تاملی بر دعاوی اجاره در قانون شورای حل اختلاف

از آنجایی که هدف از وضع قانون و تشکیل شورای حل اختلاف مطابق ماده ۱۸۹قانون برنامه سوم توسعه جلوگیری از تراکم پرونده در مرجع دادگستری است تا افراد در حداقل زمان و هزینه نسبت به احقاق حق خود اقدام نمایند، اما کماکان این هدف نادیده انگاشته شده و چه بسا درخصوص برخی دعاوی همچون دعاوی اجاره با نقض غرض قانونگذار مواجه ایم که دادخواه و دادرس را دچار تکلف نموده است . در این مقال سعی بر آن گردیده که با مقایسه دو قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۷۶ و قانون شورای حل اختلاف مصوب ۸۷ در کیفیت رسیدگی به اینگونه دعاوی اندکی تامل شود.

مطابق ماده ۵۱ قانون شورا که تصریح میدارد: “کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون ملغی الاثر اعلام میگردد .” بنابراین ارجح آن است که بموجب آخرین اراده مقنن قائل به نسخ ضمنی قانون روابط موجر و مستاجر۷۶ و آئین نامه آن در مورد اجاره های منعقده با سند عادی گردید .
بند دوم ماده ۱۱ قانون شورا رسیدگی به کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره بجز دعوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه را در صلاحیت قاضی شورا اعلام می کند و این در حالیست که تا قبل از تصویب قانون جدید شورا ، دعاوی مربوط به تخلیه اماکن استیجاری مربوط به قانون ر.م.م ۷۶ وفق ماده ۳ آن ظرف یک هفته به انجام میرسید بدون اینکه تشریفات دادرسی باعث اطاله در رسیدگی گردد . در این خصوص ماده ۳ آئیننامه اجرایی قانون مذکور نیز بیانگر آن است:”رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده ۲ قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی بعمل خواهد آمد.”

بنابراین مزیت مهم قانون ر.م.م نسبت به قانون شورا عدم اطاله در دعاوی مربوط به تخلیه است که ذیلا احصاء می گردد:
۱- در قانون ر.م.م مطالبه حق در قالب درخواست و در فرم مخصوص انجام میشود .(ماده ۱۰ آئیننامه)
۲- جلسه دادرسی تشکیل نمیگردد و صرف مستند قرار دادن اجاره نامه عادی تکافوی صدور دستور تخلیه را می نماید .
۳- تخلیه در قالب دستور قضایی اعمال میگردد نه بصورت حکم.(ماده ۳ قانون ر.م.م و ماده ۴ آئیننامه آن) همچنین مطابق نظریه مشورتی شماره ۱۰۹۴۰/۷-۱/۱۱/۷۹ دستور تخلیه رای محسوب نمیشود، تا مطابق مواد ۳۳۰ الی ۳۳۲ قابل تجدیدنظر باشد . معهذا مهلت ۲۰ روزه تجدیدنظرخواهی باعث به تعویق افتادن تخلیه نمیگردد .
ماده ۲۰ قانون شورا اشعار میدارد:”رسیدگی قاضی شورا از حیث اصول و قواعد ، تابع مقررات قانون آئین دادرسی مدنی و کیفری است.” و در ادامه در تبصره ماده ۲۱موارد شمول تشریفات دادرسی را احصا می کند . بنابراین قانون شورا در تعارض آشکار با ماده ۳ آئیننامه اجرایی ق.ر.م.م است. تبعا
موجری که مطابق قانون شورا خواستار تخلیه ملک خود می گردد، بصورت ذیل است:
۱- رسیدگی به امر تخلیه مورد اجاره ابتدائا با اقامه دادخواست صورت می پذیرد .(ماده ۲۰ قانون شورا و تبصره ۱ ماده ۲۱ )
۲- تشکیل جلسه دادرسی و استماع اظهارات طرفین الزامیست .(تبصره ۱ماده ۲۰ و تبصره های ماده ۲۱ قانون شورا)
۳- تخلیه به تبع اصدار رای واقع میشود نه دستور که چنین رایی علاوه بر قابلیت تجدیدنظرخواهی ، درصورتیکه موجبات صدور رای غیابی نیز فراهم باشد ، امر تخلیه را به مدت ۴۰ روز به تاخیر می اندازد و این، با اصل تسریع در رسیدگی شورای حل اختلاف در تعارض است . نتیجتا اینکه موارد احصایی فوق موجبات اطاله را فراهم می آورد .

در پایان باید خاطرنشان کرد که فرض بر آن است که قانونگذار در راستای بهبود و اجرای عدالت گام برمیدارد و قانون لاحق را با درنظر گرفتن همه جوانب آن وضع مینماید . بنابراین اقرب به صواب است که مقنن دراین خصوص تجدیدنظر نماید .
نویسنده : منصوره کریمی لقب – وکیل دادگستری