بررسی تحلیل قانون روابط موجر ومستاجر مصوب مرداد سال ۳۶

به پیشنهاد مرکز مطالعات وتحقیقات ودعوت ریاست دانشکده حقوق آقای فرامرز زمانی سلیمی قاضی دادگستری درتاریخ سه شنبه ۲۴ آبانماه ۲۵۳۶ سخنرانی جامعی تحت عنوان((بررسی تحلیلی قانون روابط موجرومستاجرمصوب امرداد ۳۶.. دردانشکده ایراد کردند که متن آن عینا درج میگردد.

پس ازجنجالهای بسیارواظهار نظرهای گوناگون که از طرف افراد حقوقدان ویا عادی نسبت به لزوم تدوین مقررات مناسب برای تنظیم روابط منطقی مالک ومستاجر بعمل آمد وبدنبال آن پیشنهادات وطرحهای مختلف از منراجع رسمی وغیر متعارف به تصویب مجلسین رسید. بعلت اهمیتی که این قانون درروابط اکثر مردم دارد ونظربه هدفی که برای آینده مالکین ومستاجرین اماکن استیجاری درآن پیش بینی شده که عبارت از جایگزین کردن مقررات قانون مدنی درروابط استیجاری مردم وآزادی واعتبار توافق ها وقراردادهای خصوصی بی مناسبت ندیدم که ازاین قانون طی چند مبحث گفتگو بعمل آورم. موضوعات مورد بحث درچند قسمت زیر عنوان خواهد شد:
۱-بررسی تحولات بنیادی قانون موجر ومستاجر وامتیازات آن نسبت به قانون مالک ومستاجر سابق.
۲- تحلیل تغییراتی که درنحوه دادرسی بوجود آمده واهمیت آن از جهت قضائی.
۳-آینده روابط مالک ومستاجر ونظری بمقررات جنبی آن .
مبحث اول- بررسی تحولات بنیادی قانون موجر ومستاجر وامتیازات آن نسبت به قانون مالک ومستاجر سابق.
قانونگذار درتصویب قانون موجر ومستاجر تلاش بسیارکرده که تا حد ممکن از تناقض قانون سابق کاسته شده وامکان سوء استفاده طرفین اجاره از مقررات قانونی زائل گردد وبه اعتقاد اینجانب درمجموع دراین کار توفیق حاصل گردیده است وبه نظر میرسد که مبانی این قانون تاحدود زیادی ازایجاد بی عدالتی درآینده بکاهد برای توجه بهتر موضوع تحولات قانونی را ضمن چند قسمت توضیح میدهیم:
۱- مهمترین تحول بنیادی درقانون روابط موجر ومستاجر مربوط به نحوه تعیین اجاره بها است .درعمل تاقبل از تصویب قانون مورد بحث دادگاهها به استناد مواد ۳و۱۳ قانون مالکومستاجر مصوب سال۱۳۳۹ شاهنشاهی ) دردعاوی مربوط به تعدیل اجاره بها باکسب نظرکارشناسان رسم اقدام به تعیین اجراه مینمنودند واجاره بهای تعیین شد ه بستگی به نظرشخص کارشناس داشت وگاه بین دوعقیده ۲۵ تا۵۰ درصد اختلاف نظر ظاهر میشد بعلاوه کارشناسان منتخب منحصرا به تغییرات قیمتهای عرصه واعیانی ساختمانها توجه میکردند که متاسفانه درسنوات اخیر افزایش تصنعی نامعقولی را پیدا کرده بود واین امر موجب میشد که گاه از۳سال احاره خانه مسکونی به ۳تا۴ برابر اضافه شود وبدیهی است که نمیتوانست منطبق با واقعیت وانصاف ووضع اقتصادی اکثریت مردم باشد واساسا قانونگذار درامر تجدید نظر درمیزان اجاره بها بواقعیت تغییرات هزینه زندگی وترقی ونتزل آن بعنوان عامل مهم توجه داشته واین موضوع هم درقانون سابق وهم درقانون فعلی مبنای درخواست مالک یا مستاجر قرارگرفته است درقانون فعلی به این بی عدالتی ورویه ناصحیح خاتمه داده شد وهیئت عمومی دیوان کشوردررای مورخ یازدهم مهر سال جاری اینطور اظهار نظر کرد که ماده ۴ قانون موجر ومستاجر مصوب تیرماه سال ۲۵۳۶ نسبت بدعاوی تعدیل مال الاجاره که قبل از تصویب واجرای این قانون اقامه شده ومنتهی به صدور حکم قطعی نگردیده است کسری دارد ودرحال حاضر بطورکلی درتمام دعاوی مربوط به تعدیل اجاره بها دادگاهها بطور یکسان از شاخص بهای کالا ها وخدمات معرفی منتشره از طرف بانک مرکزی استفاده مینمایند که درصورت دقت تهیه کنندگان آن تغییرات اجاره بها هماهنگ با تغییرات هزینه های زندگی ونوسانات دیگر کالاهای مصرفی خواهد بود.
