الزامات قانونی برای صدور پروانه ساختمانی
الزامات قانونی برای صدور پروانه ساختمانی
الزامات قانونی برای صدور پروانه ساختمانی
یکی از وظایفی که طبق قانون به شهرداریها سپرده‌شده است صدور پروانه برای تمامی ساختمانهایی است که در شهر ساخته می‌شوند. تکلیف تعیین ضوابط ساخت‌وساز و تفکیک و قطعه‌بندی و تعیین نقشه و حدود و حریم شهرها از دیگر وظایف شهرداری شمرده‌شده است. هم‌چنین علاوه بر لزوم اخذ پروانه از شهرداری برای هر اقدام عمرانی و ایجاد ساختمان در محدوده و حریم شهر، اختیار جلوگیری از عملیات ساختمانی بدون پروانه و مجوز و ارجاع پرونده تخلف به کمیسیونی با ترکیب خاص برای رسیدگی و در صورت لزوم صدور رأی قلع مستحدثات خلاف اصول شهرسازی و فنی و بهداشتی در قانون پیش‌بینی‌شده است و از جمله وظایف شهرداریها محسوب می‌شود.
پروانه ساختمانی چیست؟
یک مدرس دانشگاه و کارشناس حقوق شهری در توضیح ماهیت پروانه ساختمانی به «حمایت» می‌گوید: پروانه ساختمانی مجوزی کتبی است که از قسمت فنی شهرداری یا سایر مراجع دارای صلاحیت به‌منظور عمران و احداث بنا به نام متقاضی واجد شرایط صادر و گواهی اعطا می‌شود. دکتر نادر شکری اضافه می‌کند: امروزه به‌جای پروانه دفترچه‌های «شناسنامه» ساختمان که پروانه و نداشتن خلاف و پایان کار را توأم شامل می‌شود توسط شهرداری در اختیار متقاضیان قرار داده می‌شود.
این مدرس دانشگاه یادآور می‌شود: در وضع فعلی در صورت تکمیل شناسنامه مزبور، هویت هر ساختمان و بیوگرافی آن به‌طور کامل با ذکر تمام مطالب مربوط به شهرداری صادرکننده، نوع و شماره و تاریخ صدور و مشخصات زمین، محل احداث، هویت مالک، نوع مالکیت، مهندس ناظر و محاسب و تأسیسات، ابعاد چهارگانه پلاک، کروکی و مساحت زمین، نوع استفاده، میزان تراکم، مشخصات طبقات، وضع پارکینگ، اصلاحات و تغییرات و نحوه تمدید عوارض گوناگون وصول‌شده، گواهیهای نداشتن خلاف صادر و گواهی پایان ساخت معلوم خواهد شد.
چگونگی دریافت پروانه ساختمان
این مدرس دانشگاه در مورد چگونگی دریافت پروانه ساختمانی می‌گوید: مالک هر قطعه زمینی که مالکیت شش‌دانگ بر روی آن دارد و یا ماذونین از ناحیه آنان معمولاً تقاضای کتبی خود را با ضمیمه کردن تصویر سند یا اسناد مالکیت و تصویر شناسنامه و برگ وکالت (در صورت وجود) با ذکر آدرس کامل زمین و اشاره به نوع ساختمان به شهرداری محل وقوع ملک ارائه می‌کند. شکری خاطرنشان می‌کند: پروانه‌های تعمیرات چگونگی احتیاج به تعمیر ذکر می‌شود.
سپس به‌وسیله مأموران فنی شهرداری از محل بازدید به عمل خواهد آمد. وضعیت موجود پلاک شامل نکات مهم ابعاد و منطقه و نوع کاربری در صورت وجود مستحدثات مساحت و نوع آن و کیفیت ساختمان موجود و برهای اصلاحی ذکر می‌شود. نقشه پیشنهادی توسط متقاضی تحویل می‌شود.
این کارشناس حقوق شهری می‌گوید: دریافت نقشه به امضای مهندس دارای پروانه اشتغال و در مورد ساختمانهای مهم تعیین مهندس محاسب و تأسیسات و نیز مهندس ناظر ضرورت پیدا می‌کند. عوارض مختلف از جمله عوارض زیربنا و پارکینگ و هم‌چنین عوارض نوسازی نیز وصول می‌شود.
این حقوقدان با اشاره به این‌که نقشه‌های پیشنهادی در صورت نیاز باید اصلاح شوند، یادآور می‌شود: تعهد ابعاد از مالک اخذ می‌شود که چنان‌چه در آتیه مشکل و ادعایی از ناحیه اشخاص دیگر مطرح شود خود متقاضی پاسخگو باشد.
