خانـه‌های خالی در انتظـار مـالیات
خانـه‌های خالی در انتظـار مـالیات
خانـه‌های خالی در انتظـار مـالیات
چندی پیش طرحی به‌عنوان یکی از راههای مبارزه با احتکار مسکن و کاهش قیمت آن در دستور کار مجلس قرار گرفت که طبق آن از خانه‌هایی که بیش از یک سال خالی مانده باشند، مالیات بیش‌تری اخذ می‌شود؛ اما این طرح با سیل عظیم مخالفان روبه‌رو شد. این طرح سرانجام در مجلس تصویب شد اما به این علت که شورای نگهبان به برخی از بندها ایراد وارد کرده است، مجلس شورای اسلامی عمل اصلاحیه این طرح را در دستور کار قرار داده است. طی اقداماتی قرار است این قانون به‌عنوان یکی از موارد مالیات بر ثروت در لایحه اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم ذکر و شبهات و مشکلات آن رفع شود.
این قانون مشمول چه کسانی می‌شود؟
جزییات تازه تشریح شده از سوی نمایندگان مجلس درباره مصوبه مالیات بر خانههای خالی نشان می‌دهد مخاطبان اصلی این مالیات را افرادی تشکیل می‌دهند که بیش از یک واحد بلااستفاده دارند و آپارتمانهای خود را با هدف فروش در دوره افزایش قیمت خالی نگهداری می‌کنند. این افراد عمدتاً بساز و بفروشهایی هستند که چند واحد مسکونی در یک ساختمان نوساز خود را برای مدت نسبتاً طولانی از عرضه به بازار مصرف محروم می‌سازند.
در این قانون نکات و شبهاتی وجود دارد که برای بررسی مسائل حقوقی آنها با مهدی شهلا، حقوقدان و وکیل پایه یک دادگستری به گفت‌وگو پرداختیم. شهلا درباره مسائل قانونی مالیات بر درآمد به «شهروند» گفت: اساساً مالیات برای درآمدی است که از یک مال حاصل می‌شود، وقتی مالی دارید و از آن مال استفاده نمی‌کنید، مشمول مالیات قرار نمی‌گیرد.
این وکیل پایه یک دادگستری درباره کمبود مسکن در شهرهای بزرگ به‌عنوان یک مشکل اساسی توضیح داد: مشکلی که در شهرهای بزرگ وجود دارد، مسأله کمبود مسکن و بالا رفتن اجاره است. دولتها برای حل این موضوع تلاش می‌کنند مالکان را وادار کنند که املاک خود را اجاره دهند، از این‌رو از آنها مالیات می‌گیرند یا به‌عبارت‌دیگر آنها را جریمه می‌کنند.
این حقوقدان انتقاداتی به این طرح وارد کرد و افزود: به‌هرحال می‌توان به این جریمه کردن انتقاد داشت، اما این مشکلی است که در شهرهای بزرگ دنیا وجود دارد و این‌چنین قانون‌گذاری بی‌سابقه نیست.
شهلا درباره این‌که در بسیاری از شهرهای بزرگ دنیا این طرح اجرا می‌شود، خاطرنشان کرد: در برخی از شهرهای بزرگ دنیا از ساختمانهای خالی مالیات می‌گیرند تا مالکان را وادار کنند که آنها را اجاره دهند. در این صورت یا مالکان املاک خود را اجاره می‌دهند یا ممکن است سرمایه خود را به‌جای دیگری ببرند.
این استاد حقوق و عضو هیأت علمی دانشگاه، اقتصاد ایران را یک اقتصاد دولتی دانست و این طرح را تنها یک مسکن دانست و اضافه کرد: البته بنده معتقد هستم که در کشوری که کل اقتصاد دولتی است، این امر فقط یک مسکن به‌حساب می‌آید و امر تهیه مسکن عمدتاً در اقتصاد دولتی به عهده دولت است.
