابطه میان دولت با مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، می‌توان چنین گفت که؛ دولت از طریق مواد خاص خود، اقدام به اخذ سند مالکیت، برای اموال متعلق به خود می‌نماید. به‌طور مثال، سازمان جنگلها و مراتع و آبخیزداری کشور پس از تشخیص و شناسایی اراضی ملی و آگهی در روزنامه، با رعایت ماده 13 آیین‌نامه اجرایی قانون ملی شدن جنگلها (مصوب 6/6/1342 هیأت وزیران) و ماده 399 قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگلها و مراتع (مصوب 30/5/1346)، اقدام به اخذ سند رسمی به نام دولت می‌نماید.

به‌جز سازمان جنگلها که طریقه اخذ سند مالکیت آن توضیح داده شد، دیگر سازمانهای دولتی نیز، مطابق قوانین و آیین‌نامه‌های خاص خود، مبادرت به اخذ سند مالکیت می کنند.

به‌هر‌حال، نکته اساسی این است که دولت برای اخذ سند مالکیت اراضی، به نام خود، هیچ‌گاه از طریق مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، عمل نمی‌کند و رابطه دولت با این مواد هنگامی ظهور می‌کند که افراد، اراضی دولتی را متصرف شده و سپس متقاضی صدور سند مالکیت، از طریق این مواد، بشوند که خود این امر نیز به یکی از دو حالت ذیل ممکن است بروز نماید؛

1 ـ حالت اول، این است که فرد ملک متعلق به دولت متصرف شده و از طریق مواد فوق‌الذکر تقاضای صدور سند مالکیت نماید و آن ملک را ملکی غیر‌دولتی معرفی کند که در نتیجه موضوع از طریق ماده 147 و 148 پیگیری می‌شود که خود این امر موجب بروز مشکلاتی برای سازمانهای دولتی می‌شود.

2 ـ و اما حالت دوم، این است که متقاضی صدور سند مالکیت، معترف است که ملکی را که تصرف نموده ملکی متعلق به دولت است که در این صورت مطابق ماده 148 اصلاحی قانون ثبت، عمل خواهد شد.

بدین ترتیب که؛ حسب ماده 24 آیین‌نامه اجرایی (مصوب 22/8/81) در مورد آن، ابتدا از متقاضیان که اعیان متعلق به آنها در اراضی دولت ایجادشده است، هیأت‌ حل‌اختلاف در صورت لزوم نسبت به انتخاب کارشناس اقدام می‌کند و پس از وصول نظریه کارشناس به‌موجب ماده 27 آیین‌نامه اجرایی، مراتب را با ذکر این‌که متقاضی مدعی است که فاقد واحد مسکونی یا زمین متناسب با کاربری مسکونی قابل ساختمان است، حداقل بیست روز قبل از جلسه رسیدگی به سازمان مربوطه اعلام می کند تا سازمان مزبور نسبت به معرفی نماینده اقدام کند؛ اما به‌هر‌حال، عدم حضور نماینده و یا عدم ابراز نظر در مهلت تعیین‌شده مانع رسیدگی هیأت و صدور رأی و ادامه عملیات ثبتی نخواهد بود.

هیأت پس از رسیدگی و احراز واقع، مطابق موارد مذکور در تبصره 3 ماده 148 اصلاحی قانون ثبت، رأی بر انتقال ملک دولت به اشخاص صادر می کنند. به‌طورکلی، چنین به نظر می‌رسد که منظور از دولت در این مواد، همان دستگاه حاکمیت مربوطه یعنی وزارتخانه یا مؤسسه یا سازمان صاحب زمین است.

بند «و»تبصره 3 ماده 148 اصلاحی قانون ثبت مقرر داشته که؛ هیأتها باید قیمت تمام‌شده زمین (شامل بهای منطقه‌ای و سایر هزینه‌ها) و واجد شرایط بودن یا نبودن متقاضی را از سازمان مسکن و شهرسازی استان استعلام نمایند و در صورت موافقت دستگاه صاحب زمین، انتقال را به نام متصرف، صادر نمایند که مدت‌زمان این اعلام نظر توسط مراجع دولتی مطابق ماده 3 آیین‌نامه اجرایی تبصره فوق‌الذکر (مصوب 25/7/78)، حداکثر سی روز بوده و در صورت عدم وصول پاسخ در مهلت مقرر، هیأت، اعلام نظر خواهد نمود.