۲- درقانون سابق به استناد تعریف عقد اجاره ومالکیت مستاجر نسبت به منافع عین مستاجره همگام با ماده ۴۷۴ قانون مدنی به مستاجر اجازه داده شده بود که درصورت عدم سلب حق انتقال بغیر منافع مورد اجاره را کلا یا جزئا به ثالث واگذار نماید این موضوع درعمل بخصوص درمورد مالکینی که ملک خود را بدون قراردادرسمی یا غیررسمی باجاره چندین دست مورد نقل وانتقال قرارمیگرفت بدون اینکه مستاجر واقعی شناخته شود ومالک برای وصول اجاره بها یاتخلیه ملک خود دچار معاذیر بسیاری میشد درماده ۱۰ قانون موجر ومستاجر قانونگزار اصل را برعدم حق انتقال قرارداد وبااین ترتیب فقط درصورتی مستاجر مجاز درواگذاری مورد اجاره بغیر است که این اختیار کتبا باوداده شده بااین ترتیب چنانچه مستاجری بدون قراردادملکی را دراجاره داشته باشد فقط شخصا حق استفاده ازآن را دارد ودرصورت واگذاری منافع مورد اجاره بغیر علاوه براینکه طبق شق ۱ ماده ۱۴ قانون موجر ومستاجر حکم تخلیه مورد اجاره صادر میشود ، تصرف ثالث (منتقل الیه) هم درحکم تصرف غیر مجازبوده وقابل حمایت نخواهد بود.
۳- شناسائی حقوق کسب وپیشه وتجارت برای مستاجر محل کسبی که بدون رعایت مقررات ماده ۱۹ مورد اجاره را بثالث واگذار کرده است : لازم به تذکر است که درزمان اعتبارقانون مالک ومستاجر مصوب ۲۵۱۹ تاسالها رویه دادگاههابخصوص درتهران این بود که مستاجر متخلف را بطور کلی مستحق دریافت حق کسب وپیشه نمی شناختند واین حق را محدود به مواردی میدانستند که به جهت تجدید بنا یا احتیاج شخصی محکوم به تخلیه میشد این نحوه استنباط از قانون ورویه دادگاهها درمواردی موجب دشواری درزندگی اقتصادی مردم میگردید زیرا مستاجر محل کسب هم مانند تمام افراد ممکن است به علل شخصی یا اجتماعی یاتحت تاثیر عوامل اقتصادی قادر به ادامه کسب خود نباشد وناگزیر گردد که با انتقال حقوق کسب وپیشه خود به غیر دست از فعالیت خود بردارد این وضعیت بخصوص درموارد فوت مستاجر محل کسب ونداشتن وارثی که بتواند کسب اورا ادامه دهد قابل توجه است مقررات ماده ۱۸ قانون مالک ومستاجر سال ۳۹ درتجویز انتقال به غیر درمدت اجاره شرایطی پیش بینی کرده بود که عمل بسیارنادر مورد استفاده قرارمیگرفت واین جانب درمدت ۷سالی که بطور مداوم عهده دار رسیدگی به دعاوی مالک ومستاجر بودم جز یک یا دو مورد باستفاده مردم ازمقررات ماده۱۸ برخورد نکردم وبه همین جهت درعمل پس از انتقال مورد اجاره بعلت عدم رضایت مالک مواجه با صدور حکم تخلیه میشدند ابهام ماده ۱۸ قانون سابق واستنباطات گوناگونی که از تبصره آن میشد به بی اثر بودن ماده مذکورکمک میکرد درصورتیکه وضع قانون برای تسهیل روابط مردم است وباید تاحد امکان به واقعیتهای موجود نزدیک بوده وقابل استفاده باشد بهرحال درقانون فعلی ضمن ماده ۱۹ پیش بینی شده که درصورت سلب حق انتقال به غیر ازمستاجر محل کسب وعدم رضایت مالک به انتقال منافع مورد اجاره به غیر باید درمقابل تخلیه مورد اجاره به مستاجر حق کسب وپیشه بپردازد والا مستاجر میتواند برای تنظیم سند انتقال بدادگاه مراجعه کند ودادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره صادر خواهد کر( پیشنهاد