شهلا دلیل خالی ماندن برخی واحدهای مسکونی در کلان‌شهرها را اذیت و آزار مستأجران دانست و گفت: اگر مالکان املاک خود را به اجاره نمی‌دهند؛ اولاً وظیفه آنها نیست و در ثانی مالیاتهایی که بر درآمد آنها بسته می‌شود، وجود دارد. از طرف دیگر نیز اذیت و آزاری که برخی از مستأجران به مالکان تحمیل می‌کنند بسیار بااهمیت است. این‌گونه افراد ترجیح می‌دهند ملک خود را خالی نگه‌دارند، بنابراین معتقدند که بستن مالیات اثر چندانی در رواج خریدوفروش ساختمان نخواهد داشت و این نکته نیز شاید موجب فرار سرمایه از بازار مسکن هم بشود.
این حقوقدان درباره قانونی بودن این طرح از نظر حقوقی نیز توضیح داد: وقتی‌که قانونی در مجلس تصویب شود، دیگر قانونی و لازم‌الاجراست، اما ممکن است که با منطق خیلی مطابقت نداشته باشد. باید با توجه به قانون مالیات، تمام جوانب این موضوع در نظر گرفته و سپس لایحه اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم تصویب شود و به اجرا برسد.
این وکیل پایه یک دادگستری بحران مسکن در شهرهای بزرگ را امری جدی تلقی کرد و افزود: بحران مسکن در شهرهای بزرگ ناشی از مهاجرت کنترل نشده است و مردم از روستاها و شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ می‌آیند. همچنین تا زمانی که فلش مهاجرت معکوس نشود، اقدامات این‌چنینی فقط می‌تواند برد محدود و کوتاه‌مدت داشته باشد.
موافقان این طرح چه می‌گویند؟
موافقان اخذ مالیات از خانههای خالی، این اقدام را ابزاری کنترلی می‌دانند که با اجرای آن، احتکار از بازار مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای رخت بربسته، تورم ناشی از گرانی اجاره و خریدوفروش مسکن مهار شده، عرضه مسکن افزایش یافته و به عاملی برای افزایش درآمد دولت از محل مالیاتهای مستقیم مبدل می‌شود.
برخی کارشناسان معتقدند که وضع مالیات بر خانههای خالی، حتی اگر به ایجاد جنبش در بازار مسکن نیز نینجامد، حداقل مالیات آنان باعث گردش پول در اقتصاد کشور می‌شود. احتکار به اعتقاد کارشناسان یکی از عواملی است که به رکود بازار مسکن دامن زده است، راه‌حلی که برای این مشکل مطرح می‌شود، بیش از سه سال در کشاکش موافقت و مخالفت مجلسیها، کارشناسان و مسؤولان گاه به فراموشی سپرده می‌شد و گاه موضوع اصلی اظهارنظرها قرار می‌گرفت. بحث مالیات بر خانههای خالی، بحث جدیدی در اقتصاد ایران نبود، قانون مالیات بر خانههای خالی که به باور کارشناسان موجب رونق مسکن و تعادل میان عرضه و تقاضا خواهد شد از سال ١٣۶۶ تا ١٣٨٠ اجرا شده بود، اما از سال ١٣٨٠ از قانون حذف و بار دیگر بحث بازگشت آن به قانون از سال ١٣٩١ مطرح شد.
بسیاری از کارشناسان معتقدند مالیات تنها راه‌حل نیست اما می‌تواند مؤثرترین راه باشد. برای تعادل بخشیدن به عرضه و تقاضا در بخش مسکن باید سالانه ٢میلیون واحد مسکونی ساخته شود. آمارها نشان از ظرفیت بالای بخش مسکن و لزوم اتخاذ شیوه‌های مؤثر برای ساماندهی آن دارد و هیچ راهی مؤثرتر از وضع مالیاتهای سنگین برای جلوگیری از احتکار و عرضه نشدن مسکن ساخته‌شده وجود ندارد و مصوبه اخیر مجلس شورای اسلامی برای شناسایی خانههای خالی آغازی بر یک فرآیند است که البته مانند همه قوانین، اجرای آن مهم است و اگر به قانونی بدون ضمانت اجرا تبدیل شود، در کنار بسیاری از قوانین کاغذی خواهد نشست.
