چگونه مالکیت بر اموال فاقد سند را اثبات کنیم؟
چگونه مالکیت بر اموال فاقد سند را اثبات کنیم؟
چگونه مالکیت بر اموال فاقد سند را اثبات کنیم؟
این مشکلی است که بسیاری از صاحبان اموال غیرمنقول (اموالی را که نتوان از محلی به محل دیگر نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آنها ذاتی باشد، یا به‌واسطه عمل انسان، به‌نحوی‌که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود مثل خانه، زمین) با آن مواجه شده‌اند؛ با این اوصاف، شرایط و روالی در قانون تعریف‌شده که فرد با استناد به آن می‌تواند حق‌خواهی کرده و مالکیت خود را برای مالی که احتمال از دست رفتن دارد، اثبات کند. حال یک حقوقدان این شرایط و روند حقوقی و قانونی را تشریح می‌کند.
ممکن است برای بسیاری از افراد پیش‌آمده باشد که در عین بهره‌مندی از مال یا املاک، سندی برای اثبات مالکیت آن نداشته باشند و از سویی با ناآگاهی از راه و چاه حفظ اموال و املاک فاقد سند خود، براین باور بمانند که حقوقشان زیر سؤال می‌رود؛ غافل از اینکه این‌گونه نبوده و در حجم گسترده قوانین، قانون و مقرراتی هم برای اثبات ادعای تملیک تعریف‌شده است که می‌توان با استناد به آنها، به ماهیت عدل دستگاه قضا هم پی برد. منصور رحم‌دل، حقوقدان و مدرس دانشگاه جزییات این قوانین را تشریح می‌کند.
رحم‌دل ابتدا به راهکارهای شرایطی اشاره می‌کند که مالک زمین یا مال غیرمنقول، سند نداشته باشد. وی بابیان اینکه باید مبنای تصرفات چنین افرادی در ملک مشخص شود می‌گوید: باید ببینیم که آیا مبایعه‌نامه‌ای بین وی و فروشنده تنظیم‌شده است؟ اگر تنظیم‌شده مبنای انتقال به وی از طرف فروشنده چه بوده است؟ زمینهای بدون سند در روستاها وجود دارند ولی یک پلاک مادر به‌کل روستا تخصیص‌یافته و بر اساس مبایعه‌نامه مزبور نوعاً درخواست صدور سند به اداره ثبت تقدیم شده و اداره ثبت بعد از انتشار آگهیهای لازم و عدم وجود معارض اقدام به صدور سند می‌کند و درصورتی‌که معارض وجود داشته باشد طرفین را به دادگاه هدایت می‌کند.
وی می‌افزاید: در سطح شهرها هم قاعدتاٌ باید همین فرایند مورد عمل باشد و افراد فاقد سند می‌توانند از اداره ثبت درخواست صدور سند کنند.
الزام به صدور سند مستلزم وجود قبلی سند رسمی نسبت به ملک است
رحم‌دل خاطرنشان می‌کند: اساساٌ اگر سابقه ثبتی نسبت به‌جایی وجود نداشته باشد دادگاه نمی‌تواند حتی با احراز صحت ادعای مدعی اداره ثبت را ملزم به صدور سند کند زیرا الزام به صدور سند مستلزم وجود قبلی سند رسمی نسبت به ملک است.
وی می‌گوید: بهترین کار دراین گونه موارد مراجعه به دادگستری جهت اثبات مالکیت است ولی مشکلی که دراین زمینه وجود دارد آن است که دادگاهها نوعاً رأیی در مورد احراز مالکیت صادر نمی‌کنند که متصرف بتواند به استناد آن به اداره ثبت مراجعه و درخواست سند کند.
این حقوقدان اذعان می‌کند: روال کار حقوقی برای گرفتن سند هم این‌گونه است که بعدازاینکه دادگاه رأیی را صادر می‌کند، فرد به اداره ثبت مراجعه کرده و خواستار تهیه سند برای ملک مذکور میشود و روند بررسی و موافقت با درخواست ثبت سند هم زمانی را به خود اختصاص می‌دهد؛ بنابراین این‌گونه نبوده که فرد صرفاً با رأی دادگاه بتواند بلافاصله حقوق خود را دریافت کند.