نگارنده درمقاله ای تحت عنوان رابطه مستاجر جزءوکل عنوان شده بود که عین مقاله درشماره۵ مجله داگستری چاپ شده است) درتبصره ۱ همین ماده پیش بینی شده است که درصورت انتقال مورداجاره بغیر ازطرف مستاجرمحل کسب وعدم رعایت تشریفات بالا دادگاه حکم تخلیه صادر خواهد کرد ومستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب وپیشه یا تجارت را خواهند داشت، بنظر میرسد ماده مزبوروتبصره آن گام قابل توجهی درتسهیل روابط مالک ومستاجر وشناسائی حقوق است که جنبه استقلالی داشته وباید بهرحال مورد حمایت قرارمیگرفت.
۴-درشق ۷ ماده ۱۴ قانون موجر ومستاجر ازجمله جهات درخواست تخلیه درمورد استفاده برخلاف منظور مستاجر ازمورد اجاره محل کسب پیش بینی شده که ((.. هرگاه مورد اجاره برای شغل معین اجاره داده شده ومستاجر بدون رضای موجر شغل خودرا تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد)) درقانون سابق موردی شبیه بند بالا پیش بینی نشده ودرشق ۶ ماده ۸ بطور مطلق استفاده برخلاف منظور مقید درقرارداد اجاره میتوانست ازموارد درخواست تخلیه باشد گواینکه درعمل دادگاهها درموارد بعضی تغییرات درکسب یااقدام به تفسیر موسع از صدور حکم تخلیه خوداری میکردند ولی اطلاق حکم قانون همیشه بعنوان یک مانع خود نمائی میکرد. باامکانی که برای مستاجرین محل کسب پیدا شده میتوانند درصورت عدم ت.توفیق درکسب معین به جای اجبار درادامه آن شغل مشابه آن را تاحدی که عرف تجویز میکندانتخاب نمایند، بدون اینکه به جلب موافقت موجر که اغلب بسادگی امکان پذیر نیست ناگزیر شوند.
۵- اثبات تخلف مستاجر ازپرداخت اجاره بها درقانون سابق باارسال اخطاریه ازدفتر خانه وانقضای مدت ۳ روز ازتاریخ ابلاغ صورت میگرفت دربند ۹ ماده ۱۴ قانون جدید اولا ارسال اخطاریه از دفتر خانه منحصر به موردی شده که سند رسمی اجاره تنظیم شده باشد ودرغیر آن اظهارنامه نیز میتواند بعنوان مقدمه اثبات تخلف کافی تلقی شود ومهلت پرداخت اجاره بها ازسه روز به دوروز تغییر کرده است واین تغییرات ضمن اینکه برای مالک ازجهت ارسال اظهارنامه تسهیلی را ایجاد کرده موجب می شود که مستاجرهم بافرصت بیشتری بتواند اجاره بهای مورد مطالعه رافراهم نماید درهمین بندبرای جلوگیری از صدورحکم تخلیه به مستاجر امکان داده شده است که با سپرده ۲۰% اجاره بهای معوقه درصندوق دادگستری قبل از صدور حکم تخلیه به نفع موجر مانع صدورحکم تخلیه شود وبالاخره درتبصره ۱ ماده ۱۴ برای مستاجرینی که به قصد ایذاء موجر عمدا اجوررامتعاقبا ارسال اخطاریه پرداخت مینمایند تمهید مناسبی پیش بینی شده بدین معنی که کافی است مستاجری درطول سال اجاره بها را دوباره متعاقب ارسال اظهارنامه یا اخطار ازدفترخانه پرداخته باشد که دراین صورت چنانچه برای بارسوم نیز درپرداخت اجاره بها تاخیر کند موجر میتواند باتقدیم دادخواست مستقیما ازدادگاه درخواست صدورحکم تخلیه را بنماید توضیحی که دراین قسمت باید داده شود این است که ضرورت ندارد مستاجر اجاره راپس ازاخطار باتاخیرپرداخته باشد بلکه ارسال اخطاریه یا اظهارنامه وسپس پرداخت اجاره بها ولو متعاقب آن صورت گیرد وکافی برای اعمال تبصره است.