زهرا سعیدی مبارکه، نماینده مجلس شورای اسلامی یکی از موافقان طرح اخذ مالیات از خانههای خالی از سکنه است و اعتقاد دارد: مسائل اقتصادی با هم ارتباط دارند و در اقتصاد خانوارها نیز وضع به همین صورت است. یکی از مسائلی که اقتصاد خانوارها را تحت تأثیر قرار می‌دهد، بحث هزینه‌های بالا برای پرداخت اجاره‌بها و خرید مسکن است، در حالی هزینه‌های تأمین مسکن در کشور بالاست که تعداد قابل‌توجهی خانه خالی از سکنه وجود دارد و مالکان بخشی از این خانههای خالی به دلیل افزایش قیمت از اجاره یا فروش خانههای خالی، شانه خالی می‌کنند.
سعیدی مبارکه درباره امتناع از فروش مالکان نیز افزود: امتناع از فروش خانههای خالی با هدف افزایش قیمت قابل‌قبول نیست؛ بنابراین باید با راهکارهای مختلف زمینه استفاده از این امکان را فراهم کرد که یکی از راهکارها می‌تواند ارائه وام مسکن با شرایط آسان باشد. در هر صورت بر اساس مقررات، از خانههای خالی که به‌قصد افزایش قیمت از فروش آنها امتناع می‌شود، باید مالیات اخذ کرد.
مخالفان سفت‌وسخت برای این طرح
مخالفان این طرح عقیده دارند که دولت در شناسایی کامل مسکنهای خالی از سکنه توفیق چندانی نداشته و شناسایی آنها برای دولت هزینه سنگینی به دنبال دارد. مخالفان این طرح برای اثبات ادعای خود به تجربه ناموفق دولت برای اعلام شماره تماسی در شناسایی خانههای خالی از سکنه از سوی شهروندان اشاره می‌کنند و آن را طرحی شکست‌خورده می‌دانند.
دلیل دیگر مخالفان، شوک ناشی از اعلام دریافت مالیات از خانههای خالی از سکنه به بازار است. آنان معتقدند این امر نه‌تنها سبب افزایش قیمت مسکن در سطحی وسیع می‌شود، بلکه افت اشتغال و سردرگمی در صنعت ساختمان را نیز به همراه دارد. مخالفان معتقدند که اخذ مالیات از خانههای خالی منجر به تعطیلی بازار ساخت‌وساز و بی‌انگیزه شدن بساز و بفروشها می‌شود، چون سازنده‌ها در تهران به امید نگهداری واحدها تا زمان نامعلوم برای فروش با قیمت مناسب و مطلوب، مشغول ساخت‌وساز هستند و اگر در زمان انتظار آنها، از واحدهای ساخته‌شده‌شان مالیات گرفته شود، از ساخت‌وساز منصرف می‌شوند!
بختیار عباسلو، حقوقدان و وکیل پایه یک دادگستری نیز درباره قانون مالیات بر درآمد به «شهروند» گفت: مالیاتهای اخذشده باید مالیات بر درآمد باشد. مالیات از خانه‌ها از راههای مختلفی به دست می‌آید. این مالیاتها می‌تواند از راه اجاره‌بها به دست آید، همچنین مالیات از شغلی که شخص در واحد دارد. با این وجود مالیات بر خانههای خالی از سکنه موضوعیت ندارد، شاید بتوان برای آنها عوارض پیش‌بینی کرد.
