تکالیف دلال و مشتری از دیدگاه قانون

تکالیف دلال و مشتری از دیدگاه قانون

مدتی است که پنهان و آشکار کشمکشی میان سازمان ثبت و بنگاههای املاک بر سرنقش بنگاه‌داران در معاملات املاک وجود دارد. از یک‌سو سازمان ثبت تأکید می‌کند که صاحبان بنگاههای املاک دلال هستند و نقش آنها در قرارداد با نزدیک‌کردن دو طرف قرارداد به یکدیگر پایان می‌یابد و حق انعقاد قرارداد ندارند. از سوی دیگر بنگاههای املاک نیز به روال سالهای گذشته هم‌چنان خود را ذی‌حق در انعقاد قرارداد می‌دانند هر چند قرارداد آنها عادی باشد و جنبه رسمی ‌نداشته باشد. اما همه این مشکلات شاید به این موضوع برمی‌گردد که شناخت درستی از مفهوم دلالی در جامعه وجود ندارد. بیشتر مردم واژه دلالی را با بار معنایی منفی به‌کار می‌برند در حالی‌که در عرف قانون‌گذار دلال تاجر محسوب می‌شود و یکی از مشاغل تجاری است.

تعریف دلالی

معنای دیگر دلالی واسطه‌گری است و به واسطه‌گری بین فروشنده و خریدار دلالی می‌گویند. بنابراین کسی که با دریافت مبلغ معینی واسطه بین خریدار و فروشنده می‌شود «دلال» محسوب می‌شود. شاغلان در بنگاههای املاک و بنگاههای معاملات خودرو مصداقهایی از شاغلان به شغل دلالی محسوب می‌شوند. در قانون تجارت دلال به این‌صورت تعریف شده است: «کسی است که با دریافت حق معینی واسطه بین خریدار و فروشنده می‌شود؛ به عبارت دیگر دلال کسی است که در مقابل اجرت واسطه انجام معامله‌هایی شده یا برای کسی که می‌خواهد معامله‌هایی انجام دهد طرف معامله پیدا می‌کند، در دلالی مقررات وکالت اجرا می‌شود». دلال تاجر و همه اقسام عملیات دلالی، تجاری محسوب می‌شوند. مراجعه به دلال برای انجام معامله جز در مورد معامله‌های بورس اجباری نیست و دوطرف آزادند به واسطه‌ها مراجعه کنند و با پرداخت مبلغ مختصری حق دلالی، مشتریان معتبر پیدا کنند.

حقوق مشتری در برابر مؤسسه‌های دلالی بزرگ

در قراردادی که به وسیله دلال به نتیجه می‌رسد می‌توانیم سه طرف را از هم تفکیک کنیم. یک طرف فروشنده است، طرف دیگر خریدار و طرف سوم دلال است که دو طرف معامله را با هم آشنا می‌کند تا معامله سرگیرد. خریدار و فروشنده قرارداد را مستقلاً منعقد می‌کنند بنابراین در قرارداد اصلی رابطه‌ای با دلال ندارند اما هر دوی آنها در قرارداد دلالی مشتری دلال محسوب می‌شوند. حقوق دلال در برابر مشتریان خود به شرح زیر است:

1- دلال می‌تواند علاوه بر شغل دلالی اشتغال به تجارت دیگری داشته باشد.

2- دلال می‌تواند در معاملاتی که واقع می‌شود ذی‌‌نفع باشد.

3- دلال درخصوص جنس یا درباره اعتبار دوطرف معامله مسؤولیتی ندارد، ولی می‌تواند ارزش جنس و اعتبار یکی از دوطرف معامله یا اعتبار دوطرف معامله را شخصاً تضمین کند که در این‌صورت دلال ضامن خواهد بود.

4- دلال می‌تواند در زمان واحد برای چند کارفرما دلالی کند، در این‌صورت باید آمران را از این ترتیب و امور دیگری که ممکن است موجب تغییر رأی آنها شود مطلع سازد.

5- در صورتی‌که معامله به راهنمایی یا وساطت دلال تمام شده باشد او مستحق حق‌الزحمه خواهد بود حتی اگر معامله بعداً فسخ شود. هزینه‌ها و مخارج دلالی بر عهده دلال است و دلال فقط مستحق حق‌الزحمه دلالی است. قانون تجارت و قانون راجع به دلالان حقوق و تکالیف دلالان را در خود جای داده است.

تکالیف دلالان

در مقابل هر حقی تکلیفی وجود دارد. دلال هم در مقابل حقوقی که در برابر مشتریان دارد در مقابل آنها و دولت تکالیفی دارد که قانون آنها را مشخص کرده است. تکلیف به نگهداری دفاتر دلالی یکی‌از مهم‌ترین این تکالیف است که بسیاری از بنگاه‌داران املاک و خودرو امروز در نگهداری آن سهل‌انگاری می‌کنند. هر دلال باید دفتری داشته و همه معامله‌هایی را که به دلالی او انجام گرفته به ترتیب ذیل در آن ثبت کند:

1- اسم متعاملان.

2- مالی‌که موضوع معامله است.

3- نوع معامله.

4- شرایط معامله با تشخیص به این‌که تسلیم موضوع معامله فوری به وعده است.

5- عوض مالی‌که باید پرداخت شود و تشخیص این‌که فوری است یا به وعده است وجه نقد یا مال‌التجاره یا برات است در صورتی‌که برات باشد به رؤیت است یا به وعده.

6- امضای دوطرف معامله مطابق مقررات نظام‌نامه وزارت عدلیه (وزارت دادگستری).

رسیدگی به تخلفهای دلالان

در صورتی‌که دلالان چشم بر تکالیف قانونی خود ببندند نوبت به مجازات آنها می‌رسد. بر اساس ماده 11 آیین‌نامه دلالان معامله‌های ملکی مصوب 1319 وزارت دادگستری، گزارش تخلفهای دلالان از طریق اداره ثبت هر محل به کمیسیونی مرکب از سه نفر کارمند به تعیین مدیرکل ثبت (رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک فعلی) ارجاع می‌شود، کمیسیون پس از رسیدگی به موضوع تخلف رأی مقتضی صادر خواهد کرد.

رأی کمیسیون قطعی است و پس از ابلاغ به دستور مدیرکل ثبت اجرا خواهد شد و نیز مراتب را به اداره ثبت محل اعلام خواهد کرد تا موضوع را به‌وسیله آگهی به اطلاع اهالی برسانند. البته در حال‌ حاضر بسیاری از شهروندان چون شناختی نسبت به دلال به‌عنوان یک تاجر و تکالیف وی ندارند دعاوی خود را در دادگاههای دادگستری مطرح می‌کنند. منبع: مهداد