پیشینه قانونگذاری سرقفلی- قسمت اول

پیشینه قانونگذاری سرقفلی- قسمت اول

دنیای حقوق در نظر دارد به صورت پیوسته مطالبی را در جهت آشنایی خوانندگان با پیشینه تاریخی قانونگذاری در ابعاد مختلف در صفحه تاریخ ، تجربه و خاطره بیاورد.در این قسمت نظر شما را به بخش اول از پیشینه قانونگذاری سرقفلی جلب می کنیم.

در تاریخ اول دی ماه سال 1317 قانون راجع به تعدیل مال الاجاره‌ها- به منظور حمایت از مستأجرین- به تصویب رسید. تا این زمان دیوان عالی کشور مکرراً در آرای خود به غیر قانونی بودن سرقفلی (به مفهوم ح ک پ ت) نظر داده بود.

ماده 1 قانون مذکور- که درواقع مادر و سرچشمه کلیه قوانین بعدی است- به این عبارت است:

«هر خانه و عمارت مسکونی و اطاق و انبار و دکان و مغازه و حمام و مستقل (که در قانون با همین املاء آمده است)» را مشمول آن قرار می داد و مقرر کرده بود که اجاره اینگونه اماکن- در صورتی که مدت منقضی شده باشد- به تقاضای متصرف برای مدتی تا سه سال از تاریخ اجرای قانون تجدید شود. همین ماده ترتیب دادن درخواست تجدید اجاره و نحوه ثبت آن در دفاتر اسناد رسمی را به تصویب آیین نامه از طرف وزارت دادگستری موکول کرده بود. ماده 2 قانون به این عبارت است «املاکی که تخلیه آن ها برای استفاده سکونت مالک یا اقربای طبقه اول و یا برای تغییر وضعیت بنا لازم باشد مشمول ماده اول نیست و اختلافات مربوط به این موضوع و همچنین اختلافات مربوط به شرایط مقرر بین مالک و متصف و مقررات قانون مدنی راجع به مستأجر و هرگونه اختلافی که در مورد اجرای این قانون حاصل شود در مرجع و بر طبق مقرراتی که وزارت دادگستری تعیین و تنظیم می‌نماید مرتفع خواهد شد. آیین نامه اجرایی قانون مذکور 1317/11/15 به تصویب وزیر دادگستری رسید.

ماده 9 آیین نامه مذکور چنین بود:

«در مواردی که به علت غیبت موجر یا مخالفت او تنظیم اجاره نامه با نمایندگی مدعی العموم می شود سایر شرایطی که در اجاره نامه قید و به عهده موجر و مستأجر گذارده می شود، باید منطبق با شرایط اجاره نامه قبلی باشد و چنانچه اجاره نامه در بین نباشد شرایط عمومی از قبیل آب بها و هزینه برف روبی و ازاله خاکروبه و جبران کسر شیشه که معمولا به عهده مستأجر است و تأدیه عوارض مستغل و تعمیرات ضروری آنکه به عهده موجر است و حق فسخ در صورت عدم تأدیه مال الاجاره تا 10 روز بعد از مو عد و همچنین نبودن هیچ گونه حقی برای مستأجر از قبیل سرقفلی و صنفی و غیره در اجاره نامه قید می شود.»

ماده 10 آیین نامه نیز مقرر داشته بود که در صورت وجود اختلاف بین موجر و مستأجر، سردفتر اسناد رسمی ایشان را به تعیین مصدق (یعنی شخصی که توسط اصحاب دعوی به تراضی معین می شود تا اخبار یا اظهارنظر او برای طرفین حجت باشد) تکلیف کند و در صورت تراضی و وصول نظریه مصدق بر مبنای آن و با توجه به ماده 9 اجاره نامه را تنظیم کند.

در صورت عدم تراضی طرفین قضیه به هیأت حل اختلاف ارجاع می شد.

بررسی قانون مذکور و آیین نامه اجرایی ‌آن نتایجی چند را به دست می دهد:

اولاً- ملاحظه می شود که وجه تمایز و تشخیصی بین مستغلات مسکونی و کسبی وجود ندارد.

ثانیاً- در آیین نامه برای اولین بار کلمه «حق سرقفلی» و «حق صنفی» مطرح و عنوان شده. لکن طرح این موارد از این بابت بوده که سردفتر را به درج و تصریح «نبودن» آنها در سند اجاره ملزم کند. به این ترتیب می توان نتیجه گرفت که ظاهراً مسأله «سرقفلی» و آثار آن باعث بروز اشکالاتی شده بود- و نمی‌شد- و طرفین عقد اجاره هم عدم آن را در اسناد قید می کردند و بر این تصریح و قید آثار مثبت مترتب بوده (برخلاف حالا، ‌به نحوی که خواهیم گفت) و از این رو لازم دانسته اند که این قید در شمار شروطی که عموماً در اجاره نامه تصریح می شود، درج گردد.

ثالثاً- برخی را عقیده بر این است که هر چند قوانین ما در آغاز عصر جدید قانونگذاری (یعنی تا آیین نامه تعدیل مال‌الاجاره 1332- به شرحی که خواهد آمد) سرقفلی (به معنی ح ک پ ت) را صریحاً نشناخته بودند اما و نحوه انشا و احکام مندرج در برخی و قوانین از شناسایی ضمنی آن حکایت دارد. ایشان به ماده 9 قانون طرز جلوگیری از تصرف عدوانی مصوبه 14 و 18 اردیبهشت 1309 و ماده 3 حکمیت اجباری مصوب 1313 و ماده 677 قانون آیین دادرسی مدنی استناد می‌کند و ماده 9 قانون طرز جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب 1309 این است:

«اختلاف بین موجر و مستأجر دکان و مغازه و کاروانسرا راجع به تخلیه مشمول مواد فوق نبوده و دعوی تخلیه مطابق قانون حکمیت قطع و فسخ خواهد شد» لازم به تذکر است که ماده هفتم همین قانون «مستأجر» را پس از انقضای مدت، متصرف عدوانی شناخته بود که با توجه به ماده 9 منظور، مستأجر محل مسکونی بوده است.

منبع: کشاورز، بهمن، سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در حقوق ایران و فقه اسلام، چاپ چهارم،1388، انتشارات کشاورز، ص 39 تا 41