عباسلو با اشاره به این‌که اخذ مالیات تنها می‌تواند مالیات بر درآمد باشد، افزود: راه درست برای اخذ مالیات تنها مالیات بر درآمد است. خانه خالی از سکنه‌ای که منبع درآمدی برای مالک آن ندارد، نمی‌تواند شامل دریافت مالیات بر درآمد باشد. تنها راه‌حل منطقی و صحیح آن است که از اجاره‌بهای دریافتی منازل می‌توان مالیات دریافت کرد. برای دریافت مالیات باید درآمد با منفعتی وجود داشته باشد و در چارچوب قانون مالیاتی، مالیات دریافت شود.
این حقوقدان برای حل این مشکل راهکارهای تشویقی را مطرح کرد: می‌توان برای جلوگیری از خالی ماندن خانه‌ها، راههای تشویقی در نظر گرفت. به‌عنوان مثال می‌توان از مالکان خانه‌هایی که اجاره داده می‌شوند، مالیات دریافت نکرد تا مالکان راغب شوند خانههای خالی خود را اجاره دهند.
این وکیل پایه یک دادگستری این طرح را دور از منطق خواند و افزود: طرح اخذ مالیات از خانههای خالی، توجیه منطقی ندارد. نمی‌توان مالکان را مجبور کرد تا بابت خانههای خالی‌شان که هیچ درآمدی از آن ندارند، مالیاتهای گزاف پرداخت کنند. باید مالکان را تشویق کرد که خانههای خود را اجاره دهند تا هم منبع درآمدی برای خودشان باشد و هم مسکن از رکود خارج شود. این نکته می‌تواند به اقتصاد مسکن در کشور و به‌خصوص در کلان‌شهرها کمک شایانی کند اما وجود این طرح با منطق مالیات سازگار نیست.
عباسلو به قانون موجر و مستأجر که در سال ٧۶ تصویب شد، اشاره کرد و گفت: به‌عنوان مثال قانون موجر و مستأجر که در سال ٧۶ به تصویب رسید، بسیاری از مالکان را ترغیب کرد تا خانههای خود را اجاره دهند. تا قبل از تصویب این قانون، مالکان برای دریافت اجاره‌بها و تخلیه ملک خود با مشکلات بسیاری روبه‌رو بودند؛ اما تصویب این قانون به مالکان کمک کرد تا با درگیریهای کمتری بتوانند حق و حقوق خود را از مستأجران دریافت کنند. این قانون در جلوگیری از خالی ماندن خانه‌ها بسیار مؤثر بود. می‌توان با مشورت کارشناسان اقتصادی، برای کمک به حل این مشکلات، قانونهای خوبی مانند قانون موجر و مستأجر سال ٧۶ تصویب کرد تا مالکان ترغیب شوند خانههای خالی خود را اجاره دهند یا بفروشند.
این حقوقدان اقتصادی در انتها دولت را موظف دانست تا راهکارهایی برای حل معضل مسکن در کشور و کلان‌شهرهایی مانند تهران بیابد.
متراژ خانههای خالی از سکنه مشمول طرح دریافت مالیات باید چقدر باشد
مالیات مصوب شده برای خانههای خالی، طبق آنچه تاکنون اعلام شده، فقط آپارتمانهای خالی بزرگ‌تر از ١۵٠مترمربع را شامل می‌شود که این روش عملاً به مصرفی شدن واحدهای‌خالی کم‌تر از این مساحت نمی‌انجامد؛ اما نمایندگان عضو کمیته مسکن مجلس درباره نحوه محاسبه مساحت خانههای خالی مشمول مالیات اعلام کردند: سقف معافیت بر اساس تجمیع مساحت واحدهای خالی تحت مالکیت یک نفر محاسبه می‌شود و اگر فردی چه سازنده و چه مالک معمولی، چندین واحد خالی با مساحتهای کم و هر کدام زیر ١۵٠متر داشته باشد که مجموع متراژ آنها از ١۵٠مترمربع بیش‌تر است، قطعاً مشمول پرداخت مالیات برای آنها خواهد شد.
