آیا شریک ملک می‌تواند مانع فروش سهم شریک به دیگری شود؟
آیا شریک ملک می‌تواند مانع فروش سهم شریک به دیگری شود؟
آیا شریک ملک می‌تواند مانع فروش سهم شریک به دیگری شود؟
گاهی اوقات افراد به دلایل مختلف مانند ناتوانی از پرداخت قیمت مالی، تصمیم می‌گیرند ملکی را به‌طور مشترک خریداری نمایند و گاهی نیز مالی به‌صورت قهری به دو نفر منتقل می‌شود مانند خانه‌ای که به‌واسطه ارث به دو برادر منتقل می‌شود که به آن انتقال قهری گفته می‌شود. هرگاه یکی از شرکا سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر می‌تواند با پرداخت دقیق به میزان مبلغ فروخته‌شده به خریدار خود، مالک تمام مال شود.
در اینجا این سؤال مطرح می‌شود که آیا شریک دیگر می‌تواند مانع فروش سهم شریک به دیگری شود یا اینکه آیا می‌تواند خود سهم شریک را خریداری نماید. به‌عبارت‌دیگر، آیا شریک بر خریدار دیگر اولویت دارد و چنانچه شریک تمایل به فروش سهم خود به شریک خویش را نداشته باشد آیا اجبار او ممکن است؟ در نوشته حاضر در ارتباط با فروش ملک مشترک بین دو نفر تحت عنوان حق شفعه توضیحاتی ارائه می‌گردد.
اخذ به شفعه
شفعه امتیاز و حق تقدم برای شریک ملک مشترک ایجاد می‌کند که موردحمایت قانونی است بدین معنی که هرگاه مال غیرمنقول قابل‌تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته‌شده گردد. یکی از مواردی که باعث ایجاد مالکیت می‌شود اخذ به شفعه است (که برای استفاده از این حق باید از شرایط آن آگاهی داشته باشیم)
ابتدا برای تفهیم موضوع، حق شفعه را با مثالی شرح می‌دهیم:
شخص الف و ب در مالکیت زمینی شریک هستند. شخص الف قصد فروش سهم خود را از زمین مشترک دارد و با تعیین قیمتی آن را به شخص ج می‌فروشد. شخص ب (شریک دوم) در صورت دارا بودن شرایطی که توضیح خواهیم داد به‌محض اطلاع، حق دارد سهم شریک اول را بخرد یعنی سهم او را به ملکیت خود درآورد و از چنگ مشتری (شخص ج) به همان مبلغی که به فروشنده (شخص الف) داده بیرون بیاورد. این حق را شفعه و صاحب آن را شفیع می‌نامیم.
تعریف قانونی حق شفعه
این موضوع را حقوقدانان بر اساس ماده 808 قانون مدنی بیان نموده‌اند:
«هرگاه مال غیرمنقول قابل‌تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به‌قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.»
شرایط ایجاد حق شفعه
1- مال باید غیرمنقول باشد و شامل اموال منقول نخواهد بود؛ بنابراین حق شفعه ویژه املاک است و مواردی مانند سهام شرکتها، طلا و جواهرات و خودرو را شامل نمی‌شود.
– مال غیرمنقول: مالی است که از محلی به محل دیگر نتوان انتقال داد و اگر آن را منتقل کنیم باعث خرابی یا نقص خود مال یا محل آن می‌شود.
– مال منقول: مالی است که انتقال آن از محلی به محل دیگر امکان دارد بدون اینکه به خود مال یا محل آن خرابی وارد شود.
2- شرکت به حالت مشاع باشد؛ یعنی نباید دو شریک سهم انفرادی خود را به‌طور مفروز در تصرف داشته باشند زیرا در آن صورت طبق قانون حق شفعه وجود ندارد.
3- مال باید قابل‌تقسیم باشد؛ لذا شامل اموال غیرقابل تقسیم نمی‌شود.
4- شراکت مشاعی باید بین 2 نفر باشد؛ یعنی اگر مال غیرمنقول مشاعی مشترک بین بیش از 2 نفر باشد حق شفعه تحقق نمی‌یابد زیرا اگر تعداد مالکان بیش از 2 نفر باشد، در مورد ایجاد حق شفعه معلوم نیست که از شرکای باقیمانده کدام‌یک حق اخذ به شفعه را پیدا می‌کند.
5- معامله باید بیع باشد (خریدوفروش)؛ پس شامل صلح و هبه و سایر معاملات نمی‌شود؛ یعنی اگر شریکی سهم خود را صلح کند، شریک دوم حق شفعه ندارد، ولی اگر در مراجع ذیصلاح قضایی ثابت کند که هدف معامله بیع بوده ولی با عنوان صلح منتقل‌شده است، این حق برای شفیع قابل‌اعمال خواهد بود.