۶- وبالاخره تحول بنیادی دیگرقانون جدید مربوط به صلاحیت سازمان ثبت درصدور اجرائیه برتخلیه مورد اجاره بعلت تخلف از پرداخت اجاره بها درمواردی است که بین طرفین اجاره سند رسمی تنظیم شده باشد واین مطلب به صراحت از شق ۹ ماده ۱۴ قانون موجر ومستاجر استنباط میگردد وتنها وقتی موجر میتواند بدادگاه مراجعه نماید که مستاجر پس از صدوراجرائیه اجاره بهارا توزیع کرده باشد البته درشق ۷ ماده ۸ قانون مالک ومستاجر هم این مورد پیش بینی شده بود ولی نحوه تنظیم ماده به کیفیتی بود که قید انحصار مراجعه به اجرای ثبت ازآن نمیشد ودرعمل نیز موجرین اغلب متعاقب ارسال اخطاریه بدادگاه مراجعه میکردند استنباط بالا از شق ۹ ماده ۱۴ قانون موجر ومستاجر هم به مصلحت مردم وهم موجب جلوگیری از تراکم کاردرمراجع قضائی است .
۷- لزوم اقامه دلیل دردعوی تخلیه محل کسب به منظور تجدید بنا- طی چند سال اشتغال بکاردررسیدگی به دعاوی مالک ومستاجر داشته ام باین مطلب متوجه شده بودم که درخواست تخلیه محل های کسب به منظور تجدید بنا که درشق ۱ ماده۹ قانون مالک ومستاجر مصوب سال ۲۵۱۹ پیش بینی شده بود بیشتر بعنوان وسیله ای برای درمضیقه قراردادن مستاجرین بکارگرفته میشد. بموجب قانون فعلی این دعوی درصورتی قابل استماع است که مالک پروانه احداث ساختمان یا گواهی از شهرداری ارائه کرده باشد وپس از صدور حکم تخلیه ماده ۲۸ ظرف مدت سه ماه از تاریخ قطعیت دادنامه حقوق کسب وپیشه را درصندوق دادگستری توزیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد بااین ترتیب دیگر موجرین نمیتوانند بصرف ادعا با تحصیل حکم تخلیه وباپشت گرمی بعدم شمول مرورزمان نسبت به احکام مدنی وضع اقتصادی مستاجر محل کسب را متزلزل نمایند . اصلاح بالاوقیود پیش بینی شده به نظر اینجانب ازمفیدترین اصلاحات قانون موجر ومستاجر است.
۸- درقانون موجر ومستاجر قانونگزار باوضع بند ۳ ماده ۱۵ مورددیگری را برای تخلیه محل کسب پیش بینی نموده وآن درصورتی است که محل برای سکنی هم مناسب باشد ومستاجر میتواند با پرداخت حق کسب وپیشه برای احتیاج خود واولاد یا پدرومادرش جهت سکنی درخواست تخلیه نماید.
۹-درماده ۱۸ قانون موجر ومستاجر میزان حق کسب وپیشه برمبنای اصول وضوابطی قرارداده شده که آئین نامه آن از طرف وزارت دادگستری ومسکن وشهرسازی تهیه وتصویب مجلسین برسد، دراین لحظه که این سطور نگاشته میشود کمیسیون تهیه آئین نامه دروزارت دادگستری تشکیل گردیده وامید میرود که با تصویب آن مبانی دقیق وجامعی جایگزین نظریات متشتتّ کارشناسان شود .
