پرسش و پاسخ حقوقی

پرسش و پاسخ حقوقی

مهندس مهدی عزیزی

پرسش: انجام تغییرات فیزیکی (تغییرات دیوار و امثال آن) در محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

پاسخ: صاحب حق سرقفلی نمی‌تواند در دیوارها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و سبب تخلیه محل بدون پرداخت حق سرقفلی خواهد بود.

پرسش: چه تغییراتی در محل سرقفلی مجاز است؟

پاسخ: عدم آگاهی صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی و تفریط تلقی می شود درحالی‌که چنین تفکری صحیح نیست؛ زیرا؛ تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستأجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی‌شود؛ بنابراین صاحب سرقفلی می‌تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستأجره انجام دهد لیکن پیشنهاد می‌شود در این مورد حتماً با وکلا و کارشناسان رسمی دادگستری مشاوره لازم صورت گیرد.

پرسش: اگر مالک ملک محل سرقفلی ملک خود را به دیگری منتقل کرده است و مالک جدید بنای ناسازگاری دارد تکلیف چه خواهد بود؟

پاسخ: در این‌گونه موارد باید بدانید:

الف: کلیه حقوقی که در زمان مالکیت مالک قبلی ملک برای شما ایجادشده است پابرجاست.

ب: مالک جدید ملک حق‌‌وحقوقی بیش از مالک سابق ندارد.

ج: مالک جدید باید تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذیرد.

پرسش: در صورت تخلف مستأجر بهترین راه برای ثبت آن چیست؟

پاسخ: بهترین راهکار برای ثبت تخلفات مستأجر ثبت از طریق تأمین دلیل است که البته در این شیوه نیز لازم است تأمین دلیل توسط کارشناس خبره در موضوع تخلف یا حداقل توسط فردی متخصص با تمام جزییات انجام شود ضمناً شاهد گرفتن به موضوع، عکس و فیلم نیز درنهایت می‌تواند مثمر ثمر باشد.

پرسش: آیا بدون اجازه مالک مستأجر می‌تواند تغییر شغل دهد؟

پاسخ: هیچ مستأجری بدون اذن و اجازه مالک حق تغییر شغل ندارد مگر این‌که در اجاره‌نامه شغل خاصی قید نشود و یا مستأجر شغل خود را به مشابه تغییر شغل دهد.

پرسش: درصورتی‌که مستأجر مغازه را به مدت طولانی بسته و در ایران حضور ندارد چگونه می‌توان حکم تخلیه آن را گرفت؟

پاسخ: برای تخلیه مغازه الزاماً نیازی به حضور مستأجر نیست صرفاً اثبات تخلف می‌تواند موجبات تخلیه از طریق مراجع قضایی را فراهم نماید لذا آن‌چه برای تخلیه لازم است اثبات تخلفات پیش‌بینی‌شده در قانون روابط موجر و مستأجر در دادگاه است.

پرسش: اگر مالکیت ملک دارای سرقفلی توسط شخصی جدید خریداری شود آیا مستأجرین (صاحبان سرقفلی و حق کسب و پیشه) بایستی با مالک جدید قرارداد اجاره جدیدی منعقد کنند یا خیر؟

پاسخ: در چنین مواردی مالک جدید به‌عنوان قائم‌مقام مالک سابق، موجر مستأجرین محسوب می‌شود الزامی به انعقاد اجاره جدید وجود ندارد و البته انعقاد اجاره جدید نیز تغییر در حق حقوق طرفین ایجاد نخواهد کرد.

پرسش: مرجع قضایی صالح به رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره‌بها کدام است؟

پاسخ: شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه را ندارد و محل طرح این دعاوی دادگاههای حقوقی محل ملک می‌باشد اما برخی افراد با این عقیده که دعوی تعدیل اجاره‌بها دعوی سرقفلی و حق کسب و پیشه نیست اقدام به طرح دعوی در شورای حل اختلاف می‌کنند که البته با توجه به این‌که رسیدگی به این دعوی پیچیدگیهای سایر دعاوی را ندارد و اکثراً نیز داخل در صلاحیت مالی شورا می‌باشد اشکالی ندارد بر همین اساس نیز عملاً شورا به دعوی تعدیل رسیدگی می‌کند منبع: آسمان عمران