به‌موجب ماده 3 همین آیین‌نامه در مواردی که کارشناس در مورد تعیین بهای ملک مورد تصرف، اعلام نظر نموده است، نظریه کارشناس به متقاضی و دستگاه صاحب زمین اعلام می‌شود تا در صورت اعتراض به نظریه مزبور، اعتراض خود را حداکثر ظرف یک هفته کتباً به دبیرخانه هیأت اعلام نمایند و در صورت عدم وصول اعتراض در مهلت مقرر، طبق مقررات اقدام خواهد شد.

به‌هرحال، پس از طی مراحل فوق‌الذکر و صدور رأی مبنی بر انتقال ملک دولت به متقاضی، بهای تعیین‌شده به شماره‌حسابی که از سوی دستگاه صاحب زمین اعلام می‌گردد، واریز خواهد شد و رأی هیأت و قبض پرداختی جهت تنظیم سند به [سازمان] مسکن و شهرسازی ارسال می شود و چنان‌چه ظرف بیست روز پس از ثبت در دبیرخانه سازمان مزبور، سند انتقال تنظیم نشود، نماینده اداره ثبت می‌تواند به قایم مقامی، سند انتقال را به نام متقاضی امضا کند. (‌ماده 4 آیین‌نامه فوق‌الذکر‌)

ضمناً اگر مرجع دولتی از وصول وجه معینه بابت فروش زمین دولتی به متقاضی امتناع نماید، متقاضی مکلف است بهای ملک را بر اساس قیمت تعیین‌شده در رأی هیأت حل اختلاف در موعد مقرر قانونی به‌حساب سپرده ثبت، تودیع و قبض رسید را به دفترخانه تنظیم‌کننده سند انتقال تحویل تا شماره آن در متن سند انتقال قید گردد و مراتب به مرجع صاحب‌ملک اعلام شود.

در‌هر‌حال، در صورتی که احراز شود که بهای زمین پرداخت‌شده است، نماینده ثبت نسبت به امضای ثبت سند اقدام می‌کند که تبصره 3 ماده 35 آیین‌نامه اجرایی (مصوب 22/8/81) نیز مشعر بر همین معنا است. لازم به ذکر است که به‌موجب ماده 5 آیین‌نامه اجرایی تبصره 3 ماده 2 قانون اصلاح مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت (مصوب 25/7/78)، در مواردی که دستگاه صاحب زمین با انتقال موافقت نمی‌نماید، مکلف است که علت را مستدل به هیأت رسیدگی‌کننده اعلام نماید.

معایب و مزایای مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت برای دولت

تصویب و تمدید مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، به‌رغم مزایای زیادی که داشته، من‌حیث‌المجموع، به نفع دولت نبوده است؛ زیرا باعث شده که متصرفین در اراضی دولتی جری‌تر شده و ابزاری پیدا کنند برای رسیدن به سند؛ به‌عبارت‌دیگر، تصویب این مواد موجب شده تا افراد بتوانند تصرفات غیر‌قانونی خود را در اراضی دولتی مهر تأیید بزنند و چه‌بسا که تمدید این مواد، موجب ازدیاد تصرفات افراد در اراضی دولتی خواهد شد که این امر به نفع دولت نخواهد بود.

مع‌الوصف، تصویب این مواد، با این وضعیت موجب بروز مشکلاتی برای دولت و سازمانهای وابسته به آن شده است که ذیلاً، به‌اختصار، به بررسی این معایب و مشکلات می‌پردازیم.

1 ـ اولین مشکل، عدم استعلام از سازمانهای دولتی در مورد ماده 147 اصلاحی قانون ثبت است، بدین توضیح که مطابق تبصره 3 ماده 148 قانون فوق، ادارات ثبت در‌خصوص متقاضیانی که اعیان خود را در اراضی مربوط به دولت احداث نموده‌اند، مکلف شده‌اند که از سازمان مربوطه در خصوص پرونده مطروحه، استعلام نمایند؛ بنابراین چون در این موارد استعلام به عمل می‌آید و اداره ذی‌ربط از موضوع مطلع می‌گردد، پس تضییع حقی متصور نیست.

ولی در راستای اجرای ماده 147 اصلاحی قانون ثبت که افراد، متقاضی صدور سند مالکیت هستند و املاک دولتی را به‌عنوان املاک شخصی معرفی می‌کنند، چون استعلامی از ادارات ذی‌ربط صورت نمی‌پذیرد، تصور پایمال شدن حقوق دولت به‌حداعلای خود می‌رسد.

