حق شفعه و شرایط آن
حق شفعه و شرایط آن
حق شفعه و شرایط آن
شفعه از ماده «شفع» به معناى زوج و جفت و منضم کردن چیزی به چیزی مثل خودش است و در اصطلاح فقه، عبارت است از: این‌که دو نفر در ملکى به‌صورت مشاع شریک باشند، اگر یکى از آن دو سهمش را به غیر شریکش بفروشد، شریک دیگر حق دارد، همان مبلغ را به مشترى داده و آن سهم را از وى بگیرد و این را حق شفعه و صاحب حق را شفیع می‌نامند، یعنى: اگر دو نفر در مال غیرمنقول مثل خانه و باغ، شریک باشند و یکى از آنها بدون اطلاع شریکش، سهم خود را به دیگرى بفروشد، شریک دیگر (با اجتماع شروطى که خواهیم گفت) می‌تواند همان قیمت را به مشترى بپردازد و آن سهم را از مشترى بگیرد و به سهم خود ضمیمه نماید، اگرچه مشترى راضى نباشد.
ازجمله شرایط حق شفعه این است که:
1- آن معامله به‌عنوان «بیع» و فروش باشد؛ در صورتى‌که آن شریک سهم خود را به‌عنوان «صلح» یا «هبه» یا به‌عنوان «مهر» یا «عوض خُلع» داده باشد، شریک دیگر حق شفعه ندارد.
2- تنها دو نفر در ملک شریک باشند؛ اگر سه نفر یا بیش از آن شریک باشند، براى هیچ‌کدام از آنها حق شفعه وجود ندارد.
3- ملک، «مشاع» باشد؛ پس در ملکى که تقسیم‌شده، حق شفعه نیست.
4- شفیع براى پرداخت قیمت، توانایى داشته باشد.
5- شفیع مسلمان باشد؛ در صورتى‌که مشترى مسلمان باشد و شفیع کافر، برای کافر حق شفعه ثابت نمی‌شود.
6- ملک، شخصى باشد. در ملک وقفى، حق شفعه ثابت نمی‌شود.
7- شفیع پس از اطلاع از فروش سهم شریک و قیمت آن، فورى اعلام کند که با استفاده از حق شفعه سهم شریکم را از مشترى گرفتم، یا این‌که عملاً قیمت را بدهد و ملک را بگیرد؛ اگر تأخیر بیندازد، حق شفعه او از بین می‌رود. هم‌چنین در صورتى‌که شریک سهم خود را به شریکش عرضه کند و او از خریدن خوددارى نماید و راضى به فروش به دیگرى شود، حق شفعه او از بین می‌رود.
پرسش: با توجه به این‌که در ساختمانهای آپارتمانی قسمتهایی به‌صورت مشاع، ملک کل مالکین است (مانند راه‌پله، آسانسور و حیاط) و قسمتهایی به‌صورت اختصاصی، ملک هر مالک است (مثل هر یک از واحدهای آپارتمانی و انبار)، آیا در هنگام فروش یک واحد آپارتمانی توسط یکی از مالکین، حق شفعه برای مالکین دیگر وجود دارد؟
پاسخ: حق شفعه، به این معناست که هرگاه دو نفر در ملکی شریک باشند و یکی از آنها سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر حق دارد آن معامله را فسخ کند و خودش با همان قیمت آن را بخرد؛ بنابراین، اگر این آپارتمان تنها دو مالک داشته باشد، حق شفعه جاری بوده اما در فرض سؤال (و نیز در غالب موارد) که مالکان بیش از دو نفر هستند، حق شفعه جاری نیست. منبع: اسلام کوئست نت