حاصل تمام مطالعات شهرسازی و تهیه طرحهای جامع و تفصیلی از لحاظ نتیجه‌گیری و اجرای آن نتایج، در سه موضوع تفکیک اراضی، منطقه بندی و گذر بندی اصلی و فرعی معابر متجلی می‌شود. این مدرس دانشگاه می‌گوید: هر پروانه ساختمانی در محتوای خود از لحاظ مطالب مندرج در آن خلاصه موارد مهم سه‌گانه مربوط به زمینی را که قرار است ساختمان بر روی آن احداث شود حاوی است.
چنان‌چه در طول جریان احداث بنا نظارت و کنترل صحیح برای اجراشدن چکیده نتیجه طرحهای مصوب راجع به زمین و ساختمان ذی‌ربط صورت گیرد و این امر از جامعیت و کلیت اقدام برخوردار باشد در نهایت اهداف پیش‌بینی‌شده از طرحهای مصوب به دست خواهد آمد. این کارشناس حقوقی در انتها یادآور می‌شود: در نهایت پروانه ساختمان بعد از طی این‌همه تشریفات صادر می‌شود که دارنده آن باید حداکثر ظرف یک سال شروع به احداث بنا مطابق نقشه مصوب و پروانه صادر کند و چنان‌چه ظرف مدت مزبور نتواند شروع به عملیات کند باید پروانه را تمدید کند. به‌طوری‌که ملاحظه شد تشریفات صدور پروانه در شهرداریها بسیار طولانی و توأم با بوروکراسی است و بی‌جهت نیست اگر گفته شود علت تعداد قابل‌توجهی از ساخت‌وسازهای بدون پروانه در سطح کشور، همین تشریفات صدور پروانه است.
نظارت بر احداث بنا
یک کارشناس حقوق شهری با اشاره به ماده 100 قانون شهرداری یادآور می‌شود: ماده 100 قانون شهرداری مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده یا حریم شهر را مکلف کرده است قبل از هر اقدام عمرانی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ کنند. علی زمانیان با اشاره به این تکلیف شهروندان ادامه می‌دهد: متقابلاً شهرداری اختیار یافته است از عملیات ساختمان مخالف مفاد پروانه به‌وسیله مأموران خود اعم از آن‌که ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع‌شده باشد جلوگیری کند.
این کارشناس حقوقی یادآور می‌شود: الزام هر عمران کننده به اخذ پروانه به‌منظور تطبیق احداث بنا با محتوای طرحهای شهرسازی بخصوص رعایت بر و کف و تراکم بنا و ارتفاع مصوب راجع به منطقه و نوع کاربری و استفاده از زمین و فضاست که هنگام صدور پروانه و تصویب نقشه‌های ساختمان تعیین و درج و ابلاغ می‌شود. زمانیان می‌گوید: همان‌طوری که در متن ماده قانون آمده است ممکن است اشخاصی بدون اخذ پروانه مبادرت به احداث بنا کنند.
مأموران واحدهای ذی‌ربط شهرداری با نام بازرسان ساختمانی یا مأموران نظارت ساختمانی وظیفه دارند در جریان احداث بنا به‌وسیله دارندگان پروانه کنترل و نظارت خود را اعمال کنند تا از احداث بنا برخلاف مفاد پروانه جلوگیری شود. این کارشناس حقوق شهری با اشاره به این‌که مالکان ساختمانهای احداثی مهم و با حجم و ارتفاع بیشتر و بالاتر از حد معین، باید مهندس ناظر ساختمانی تعیین و معرفی کنند توضیح می‌دهد: مهندسان مزبور که مطابق قانون نظام معماری و ساختمانی از بین دارندگان پروانه اشتغال انتخاب و برگه‌های خاصی را امضا می‌کنند نیز مکلف‌اند مطابقت احداث بنا را در مراحل مختلف ساخت، نظارت کنند. به‌این‌ترتیب ساختمانهایی که دارای نقشه و پروانه مأخوذه از شهرداری هستند هم‌زمان به‌وسیله مأموران شهرداری و مهندسان ناظر کنترل می‌شوند ولی ساختمانهای بدون پروانه تنها به‌وسیله مأموران شهرداری تحت نظارت قرار می‌گیرند.