مبحث دوم – تغییراتی که درنحوه دادرسی مربوط بدعاوی مالک ومستاجر بوجود آمده واهمیت آن ازنظرقضائی.
الف: طبع بعضی از دعاوی ایجاب میکند که دراسرع وقت منجر به نتیجه شده وفیصله یابد واساسا درمورد بعضی از دعاوی پژوهشخواهی اثری ندارد به همین جهت قانون موجرومستاجر باتوجه باین هدف هدف وهمچنین باعنایت باصل جلوگیری ازاطاله دادرسی بعضی از دعاوی را طی یک مرحله دادرسی قطعی اعلام کرده است که عبارتست از:
۱-دعوی تجدید نظر درمیزان اجاره بها که طبق ماده ۴ براساس شاخص قیمت کالاها صادر میشود.
۲-احکام صادردایر برتخلیه مورد اجاره بعلت تخلف ازپرداخت اجاره بها( شق ۹ ماده ۱۴)
۳- احکام تخلیه درمورد مستاجرینی که ظرف یکسال دوباره متعاقب اخطاریه یااظهارنامه اجاره بهای خود را پرداخته اند وبرای بار سوم نیز درپرداخت اجاره بها تاخیر نمایند( تبصره ۱ ماده۱۴) اهمیت دومورد بالا بیشتر ازاین جهت است که به مستاجرین متخلف اجازه نمیدهد که با تعلل درپرداخت اجاره بها وضع اقتصادی موجر را به مخاطره افکنند زیرا بسیاری از موجرین محلهای مسکونی وضع اقتضادی خود را با احتساب اجاره بها متعادل نموده اند دراین قبیل موارد مهلت تخلیه حداکثر ۱۵ روز ازتاریخ ابلاغ دادنامه است ( تبصره ۲ماده۱۵)
۴-احکام مربوط به الزام موجر به تعمرات اساسی ومنع مستاجر ازانجام تعمیرات ضروری توسط مالک مطابق مواد ۲۱ و۲۲ قانون موجر ومستاجر قطعی است بعلاوه بااین دعاوی مطابق تبصره ماده ۲۲ بدون رعایت تشریفات دادرسی وخارج ازنوبت رسیدگی میشود.
۵-یکی ازمهمترین اختلافات مالکین ومستاجرین بخصوص درمناطق مسکونی اختلافاتی است که از قطع جریان آب، برق، یا تلفن یاگاز یا تاسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور وامثال آن بوجود میآید طبع این قبیل دعاوی ایجاب میکند که بدون هرگونه تشریفاتی باامکانات وسیع دادرسی مورد رسیدگی قرارگیرد. روی این اصل ماده ۲۳ قانون موجر ومستاجر بدادگاه اجازه داده که باین قبیل دعاوی بدون هرگونه تشریفاتی رسیدگی کرده ودستور لازم اتخاذ نمایدوتصمیم دادگاه بلافاصله قابل اجراخواهد بود وفقط برای موجرظرف ده روز حق اعتراض درهمان دادگاه رسیدگی کننده درنظر گرفته شده است وتصمیم دادگاه پس ازاعتراض قطعی است لازم بیاد آوری است که درموارد مذکور درصورتی به نفع مستاجر رای داده میشود که هزینه مصرف تاسیسات مزبوط را پرداخته باشد همچنین درصورتیکه قطع جریان آب وبرق وتلفن وغیرآن ناشی از بدهی موجر به سازمانهای مربوط باشد ویا درصورتیکه دایر شدن مجدد تاسیسات مستلزم هزینه باشد مستاجر میتواند اقدام بپرداخت وجوه مذکور کرده وبراساس قبوض سازمانهای مربوط ازاولین اجاره بها کسرنماید.