سه عضو کمیته مسکن کمیسیون عمران مجلس با اشاره به ضرورت وضع این قانون و ضمن پذیرش برخی کاستیها در متن و سازوکار تدوین‌شده در مصوبه مالیات خانههای خالی اعلام کردند: قانون دریافت مالیات از مالکان خانههای خالی در بازنگریهای بعدی برای انبوه‌سازان محتکر شرایط سخت‌تری را قائل خواهد شد تا از این طریق تعادل بخشی در بازار عرضه و تقاضای مسکن از طریق ابزار مالیاتی شکل مؤثرتری به خود بگیرد.
تعیین کف متراژ ١۵٠مترمربع برای مشمول شدن واحدهای مسکونی خالی از سکنه در پرداخت مالیات به این صورت است که تعدد واحدهای خالی تحت مالکیت یک فرد در تجمیع متراژهای مشمول مالیات مؤثر خواهد بود و اگر سازنده یا بسازوبفروشی چندین واحد خالی متراژ کوچک دارد که مجموع مساحت آنها از ١۵٠مترمربع فراتر برود، این واحدهای کوچک مشمول مالیات خواهند شد. شاید وضع مالیات بر خانههای خالی از سکنه بتواند به‌صورت مقطعی بر روند واگذاری، خریدوفروش و اجاره مسکن تأثیر بگذارد اما دولت، مجلس و سایر ارگانهای مربوطه باید با تأمل و تفکر بیش‌تری وارد راهکارهای اساسی‌تر و بلندمدتی شوند که بتوان بازار مسکن را به حالت تعادل عرضه و تقاضا نزدیک کرد.
آیا این طرح از سد شورای نگهبان می‌گذرد
نمایندگان با تصویب ماده ۵۴ لایحه اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم، نحوه تعیین مالیات واحدهای خالی مسکونی را مشخص کردند. بر این اساس مقرر شد واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد‌هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان به‌عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر اجاره شوند. این مصوبه می‌افزاید: در سال دوم، یک‌دوم مالیات متعلقه، در سال سوم، برابر مالیات متعلقه و سال چهارم به بعد، یک‌ونیم برابر مالیات متعلقه، مالیات مشمول واحدهای خالی مسکونی خواهد شد.
محمد فیروزی، عضو کمیته مسکن کمیسیون عمران مجلس درباره امکان مخالفت شورای نگهبان با مصوبه تازه تصویب‌شده دریافت مالیات از خانههای خالی از سکنه گفت: سعی مجلس بر این است که در این موضوع نظر موافق شورای نگهبان را به نفع بخش مسکن و اقتصاد کشور جلب کند. بالاخره حل معضل مسکن که یکی از اساسی‌ترین مشکلات در اقتصاد کشور است باید از جایی شروع شود و با شخصی نگریستن به موضوعاتی که تبعات آن متوجه جامعه است، نمی‌توان مشکلات و مسائل موجود در این بخش را حل‌وفصل کرد.
حیدر حسن‌زاده، حقوقدان و وکیل پایه یک دادگستری نیز درباره طرح اخذ مالیات از خانههای خالی از سکنه به «شهروند» گفت: برای اجرای این طرح و قانونی شدن آن باید در نظر گرفته شود که آیا قانون مالیات کشور اجازه انجام آن را می‌دهد یا خیر. این سرمایه، سرمایه راکد محسوب می‌شود و درآمدی از آن برای مالکان حاصل نمی‌شود. با این حال اجرای این طرح نیز می‌تواند باعث شود کسانی که خانه می‌سازند دیگر رغبتی به انجام این کار نداشته باشند.
حسن‌زاده در ادامه به توضیح شرعی بودن یا نبودن این طرح پرداخت و افزود: این قانون باید با شرع تطابق داشته باشد. شورای نگهبان این طرح را باید از نظر شرعی بررسی کند و سپس نظر دهد تا آن زمان نیز نمی‌توان نظر قطعی به این قانون داد؛ اما این نکته که برخی تعدادی خانههای خالی از سکنه دارند و آنها را نمی‌فروشند یا اجاره نمی‌دهند، به اقتصاد مردم آسیب می‌زند. همچنین این اقدام به بازار عرضه و تقاضای مسکن در کشور نیز لطمه وارد می‌کند. این موارد در عمل باعث می‌شود قیمت مسکن در بازار از تعادل خارج شود.