نظارت بر ساخت‌وساز از طریق صدور پروانه
موضوع دیگری که این کارشناس حقوق شهری مورداشاره قرار می‌دهد، استفاده از امکان صدور پروانه ساختمانی برای نظارت بر وجود همه استانداردهای لازم است. زمانیان می‌گوید: باید صدور پروانه ساختمانی مشروط به وجود تمامی شرایط لازم باشد و پس از احراز این موضوع پروانه ساختمانی صادر شود. وی می‌گوید: در قانون برنامه پنجم توسعه این موضوع از سوی قانون‌گذار مورد توجه قرارگرفته و از این ظرفیت استفاده‌شده است. ماده 168 قانون برنامه پنجم توسعه خاطرنشان می‌کند به‌منظور مقاوم‌سازی ساختمانها و اصلاح الگوی مصرف به‌ویژه مصرف انرژی در بخش ساختمان و مسکن اقدامهای زیر انجام می‌شود الف- شهرداریها مکلف‌اند نسبت به درج الزام رعایت مقررات ملی ساختمان در پروانه‌های ساختمانی اقدام کنند. صدور پایان کار برای واحدهای احداث‌شده بر مبنای این پروانه‌ها، منوط به رعایت کامل این مقررات است. در بند (ب) این قانون هم مقررشده است: صدور پروانه هرگونه ساختمان منوط به ارائه موافقت اصولی بیمه کیفیت ساختمان احداثی است. شرکتهای بیمه مکلف‌اند بر اساس بیمه‌نامه صادره در صورت ورود هرگونه خسارت در طی 10 سال به ساختمان احداثی، خسارتهای وارده را ظرف سه ماه جبران کنند.
مراحل صدور پروانه
شکری در ادامه به بررسی مراحل صدور پروانه ساختمانی در کشور اشاره می‌کند و می‌گوید: ابتدای امر مالک با در دست داشتن اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر شناسنامه مالک و فیش پرداخت عوارض نوسازی، درخواست خود را به‌صورت کتبی به شهرداری تهران باید ارائه دهد و سپس مشخص کند که آیا درخواست پروانه ساختمانی برای دریافت گواهی نداشتن خلاف یا پایان کار است.
این حقوقدان خاطرنشان می‌کند: پس از این مرحله زمین یا ملک توسط شهرداری بازدید می‌شود و سپس کروکی وضع موجود و گزارش آن به طرح تفصیلی شهرداری همان منطقه ارسال می‌شود. وی می‌گوید: پس از این مرحله در شهرداری بررسی می‌شود که آیا مکان موردنظر برای ساخت با پروژه‌های عمرانی منطقه برخورد دارد یا خیر. در همین حال باید مشخص شود که تراکم آن‌چه میزان است و پس از آن اصلاحی‌اش مشخص می‌شود. وی در ادامه می‌گوید: پس از این مرحله به قسمت بروکف می‌رود و مورد قضاوت و اظهارنظر کارشناسان قرار می‌گیرد و پس از این مرحله به مالک دستور تهیه نقشه داده می‌شود. بعدازاین مرحله، مالک نقشه معماری مورد درخواست خود را با امضای مهندس معمار و برگه معماری به شهرداری ارائه می‌دهد که اگر نقشه اشکالی نداشته باشد به تأیید می‌رسد و فیش پرداخت عوارض از سوی شهرداری به مالک ارائه می‌شود. سپس مالک باید نقشه‌های تأسیساتی، سازه، برق، مکانیک، آزمایش مکانیک خاک، برگه مهندس ناظر محاسب، تأسیسات و فیشهای پرداخت عوارض، یا مفاصاحساب اداره درآمد را ارائه کند که پس از این پیش‌نویس پروانه تهیه و رئیس صدور پروانه، معاون شهرسازی و شهرداری منطقه پرونده را تأیید می‌کنند و سپس پروانه صادر می‌شود.
این کارشناس حقوق شهری در انتها یادآور می‌شود: در صورتی‌که ملک دارای تخلف ساختمانی باشد پس از بازدید به بخش تعیین خلاف ارجاع داده می‌شود و در آنجا نوع خلاف سازه مشخص می‌شود که در این صورت قابل‌طرح در کمیسیون داخلی یا کمیسیون ماده 100 است. کمیسیون ماده 100 دادگاهی است که متشکل از یک نماینده از وزارت کشور، کارشناس شهرداری و یک قاضی که بر اساس ماده 100 قانون شهرداری مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان‌سازی از شهرداری پروانه اخذ کنند که در این راستا شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به‌وسیله مأموران خود اعم از این‌که ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد، جلوگیری کند. منبع: وکالت‌آنلاین