۶- احکام دادگاه نسبت به تعیین اجاره بها که زائد برچهارهزارریال نباشد دربالابه آن اشاره شد) بهرحال حضوری وپژوهش پذیر است مطابق ماده ۱۴۳ قانون آئین دادرسی مدنی بدعاوی مالک ومستاجر بطور اختصاری رسیدگی میشود وطبق ماده ۱۶۴ همان قانون چنانچه درمحاکمات اختصاری خوانده درهیچیک از جلسات حاضر نشود رای دادگاه غیابی بوده واز امکان پژوهشخواهی بعد از ده روز از تاریخ ابلاغ درحدود مذکور درقسمت اخیر ماده ۱۷۵ قانون آئین دادرسی مدنی میتواند استفاده بکند، حذف احکام غیابی موجب میشود که اصحاب دعوی ازتلاش دربی اطلاع جلوه دادن خود از تشکیل جلسات دادرسی واحکام صادره خودداری کنند دراینجا ناگزیر این مطلب هستم که چنانچه دررسیدگی دادگاهها دقت کافی بعمل نیاید ویا احیانا درامر ابلاغ رعایت بی طرفی وبی غرضی نشود نتیجه تشریفات بالا باعث ازبین رفتن حقوق افراد خواهد شد وبه نظر من اثر یک حکم غیر عادله ولادفاع درجامعه بمراتب ازاثر دهها حکم عادلانه بیشتر است
ج: ازجمله دعاوی پرزحمت ووقت گیر مالک ومستاجر که اغلب بدون دخالت وکیل طرح میشود دعاوی مربوط به اطاقهای استیجاری است که بموجب شق۸ قانون شوراهای داوری مصوب خرداد سال جاری رسیدگی بآن درصلاحیت وراههای داوری قرارگرفته است البته درمورد اجاره بها شوراهای داوری براساس اصل کلی صلاحیت که درماه ۱۱ قانون مزبور پیش بینی شده باید تا مبلغ دویست هزارریال رسیدگی نماید( توضیحا بموجب اختیارات وزیر دادگستری درحال حاضرحد صلاحیت شوراهای داوری تایکصد هزارریال است ) وبه موجب تبصره ۱ماده ۱۱قانون فوق الاشعار درمورد مطالبه اجاره بها درصورتی شورای داوری رسیدگی میکند که دراصل رابطه استیجاری ومیزان بها اختلافی نباشد.
د- جزدرمورد پرداخت اجاره بها که مطابق ماده ۹ ارسال اظهارنامه یا اخطاریه ضرورت دارد درهیچ دعوی دیگر تقدیم دادخواست مشروط به ارسال اظهارنامه نبوده وطرفین مستقیما خواسته های خودرا ضمن دادخواست عنوان مینمایند وبااین ترتیب دردعوی تعدیل اجاره بها والزام به تنظیم سند اجاره برخلاف قانون سابق تشریفات مقدماتی حذف گردیده است .
مبحث سوم- آینده روابط مالک ومستاجر ونظری بمقررات جنبی آن درمباحثی که گذشت بررسی مقررات قانون موجر ومستاجر وکیفیت روابط مالکین ومستاجرین دروضع فعلی مورد توجه قرارگرفت دراین قسمت مطلب مهمی که مورد نظر است آینده روابط اقتصادی بخصوص روابط اقتصادی خصوصی مردم که تابع اصل آزادی قراردادهاست میباشد بهمین جهت همگام با قانون موجر ومستاجر قوانین دیگری وضع وبه تصویب رسیده ویا درشرف تصویب است که این هدف را بثمر برساند.قانون مالک ومستاجر سابق وقانون موجر ومستاجر فعلی دراصل محدودیتی درروابط مالک ومستاجر ایجاد کرده وبرخلاف مقررات کلی قانون مدنی که عقداجاره به محض انقضا برطرف میداند از تصرفات استیجاری مستاجر بعد از انقضای مدت اجاره هم حمایت کرده است وحتی ماده ۲۴ درقانون سابق وماده ۳۰ درقانون فعلی کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیمی که بمنظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون اتخاذ شود پس ازاثبات باطل وبلا اثر اعلام کرده است ووجود این مواد نشانه امری بودن قوانین مربوط به مالک ومستاجردرمناطقی است که این قانون قابل اجرا میباشد وعلت این مداخله قانونی درروابط حقوقی خصوصی افراد کمبودهائی است که بخصوص درشهرهای بزرگ بعلت