6- شریک باید مبلغ قیمتی را که مشتری داده به او بدهد نه کمتر و نه بیشتر.
باید توجه داشت که قیمت ملک در حالت اشاعه کمتر از قیمت همان ملک در حالت افراز (تقسیم) است؛ به‌طور مثال، اگر 3 دانگ مشاع ملکی در حالت اشاعه به ده میلیون ریال فروش رفته باشد چنانچه همان ملک شش‌دانگ به یک نفر تعلق داشته باشد بیش از بیست میلیون ریال قیمت خواهد داشت.
7- حق شفعه فوری است؛ (ماده 821 قانون مدنی) آگاهی، علم و اطلاع شریک دوم (شفیع) از انجام معامله و آگاهی از وجود حق شفعه و آگاهی از شرایط آن ازجمله موارد فوریت است؛ بنابراین درنگ و تأخیر در اخذ به شفعه باعث سقوط حق می‌شود. مهلت عرفی اجرای حق از تاریخ آگاهی از وقوع معامله رعایت می‌شود.
8- هرگاه بیع راجع به اعیان و بدون زمین باشد حق شفعه نخواهد بود. (ماده 809 قانون مدنی)
پرسش و پاسخ
آیا اخذ به شفعه در بیع (خریدوفروش) آپارتمانها قابل‌اعمال است یا خیر؟
به نظر می‌رسد به دلیل اینکه مالکین آپارتمانها فقط مالک مطلق سهم اختصاصی، یعنی بنای بدون زمین بوده و در زمین، مالکیت مشاعی به‌صورت حق استفاده از مشاعات دارند، اخذ به شفعه جاری نخواهد بود.
اگر ساختمان یا درخت خانه مشترک، بدون زمین آن فروخته شود آیا می‌توان با حق شفعه عمارت یا درخت را تملک نمود؟
خیر؛ دراین صورت حق شفعه جاری نیست.
اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد، آیا متولی وقف یا کسانی که به نفع او وقف‌شده می‌توانند از حق شفعه برخوردار گردیده و حصه فروخته‌شده شریک را تملک نمایند؟
متولی وقف و کسانی که به نفع آنها وقف‌شده حق استفاده از حق شفعه را ندارند؛ زیرا حق شفعه امتیازی استثنایی است که محدود به زمان است و فقط درصورتی‌که صاحب‌ملک بخواهد ملک را به فروش برساند شریک دیگر حق شفعه پیدا می‌کند.
اگر ثابت شود بیع غیرقانونی و غیرشرعی بوده است آیا حق شفعه در آن جاری است؟
خیر؛ در بیع فاسد حق شفعه نیست.
اگر مشتری بعد از خرید سهم مشاعی و قبل از اینکه شفیع از حق شفعه استفاده کند آن را به دیگری بفروشد، آیا حق شفعه از بین می‌رود؟
خیر؛ اگر مشتری بعد از خرید و قبل از اینکه شریک از حق شفعه استفاده کند مورد خریداری را به دیگری بفروشد، حق شفعه کماکان برقرار است و اگر شریک از حق شفعه استفاده نمود، کلیه معاملات مشتری که بعد از عقد فروش و قبل از استفاده شریک از حق شفعه صورت گرفته باطل می‌شود.
اگر مشتری بعد از خریدوفروش در مورد معامله، درختی کاشت یا ساختمانی احداث کرد و بعد شریک از حق شفعه استفاده نمود، تکلیف ساختمان، درخت و میوه‌های آن چه می‌شود؟
چون ساختمان و درخت جزء نمائات متصله است بعد از اعمال حق شفعه، مال شفیع می‌شود. البته مشتری می‌تواند ساختمان یا درختهای کاشته شده را قلع کند ولی میوه درختها چون جزء نمائات منفصله هست مال مشتری خواهد بود.
اگر شریک از جریان خریدوفروش اطلاع پیدا کرد و پس از گذشت مدتی خواست تا از حق شفعه استفاده کند آیا این حق را دارد؟
خیر؛ استفاده از حق شفعه فوری است و اگر شریک بعد از اطلاع از جریان بیع فوراً اقدام به‌حق شفعه ننماید، دیگر نمی‌تواند از حق شفعه استفاده کند.
اگر بعد از فروش و قبل از اطلاع از جریان فروش، شفیع فوت شود تکلیف حق شفعه چه خواهد بود؟
بعد از فوت شفیع حق شفعه به وراث وی منتقل می‌شود، اما ورثه یا باید از حق شفعه صرف‌نظر نمایند یا نسبت به‌کل سهم مشترک فروخته‌شده اعمال حق شفعه کنند.
اگر ملک دو نفر درراه عبور و مجری (راه‌آب) مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق عبور و مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه دارد؟
بله دارد، اگرچه در خود ملک شریک نباشد؛ ولی اگر ملک را بدون راه عبور یا مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد. منبع: پایگاه آموزشی مهداد