این حقوقدان درباره تصویب این قانون در شورای نگهبان نیز گفت: شورای نگهبان با توجه به اصل ۴٠ باید درباره این طرح تصمیم بگیرد. تمام جوانب این طرح باید در نظر گرفته شود تا حقی از کسی ضایع نشود و مالکان متحمل ضرر و زیان نشوند.
لزوم وجود بانک جامع اطلاعاتی از خانههای خالی از سکنه
سالانه باید یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود تا نیاز جدید مسکن در کشور تأمین شود، اما در سالهای اخیر فاصله‌ای بین عرضه و تقاضا به دلیل رکود اقتصادی و ساخت‌وساز در کشور ایجاد شده است.
برای دریافت اطلاعات خانههای خالی از سکنه باید با استفاده از اطلاعات از سازمانهای مربوطه مانند اداره ثبت‌اسناد و املاک، شهرداری و سازمان امور مالیاتی از وضع خانههای خالی اطلاع یافت و بر اساس آن، مالیات از خانههای خالی اخذ شود، البته به‌نحوی‌که انگیزه تولید مسکن کاهش نیابد.
صدیف بدری، نماینده مجلس شورای اسلامی برای امکان اجرایی شدن این قانون به وجود یک بانک اطلاعاتی اشاره کرد و گفت: برای شناسایی خانههای خالی، سازمان امور مالیاتی باید از اطلاعات شهرداریها و سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور استفاده کند، بنابراین باید هماهنگی بین دستگاهی ایجاد شود تا سازمان امور مالیاتی بتواند بانک اطلاعاتی جامعی برای شناسایی خانههای خالی تهیه کند. هر ساله باید وضع خانههای خالی توسط سازمان امور مالیاتی بررسی شود و متناسب با آن قوانین وضع شده و به‌تبع آن مالیات از خانههای خالی اخذ شود. اگر بانک جامع اطلاعاتی نباشد، قانون دریافت مالیات از خانههای خالی ابتر و روی کاغذ می‌ماند.
قیمت مسکن در ایران ٢١برابر سطح درآمد سالانه یک خانوار است و از این‌رو قدرت خرید مسکن در ایران بسیار ضعیف است. در آمریکا و کانادا و اصولاً کشورهای پیشرفته، در بخش مسکن، چگونه عمل کردند که قیمت این‌چنین در مقایسه با درآمد پایین است؟ جواب بسیار ساده است، در این کشورها هیچ خانواده‌ای هوس داشتن خانه دوم نمی‌کند، چون داشتن خانه یعنی هزینه. در این کشورها تمام کسانی که دارای کوچک‌ترین ملک یا خانه یا اموال غیرمنقول هستند، حتی مزرعه و ویلای خارج شهر و روستاها باید مالیات در حدود یک درصد قیمت سال گذشته آن ملک را بدهند، به‌علاوه باید هزینه‌های دیگری نیز متقبل شوند، مانند هزینه‌های ثابت برق، آب، گاز و شارژ یا رسیدگی به باغچه خانه و برف‌روبی پیاده‌رو که اگر این کارها را نکنند توسط شهرداری محل جریمه می‌شوند، حتی اگر خانه خالی از سکنه باشد؛ اما در مقابل، در ایران بهترین و بی‌‌دردسر‌ترین سرمایه‌گذاری خرید خانه و خالی نگه‌داشتن آن است. بعضی هم آپارتمانهایشان را در تهران رها کرده و رفته‌اند. بسیاری از آنها آپارتمانها را نگه‌داشته‌اند برای زمانی که شاید بازگردند. منبع: شهروند