استناد به مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت
رحم‌دل همچنین برای تأیید اظهارات خود به چارچوب قانونی مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت به‌اختصار اشاره می‌کند و می‌افزاید: طبق ماده 147 اصلاحی، تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ اول فروردین 1370 بر روی زمینهایی ایجاد کرده‌اند که به‌واسطه موانع قانونی، تنظیم سند رسمی برای آنها امکان‌پذیر نبوده است و همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق زراعتی و باغها، اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن‌که اولاً، اشخاص تا تاریخ اول فروردین 1370 خریداری کرده‌اند و مورد بهره‌برداری متصرفان است و همچنین به‌واسطه موانع قانونی، تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آنها امکان‌پذیر نبوده است در مواردی که تعریف‌شده، تعیین تکلیف میشود.
وی با اشاره به ماده 148 اصلاحی همان قانون نیز عنوان می‌کند: به‌موجب این ماده نیز، در هر حوزه ثبتی هیأت یا هیأتهایی به‌عنوان هیأت حل اختلاف در ثبت تشکیل میشود که شرایط و وظایف این هیأت نیز در 7 تبصره مورداشاره قرارگرفته است.
این حقوقدان در پاسخ به این سؤال که مرجع صالح برای رسیدگی به این دعاوی کجاست؟ اظهار می‌کند: مرجع صالح برای درخواست سند هیأت موضوع مواد 147 و 148 مستقر در ادارات ثبت ولی مرجع درخواست ابطال اسناد صادره توسط هیأت مزبور به‌حکم قاعده کلی دادگستری بود.
رحم‌دل یادآور میشود که طبق ماده یک قانون سال 90 نیز در هر حوزه ثبتی هیأت یا هیأتهای حل اختلاف که دراین قانون هیأت نامیده میشود با حضور یک قاضی به انتخاب رییس قوه قضاییه، رییس اداره ثبت یا قائم‌مقام وی و حسب مورد رییس اداره راه و شهرسازی یا رییس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنان تشکـیل میشود.
وی در ادامه به ماده 3 قانون ثبت اشاره می‌کند و می‌گوید: طبق ماده 3 قانون مزبور نیز اداره ثبت‌اسناد و املاک محل مکلـف است آراء هیأت را در دو نوبت به فاصله 15 روز از طریق روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی آگهی کند.
این حقوقدان اظهار می‌کند: همچنین این اداره مکلف است در روستاها علاوه بر انتشار آگهی، رأی هیأت را با حضور نماینده شورای اسلامی روستا در محل الصاق کند. صورت‌مجلس الصاق آگهی با امضای نماینده اداره ثبت‌اسناد و املاک و نماینده شورای اسلامی روستا در پرونده ضبط میشود.
راه اعتراض ذی‌نفع در صورت موافق نبودن بارأی نهایی
رحم‌دل عنوان می‌کند: درصورتی‌که اشخاص ذی‌نفع به آراء اعلام‌شده اعتراض داشته باشند باید از تاریخ انتشار آگهی و در روستاها از تاریخ الصاق در محل تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم کرده و رسید دریافت کنند. معترض باید ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل کند و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد.وی ضمن بیان اینکه دراین شرایط اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه است، خاطرنشان می‌کند: درصورتی‌که اعتراض در مهلت قانونی واصل نشود یا معترض، گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل را ارائه نکند، اداره ثبت محل باید مبادرت به صدور سند مالکیت کند؛ صدور سند مالکیت مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست.این حقوقدان همچنین در خصوص این مسأله که آیا تصرف عدوانی زمین توسط دهیاری یا بنیاد مسکن یا هر فرد دیگری، دارای وصف کیفری و مجازات است یا نیست؟ یادآور میشود: در مورد تصرف عدوانی باید بین دو حالت قائل به‌تفصیل شد.
رحم‌دل می‌گوید: در فرضی که متصرف مدرکی برای اثبات مالکیت خود ندارد مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی تصرف عدوانی دادگاههای حقوقی خواهند بود که طبق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی ازجمله ماده 161 قانون مزبور بعد از احراز سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده حکم به رفع تصرف صادر می‌کنند.
به گفته وی، رأی رفع تصرف حتی قبل از قطعیت نیز قابل‌اجرا است و طبق ماده 175 قانون مزبور تجدیدنظرخواهی مانع اجرای رأی نیست اما درصورتی‌که متصرف دلایلی دایر بر اثبات مالکیت خود داشته باشد می‌تواند به دادسرا مراجعه و شکایت کیفری مطرح کند.
اخذشده: مهداد