نکات حقوقی درباره تمدید اجاره اماکن تجاری

نکات حقوقی درباره تمدید اجاره اماکن تجاری

برابر ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن از جمله اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود؛ بنابراین شمول این قانون تنها بر قراردادهایی است که از تاریخ مذکور تنظیم می‌شوند و لذا قراردادهایی که قبل از این قانون منعقد شده‌اند مشمول این قانون
نمی‌شوند.
روابط موجر و مستأجر در خصوص اماکن تجاری برخلاف اماکن مسکونی از پیچیدگیهای خاصی برخوردار است که عدم توجه به آثار آن مشکلاتی را برای افراد به وجود می‌آورد. خصوصاً هنگامی که قرارداد اجاره اولیه مربوط به سالهای قبل از ۱۳۷۶ باشد و نقل و انتقالاتی هم در این بین صورت گرفته باشد. بر اماکن تجاری چند قانون حاکم است که قبل از تنظیم قرارداد یا تمدید آن طرفین باید به آن
توجه کنند.
فرض کنیم مغازه ای در سال ۱۳۷٠ به اجاره داده می‌شود و در حال حاضر طرفین می‌خواهند آن را تمدید کنند یا آن که مستأجر می‌خواهد آن را به دیگری منتقل کند؛ این سؤال پیش می‌آید که روابط آنان برمبنای کدام قانون تنظیم می‌شود قانون سال ۱۳۷۶ یا قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1365؟
برای پاسخ به این سؤال و آثار ناشی از تنظیم قرارداد مذکور نخست باید با قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ و شمول آن آشنا شویم. قانون مذکور در ۱۳۷۶/۵/۲۶ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. برابر ماده یک این قانون از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن از جمله اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود؛ بنابراین شمول این قانون تنها بر قراردادهایی است که از تاریخ مذکور تنظیم می‌شوند و لذا قراردادهایی که قبل از این قانون منعقد شده‌اند مشمول این
قانون نمی‌شوند.
آیا طرفین قرارداد می‌توانند علی‌رغم وجود قانون سال ۷۶ روابط خود را در مورد مکان تجاری برمبنای قانون سال 1365  تنظیم کنند؟
بله اشکالی ندارد و با توافق و تراضی، طرفین می‌توانند قرارداد خود را مشمول قانون سال1365 کنند؛ بنابراین اگر موجر و مستأجر برای تنظیم قراردادشان در خصوص یک ملک تجاری که مشمول مقررات سال ۷۶ است توافق کنند که برمبنای مقررات سال 1365 قراردادشان تنظیم شود، بلامانع می‌باشد.
چنانچه رابطه بین موجر و مستأجر مکان تجاری مشمول مقررات سال 1365 باشد تجدید قرارداد آنها در سال ۱۳۸٠ یا هر سالی بعد از سال ۷۶ چه تاثیری بر قرارداد اجاره دارد؟
با تنظیم روابط برمبنای قانون سال ۵۶ تجدید قرارداد در سال ۱۳۸٠ یا هر سالی بعد از سال ۱۳۷۶ قراردادشان را از شمول قانون سال 1365 خارج نمی‌کند.
اگر مستأجر محل تجاری که مشمول قانون سال ۵۶ است؛ سرقفلی پرداخت نکرده باشد، آیا هنگام تخلیه مستحق دریافت حق کسب و پیشه می‌باشد؟
بله فرقی نمی‌کند چه در زمان تنظیم قرارداد به موجر حق کسب و پیشه داده باشد و چه نداده باشد اگر قراردادشان مشمول قانون سال ۵۶ باشد مستأجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت حق کسب و پیشه دارد.
اگر مستأجر مکان تجاری که روابط او با موجر برمبنای قانون سال ۵۶ تنظیم شده و از مالک اجازه انتقال به غیر داشته بعد از سال ۷۶ آن را به دیگری منتقل کند، چه قانونی بر این انتقال حاکم می‌شود؟
در این صورت رابطه مستأجر دوم با موجر باز هم برمبنای قانون سال 1365  است و موجر به لحاظ انتقال به غیر حق تخلیه ندارد.   منبع:پایگاه آموزشی مهداد