تاریخچه حقوق ثبت در ایران قسمت (4)

تاریخچه حقوق ثبت در ایران قسمت (4)

محمدعلی اختری

ازمجموعه مقرراتی است که به موجب آن، حقوق اشخاص در مالکیت اموال و املاک و روابط قراردادی مردم و نقل و انتقال مالکیتها و تعهدات باید در دفاتر (رسمی) ثبت و گواهی شود که در موارد اختلاف رافع باشد. حقوق ثبتی را در دو شاخه می‌توان بررسی کرد؛ ثبت املاک و ثبت اسناد.

ثبت املاک مربوط به تثبیت مالکیت افراد اعم از حقیقی و حقوقی در املاک و اراضی است و فایده آن علاوه بر ایجاد امنیت مالی برای مردم در زمینه مالکیت املاک، امکان ساده وصول و ایصال عوارض و مالیات و حقوق دولتی و فراهم آوردن مقدمات برنامه‌ریزی برای دو حوزه مهم اشتغال و شاخص پیشرفت جامعه یعنی کشاورزی و صنعتی البته ضروری است.

اما ثبت اسناد،‌ آن قسمت از حقوق ثبتی است که قراردادهای خصوصی اشخاص را اعم از حقیقی و حقوقی در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌نمایند و بیشتر به منظور اثبات، ایجاد و انتقال مالکیتها، تعهدات، قراردادها و پیمانها به‌کار می‌رود. البته سابقه تاریخی ثبت اسناد در ایران بیشتر از سابقه تاریخی ثبت املاک است و منابع بسیاری در‌خصوص این قسمت از حقوق ثبت وجود دارد و نیز اسناد فراوان که از لطمات زمان نجات یافته تا به دست ما رسیده است.

دوم این‌که منابع ما در مطالعه حقوق‌ثبت بسیار است. مؤلفین حقوق ثبتی معمولاً در مقدمه کتابها، تاریخچه‌ای هم از حقوق ثبت آورده‌اند که بیشتر گزیده و گذرا است. برخلاف تاریخ حقوق ایران که چندین کتاب به طور مستقل داریم، اغلب نوشته‌ها درباره تاریخ و تاریخ اجتماعی ایران، اشاراتی نیز در مورد حقوق ایران علی‌الخصوص شاخه حقوق قضایی دارند که در بیان این مطالب گاهی گریزی هم به حقوق ثبتی می‌زنند.

تاریخ ثبت در عصر مغول، ایلخانان و تیموریان

یکی از مهم‌ترین مواد یاسای غازانی مربوط به تشکیل اداره ثبت اسناد و املاک به منظور خاتمه دادن به احکام ناسخ و منسوخ و جلوگیری از تزویر در اثبات مالکیت اراضی بود. به این معنا که نوشتن قباله‌های مالکیت و اسناد معاملات غیرمنقول منحصراً باید به وسیله کاتبان عدل و کُتّاب دارالقضای محضردار رسمی تحریر می‌یافت. کاتبان دارالقضا فقط می‌توانستند مبلغ معین و محدود از متقاضی ثبت سند حق‌التحریر اخذ کنند.

به این ترتیب که اگر ارزش مورد‌معامله از صد دینار بیشتر می‌بود فقط یک دینار حق‌التحریر بگیرند و نیز باید معتمدی معین به طور مرتب تاریخ تحریر همه قباله‌ها را می‌نوشت و روزانه نگاه می‌داشت تا اگر کسی قبلاً ملکی را فروخته یا به رهن گذارد، نتواند به معامله معارضی دست بزند و نیز هر مالکی باید قبل از انجام معامله قطعی یا بیع شرط، مالکیت خود را اثبات می‌کرد و هر سندی که تاریخ آن بیشتر از سی‌سال بود، اعتبار نداشت و هر سندی که از اعتبار افتاده بود، از ید دارنده خارج و بایستی در طاس عدل از میان می‌رفت و اگر دو سند معارض در دست دو نفر طرف مرافعه بود، هیأتی از علما و ائمه دارالعدل (دادگاه)، منعقد و به صحت و سقم اسناد رسیدگی و آن را که صحیح بود ابقا و دیگری که باطل یا مجعول بود امحا می‌کردند.[31]

در دفتر انشای آن زمان سجلات و حجتهای شرعی (اسناد) وثایق و قبالات و عقود مناکحات تنظیم شده و در صفات شخص کاتب بالعدل چنین آمده؛ فاضل، عالم امین، متدین راست‌قول و درست‌قلم مهارت در کتابت در اسناد دیون ـ مبایعات و صکوک املاک و قباله‌ها ـ محل اعتماد مردم.[32]

در فرمان قاضی شمس‌الدین چنین آمده است: «چون مولانا شمس‌الدین مردی امین و درست‌قول و درست‌قلم است…؛ و اقوال و افعال او عندالخلایق مقبول و مسموع افتاده راه مورخی حجج و قبالات و صکوک وثایق در دارالقضاء ممالک به او تفویض یافت… تا مجموع حجتها و قبالات و مبایعات و دیون و معاملات و مناکحات و سایر قضایا که در هر ولایت واقع گردد و مرافعه به دیوان قضا ممالک برند.