تراکم جمعیت درامر مسکن بخصوص درسالهنای اخیر بوجود آمده است ومشکلات مربوط به مسکن فقط مربوط به تراکم جمعیت درشهرهای صنعتی وهجوم مردم روستا به شهرها نیست بلکه عدم اتخاذ سیاست اقتصادی صحیح ومداخله ضروری دولت درامر مالکیت زمین ومصالح ساختمانی عامل مهمی دراین مشکل بوده است بحدی که قیمت زمین دراین چند سال اخیر درتهران وبیشتر شهرهای بزرگ سیر سعودی عجیبی پیدا کرده وازاین رهگذر افراد زیادی بدون زحمت به ثروتهای هنگفتی رسیده واکثر مردم با آثار سوء اقتصادی ناشی از آن که گرانی اجاره باشد مواجه بوده اند ودرعمل دیدیم که قانون تعدیل وتثبیت اجاره بها مصوب سال ۵۲هم نه تنها نتوانست مفید واقع شود بلکه بالعکس خود ایجاد مشکلات نموده درکنارآن بمشکلات مربوط به ممنوعیت های احداث بنادر خارج از محدوده هم باید اشاره کنم که خوشبختانه دررفع آن اقداماتی صورت گرفته است شاید این وضعیت که حالت انفجاری ایجاد کرده بود دولت را متوجه این واقعیت کرد که برای ازبین بردن این وضع غیر قابل تحمل چاره ای جز اقدامات بنیادی وزیر بنایی ندارد زیرا وقتی بطور روزانه قیمت زمین بالا میرفت وارزش خانه ها طی چند سال به چندین برابر افزایش میبافت از نظر محاسبه اقتصادی هیچ مالکی ازوجود مستاجر درخانه با پرداخت اجاره بها به نرخ چند سال قبل نمیتوانست راضی باشدوباتلاش به تخلیه مستاجر درانتظار مستاجرین جدید وبخصوص ازنوع خارجی خانه خودرا باقی میگذارد هدف این است که از یکطرف اقداماتی همه جانبه برای گسترش خانه سازی چه از طرف بخش خصوصی وچه از طرف دولت بعمل آمده وباوضع قوانین قیمت زمین تثبیت شده وازافزایش ناموزون آن جلوگیری بعمل آید واگر دراین سیاست دولت موفق گردد بدیهی است دیگر لزومی به سختگیری درروابط مالک ومستاجر ومداخله درقراردادهای آنها ضرورت نخواهد داشت بهمین جهت درقانون معاملات زمین مصوب خرداد سال۵۴( ۳۴ شاهنشاهی) درماده ۴ پیش بینی شده که کلیه واحدهای مسکونی واقع درمحدوده خدمات شهرها ودرشهرک ها پس اراجرای این قانون گواهی خاتمه ساختمان آنها صادر میشود از شمول مقررات روابط مالک ومستاحر مستثنی بوده وروابط طرفین عقد اجاره درمورد این قبیل ساختمانها تابع احکام قانون مدنی وقرارداد تنظیمی بین طرفین خواهد بود و دربند ۴ ماده ۲ قانون موجر ومستاجر اخیر التصویب عینا مورد بالا قید واین قبیل واحدهای مسکونی از شمول قانون موجر ومستاجر خارج شده اند بعلاوه دربند ۶ همین ماده پیش بینی شده که واحد های مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد مشمول قانون مدنی خواهد بود بنابراین میتوان پیش بینی کرد که درآینده عملا روابط مالک ومستاجر درواحد های مسکونی از هرجهت تابع مقررات قانون گردیده وقراردادهای خصوصی معتبر خواهند بود واعتبار قانون موجر ومستاجر منحصر به محلهای کسب خواهد گردید امااین وضعیت تاچه حد میتواند مفید بحال مردم باشد این امر بستگی به موفقیت دولت دراجرای هدفهای مربوط به توسعه واحدهای مسکونی وجلوگیری از گرانی بی رویه قیمت زمین ومصالح ساختمانی ومبارزه با احتکار خانه خواهد داشت که دراین خصوص بمقررات قانون تکمیل واجاره واحد های مسکونی مصوب شهریور سال جاری وقانون تملک اراضی توسط دولت که قریبا باطی مراحل قانونی آن به اجرا خواهد رسید اشاره میشود که اجرای کامل آن میتواند ضامن موفقیت دولت باشد.

نویسنده : فرامرززمانی سلیمی