زیرا پلاکهای مورد‌تقاضا را هنگام انتشار آگهی به‌صورت کلی می‌نویسند و تشخیص این‌که این پلاک، اراضی دولتی را هم شامل می‌شود و یا خیر، مشکل است؛ و از طرف دیگر، اعتراض به این آگهیها برابر است با صرف هزینه‌های اضافی برای دولت و نیز تشکیل پرونده‌های متعدد و عدم اعتراض، هم برابر است با صدور اسناد مالکیت به نام افراد؛ آن‌هم برای اراضی‌ای که در حقیقت، متعلق به دولت است.

به‌عبارت‌دیگر، هرچند که ماده 147 یک استثنا بر اصل کلی است و جهت رفاه حال مردم تصویب‌شده و هیأت در این مورد وارد جزییات نمی‌شود و با احراز تصرف، اقدام به صدور سند مالکیت به نام متقاضی می کند و در مورد این ماده، هیأت‌ حل اختلاف وظیفه ندارد که از هیچ ارگانی استعلام کند.

به نظر می‌رسد برای جلوگیری از تضییع حقوق دولتی و رعایت منافع عمومی و نیز توجهاً به این‌که اگر سازمانهای دولتی بخواهند برای هر پرونده اعتراض بدهند، علاوه بر صرف هزینه‌ها، حجم اعتراضات بالا خواهد بود؛ بنابراین در صورت تمدید، بهتر است در اجرای ماده 147 اصلاحی قانون ثبت نیز از سازمانهای ذی‌ربط خصوصاً شهرداری، استعلام به عمل آید.

2 ـ دومین مشکلی که این مواد برای اراضی دولتی به وجود آورده، این است که با صدور سند مالکیت اراضی دولتی به نام افراد، یکپارچگی اراضی دولتی از بین می‌رود و در نتیجه کارآیی مفیدی را که دولت می‌توانست از آن زمین ببرد، مخدوش می‌سازد و از ارزش زمین نیز کاسته می‌شود.

به‌عبارت‌دیگر، هرگاه اراضی متعلق به دولت در یک منطقه بندی به‌صورت یکپارچه باشد و فردی در قسمتی از این اراضی، اقدام به ساخت بنا نموده باشد و هیأت ‌حل اختلاف نیز برای وی سند مالکیت صادر نماید، در نتیجه دولت ملزم به انتقال آن ملک به متقاضی است و با وقوع این امر، حالت یکپارچگی زمین از بین می‌رود و نهایتاً این‌که زمین مزبور، بهره‌وری لازم را نسبت به قبل نخواهد داشت.

3 ـ مشکل سوم این‌که ممکن است فردی متقاضی صدور سند رسمی مالکیت در اراضی دولت شود و رأی به نفع متقاضی صادر شود و سازمان دولتی ذی‌ربط هم نسبت به آن اعتراض نماید؛ اما به دلیل این‌که هنوز سند مالکیت آن به نام دولت صادر نشده است، اعتراض سازمان دولتی رد شود و در نتیجه به نام متقاضی سند مالکیت صادر شود که در اینجا، دولت پس‌ازاین که سند مالکیت اخذ نمود، می‌تواند درخواست ابطال سند صادره برای متصرف در اراضی دولتی بنماید که ابطال این اسناد مستلزم تقدیم دادخواست به مراجع ذی‌صلاح قضایی و نهایتاً صرف هزینه‌های هنگفت می‌باشد که این امر، خود، به ضرر دولت است.

4 ـ مشکل دیگر این‌که در خیلی از موارد با قبول درخواست ثبت، حقوق ثانویه مثل حق ارتفاق نادیده انگاشته می‌شود. در حالی که باید این حق در اسناد صادره ملحوظ نظر قرار بگیرد، چون یک حق طبیعی و موردحمایت است.

به‌طور مثال، فردی از طریق مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، برای ملکی سند مالکیت اخذ می کند و سپس به شرکت آب و فاضلاب که یک شرکت دولتی است، اخطار می‌نماید که لوله‌های مربوط را باید از زمین من برداری! که این امر موجب بروز مشکلاتی برای شرکت مربوطه می شود و بنابراین هیأتهای حل اختلاف باید دقت کنند که در هنگام صدور اسناد مالکیت، حق ارتفاق موجود در آن ملک را در نظر گرفته باشند و آن را در اسناد صادره نیز قید نمایند.

منبع: ماهنامه کانون سردفتران و دفتریاران