و جهت هر ولایت و شهرهای آن دفتری علی‌حده تعیین کرده و آن را به دروب و دروازه‌های شهر مبوب و منقسم گرداند و صورت آن قضیه را اول در دفتر ثبت کند و بعد از آن به تاریخ رساند و بر ورق اول و یا بر جلد هر دفتر بنویسد که دفتر فلان ولایت و اسامی شهرها در زیر آن ثبت کند تا اگر در بعضی از صور به رجوع احتیاج افتد به آسانی با سرمقصود رود بدین سبب این حکم نفاذ یافت تا مولانا شمس‌الدین را مورخ قبالات و مکتوبات شرعی، وقفیات و کتب املاک و صریح‌الملک وثایق و دیون و حجم معاملات و مبایعات و مناکحات و غیر آن دانسته دیگری را کائناً من کان مجال شرکت در مداخلت تصور نکنند». [33]

به طوری که از متن بالا درمی‌یابیم؛ اولاً دفتر اسناد و دفتر املاک برای هر ناحیه و شهر جداگانه بوده و صلاحیت انحصاری مولانا شمس‌الدین برای رسمیت اسناد را می‌رساند و صحبت از کتب املاک دفتر املاک فعلی و صریح‌الملک (دفتر املاک مستقر در ثبت اسناد فعلی) در آن زمان می‌نماید.

از دوران بعد از غازان‌خان و اصلاحات او تا ظهور سلسله صفوی در ایران از چگونگی ثبت اسناد و املاک خبر خاصی نیست جز آن‌که به همان وضع زمان غازان و جانشینان او عمل شد، با این توضیح که دیگر از طاس عدل و دقت در حفظ مالکیت مردم خبری نبود.

تاریخ ثبت اسناد و املاک در زمان صفویه

به علت نزدیکی زمان سلسله صفویه به امروز مدارک فراوانی درباره این سلسله موجود است. مشخصه عمده این دوران غلبه مکتب فقهی شیعه بر سیستم قضایی و حقوقی کشور است و کلیه معاملات مردم و دادوستد آنها به روال حقوق و احکام مذهب شیعه جاری بود که این وضع کمابیش تا زمان مشروطیت ادامه داشت و حتی تا سال 1307‌ه‍. ش؛ که اولین قانون ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی به طور جدی در مملکت اجرا شد کماکان اسناد معاملات و ازدواج و طلاق، [34] وصیت و غیره به عهده آقایان علما بود و کتابهای شرایع و شرح لمعه منبع اصلی حقوق در زمان صفوی شد.

امر طلاق در حضور شیخ‌الاسلام اصفهان انجام می‌شد و وی با فرمان شاه تعیین می‌شد. در تذکر ‌الملوک می‌خوانیم که مستوفی علاوه بر حقوق ثابت سالانه، حق‌الثبتی هم از بابت ثبت و تأیید پرداخت تیول از مردم می‌گرفته است و این نشانه ثبت املاک تیول در دفتری خاص و تثبیت حقوق دارندگان حق استفاده از آنها بوده است.[35]

بسیاری از مثالها (دو رویه‌) بوده است. به این معنا که در یک روی سند حکم صدور و در روی دیگر فرمان شاه در تنفیذ و ابرام آن نوشته می‌شده است. مشخصه کلی این گونه مثالها آن بوده است که توقیع «ثبت مهر همایونی شد» و مانند آن پشت فرمانهای شاهان نقش می‌گردید که ثبت دفتر موقوفات شد[36] و این عمل نشانه وجود دفتر مخصوص برای ثبت املاک موقوفه می‌باشد.

در یکی از کتب مربوط به امور اداری دولت صفویان چنین آمده است؛ «بنای دادوستد امور شرعیه است که هرگاه مثلاً شخصی خانه‌ای خریداری نماید که سه تومان قیمت آن بوده است مادامی که قباله، آن خانه را به مهر حاکم شرع و فحول علمای اعلام آن زمان نرساند قبالچه او معتبر نمی‌شود و کسی اعتنا به قبالچه او نمی‌کند.[37]

یکی از مشاغل اداری دولت صفوی، وزیر موقوفات چهارده معصوم (ع) بوده است که شغل مشارالیه این است که کل املاک و مستغلات و دکاکین و خانات (خانه‌ها) و محال موقوفات چهارده معصوم (ع) را هر ساله ضبط و نسق نماید.[38] حقوق سالانه این وزیر 50 تومان بوده ولی تا 700 الی 10000 تومان درآمد داشته است.

[31]. امین، سیدحسن، تاریخ حقوق ایران، صص. 306 و 307.

[32]. اختری، همان، ص. 152.

[33]. اختری، همان، ص. 153 به نقل از محمدبن هندوشاه نخجوانی؛ دستور الکاتب فی تعیین المراتب ج. ا، قسمت اول، به سعی و اهتمام؛ عبدالکریم علی‌قلی علیزاده، مسکو، 1971، صص. 181 و 1822.

[34]. امین، همان، ص. 346.

[35]. همان، ص. 567.

[36]. مدرس طباطبایی، حسین، مثالهای صدور صفوی، قم، 1354، ص. 31.

[37]. نصیری اردوبادی، میرزاعلی‌تقی، القاب و مواجب دوره صفویه، تصحیح دکتر یوسف رحیم‌لو، دانشگاه فردوسی مشهد، 1371، صص. 6 و 5.

[38]. همان، ص. 48.

ادامه دارد