نگاهی به روابط حقوقی مالک و مستأجر

در جوامع شهری و همزمان با افزایش هزینه‌های مربوط به خرید خانه، روند اجاره‌نشینی رو به افزایش است و به دلیل نبود آگاهی از حقوق مربوط به این عقد، مشکلات مختلفی برای طرفین پیش می‌آید.  در این گزارش به شرح کوتاهی از قوانین مربوط به عقد اجاره پرداخته می‌شود که در ادامه می‌خوانید:
اجاره عقدی است که به‌موجب آن، اجاره‌کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می‌شود.
اجاره ممکن است نسبت به اشیا مانند اتومبیل و خانه یا حیوان و انسان باشد؛ مانند آن‌که شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده و آن را برای مدتی اجاره کند.
عناوین مطرح در یک اجاره‌نامه عبارتند از:
مستأجر: اجاره‌کننده.
موجر: اجاره دهنده.
عین مستاجره: مورد اجاره.
مال‌الاجاره: اجاره‌بها.
اجرت‌المثل
اجرت و بهایی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می‌شود، بدون آن‌که طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند.
اجرت‌المثل در مقابل اجرت‌المسمی یعنی اجرت توافق‌شده قرار می‌گیرد.
تعریف اجاره
اجاره قراردادی است که بر طبق آن‌یک نفر (موجر) خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری (مستأجر) برای مدت معین و در ازای اجاره‌بها (کرایه) به اجاره واگذار می‌کند.
انواع اجاره
اجاره خانه و آپارتمان مسکونی: در این نوع اجاره مستأجر برای سکونت خود و افراد خانواده، خانه یا واحد آپارتمانی را معمولاً برای یک سال اجاره می‌کند.
موجر معمولاً مبلغی به‌عنوان پول پیش از مستأجر دریافت می‌کند و مبلغی هم ماهانه به‌عنوان اجاره‌بها تعیین می‌شود.
اجاره مغازه و محل کسب: گاهی مستأجر برای اشتغال به کسب (طلافروشی، سوپر مارکت، خیاطی یا لوازم الکتریکی) مغازه‌ای را اجاره می‌کند.
نکاتی مهم در یک قرارداد اجاره
موجر باید مالک خانه یا آپارتمان یا مغازه باشد: بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی‌تواند ملکی را به اجاره دهد.
مستأجر هم می‌تواند محلی را که اجاره کرده است، به دیگری اجاره بدهد؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.
مدت اجاره باید معین باشد: اگر در قرارداد اجاره مدتی معین نشود (مثلاً یک سال یا دو سال یا چند ماه) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد.
مدت اجاره معمولاً یک سال تعیین می‌شود.
موجر و مستأجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمی‌توانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند.
بلکه قیم این افراد می‌تواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد.
اجاره کتبی: طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، باید قرارداد اجاره به‌صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند.
همچنین این قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود تا موجر و مستأجر بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 بهره‌مند شوند.
اگر طرفین (موجر و مستأجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند، با مشکلات فراوانی مواجه می‌شوند که باعث می‌شود ماهها و شاید سالها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.
تکالیف موجر
تحویل مورد اجاره به مستأجر: موجر باید پس از انعقاد اجاره، مورد اجاره از قبیل خانه یا آپارتمان یا مغازه را به مستأجر تحویل دهد.
برگرداندن پول پیش (ودیعه) مستأجر به هنگام تخلیه: چون معمولاً در قراردادهای اجاره، موجر پول پیش (ودیعه) از مستأجر می‌گیرد، در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به او بازگرداند.
انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره: اگر تعمیرات موتورخانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) و آسانسور، ایزوگام پشت‌بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود، موجر باید آن را انجام دهد.
تکالیف مستأجر
پرداخت کرایه: معمولاً پرداخت کرایه به‌صورت ماهانه است و لذا مستأجر باید در پایان هرماه اجاره‌بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند.
لازم به ذکر است درصورتی‌که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به‌موقع اجاره‌بها پیش‌بینی‌شده باشد، مستأجر باید به‌موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.
در مواردی که مستأجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می‌کند، دیگر اجاره‌بها نمی‌پردازد. در مواردی که مستأجر رهن کامل می‌کند، معمولاً مبلغ پیش‌پرداخت زیاد است و به همین دلیل معمولاً کرایه‌ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش‌پرداخت کم باشد، موجر اجاره‌بها (کرایه) نیز دریافت می‌کند.
تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد.
انجام تعمیرات غیراساسی مورد اجاره: اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ‌آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و کلید برق و قفل درها … داشته باشد، مستأجر خود باید این کارها را انجام دهد.
پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ: چون مستأجر از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می‌کند، هزینه‌های آن را هم خود باید بپردازد. حق شارژ را نیز خود مستأجر باید پرداخت کند.
جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند، مانند تعمیرات موتورخانه و آسانسور، انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستأجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلوگیری و ممانعت کند.
خودداری از ورود خسارت به محل اجاره: مستأجر باید به‌گونه‌ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود. در صورت ورود خسارت، مستأجر باید خودش آن را جبران کند.
خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره‌ای: اگر مستأجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد (مثلاً طلافروشی) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلاً به درب و پنجره‌سازی مشغول شود، چراکه درصورتی‌که موجر با تغییر شغل موافقت نکند، می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
حقوق مستأجر
در خانه یا آپارتمان مسکونی: مستأجر معمولاً برای سکونت خود و افراد خانواده‌اش خانه‌ای را اجاره می‌کند.
بنابراین او حق دارد از انباری یا پارکینگ مشترک استفاده کند؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره برخلاف آن توافق شده باشد.
اگر مستأجر پول پیش به موجر داده باشد، در هنگام تخلیه می‌تواند آن را از موجر پس بگیرد.
اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد، مستأجر می‌تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد.
اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند، حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده است، ساخت‌وساز کند یا درختی بکارد، موجر حق دارد آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود، پرداخت خسارت آن بر عهده مستاجرخواهد بود.
مستأجر می‌تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد؛ مگر اینکه در قرارداد برخلاف آن توافق شده باشد.
در مغازه و محل کسب: در قرارداد اجاره مغازه و محل کسب مستأجر صرفاً باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین‌شده است، اشتغال یابد.
بنابراین و در صورت تغییر شغل بدون اذن موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره را دارد.
در این نوع از اجاره، موجر معمولاً با گرفتن سرقفلی، مغازه‌اش را اجاره می‌دهد. در هنگام تخلیه مستأجر حق دارد از موجر بخواهد سرقفلی او را پس بدهد.
سرقفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستأجر پرداخت خواهد شد.
اما در بحث اجاره محل کسب باید به این نکته توجه کرد که اجاره محلهای کسب بعد از سال ۱۳۷۶ مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ و قبل از آن مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ است. این دو قانون تفاوتهای اساسی باهم دارند.
حقوق موجر
دریافت اجاره‌بها در مواعد مقرر.
حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد؛ اما در این مورد باید به اجاره محل کسبهایی که قبل از سال 1376 اجاره داده‌شده است، توجه کرد.
چراکه برابر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ صرف انقضای مدت سبب حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نمی‌شود.
حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات.
خسارت به مال مورد اجاره
اگر مستأجر باعث ورود خسارت به مغازه یا خانه موجر شود، باید آن را جبران کند. به‌عنوان‌مثال، اگر مستأجر شیشه‌های خانه یا مغازه را شکسته یا سایر اشیای موجر در محل را خراب کرده باشد، باید در هنگام تخلیه یا خود آنها را تعمیر و اصلاح کند یا هزینه‌های آن را به موجر بپردازد.
اگر مستأجر از پرداخت خسارت خودداری کند، موجر می‌تواند هم برای تخلیه و هم برای خسارتهای خود به دادگاه مراجعه کند و دادگاه از طریق پول پیش مستأجر که نزد موجر است، خسارتهای موجر را جبران می‌کند.
سرقفلی
سرقفلی مبلغی است که موجر هنگام اجاره دادن مغازه خود از مستأجر دریافت می‌کند و در ازای آن، مغازه را به مستأجر اجاره می‌دهد، بنابراین سرقفلی فقط در مغازه و املاک تجاری وجود دارد.
مقدار سرقفلی
تعیین مقدار سرقفلی با توجه به نرخ بازار با توافق موجر و مستأجر تعیین می‌شود. هرقدر که مقدار سرقفلی بالاتر باشد، مقدار کرایه کمتر است.
انتقال سرقفلی
در قراردادهای اجاره منعقده پس از سال ۱۳۷۶ مستأجر حق دارد مغازه را به فرد دیگری واگذار کند.
اما اگر در قرارداد اجاره حق انتقال (اجاره دادن) مغازه از مستأجر سلب شده باشد، او حق ندارد مغازه را به دیگری بدهد.
در موردی که مستأجر حق اجاره دادن مغازه را دارد، می‌تواند سرقفلی هم از مستأجر جدید بگیرد.
به این معنا که در قبال اجاره دادن مغازه از مستأجر جدید مبلغی همانند سرقفلی که خودش به مالک داده یا مبلغی کمتر یا بیشتر از آن بگیرد.
در این صورت مستأجر دوم هنگام تخلیه می‌تواند سرقفلی را از مالک مطالبه کند اما در قراردادهای اجاره محل کسب منعقده قبل از سال ۱۳۷۶ که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ است، مستأجر حق انتقال مورد اجاره را ندارد و در صورت انتقال نه‌تنها موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند بلکه به مستأجر صرفاً نصف سرقفلی تعلق می‌گیرد.
توصیه می‌شود در این زمینه حتماً قبل از هر اقدامی با یک وکیل باتجربه مشورت کنید.
اختیاری بودن سرقفلی
منظور از اختیاری بودن، این است که ایجاد سرقفلی اجباری نیست و اگر طرفین (موجر و مستأجر) توافق کنند که سرقفلی در کار باشد و فقط در ازای اجاره‌بهای ماهانه مغازه اجاره داده شود، دیگر سرقفلی وجود نخواهد داشت و هنگام تخلیه مستأجر نمی‌تواند حق سرقفلی را مطالبه و باید ملک را تخلیه کند؛ بدون اینکه چیزی به‌عنوان سرقفلی بگیرد.
تخلیه و استرداد سرقفلی
اگر مالک، ملک تجاری خود را با گرفتن سرقفلی اجاره دهد، به هنگام تخلیه وی باید سرقفلی را به نرخ روز به مستأجر پرداخت کند.
در صورت اختلاف موجر و مستأجر در مورد قیمت سرقفلی، کارشناس رسمی دادگستری اظهارنظر می‌کند.
تضمین تخلیه
اگر مستأجر، خانه یا آپارتمان یا مغازه را در پایان قرارداد تخلیه نکند، موجر می‌تواند از دادگاه بخواهد مستأجر را اجبار به تخلیه کند.
برای تخلیه نیز موجر باید مبلغ پیش‌پرداخت را به مستأجر برگرداند. معمولاً موجر به هنگام قرارداد چک یا سفته‌ای از مستأجر می‌گیرد که در صورت عدم تخلیه در پایان قرارداد می‌تواند آن چک یا سفته را به اجرا بگذارد.
بر هم زدن قرارداد اجاره
1- فسخ قرارداد از سوی مستأجر: معمولاً در قراردادهای اجاره، این شرط وجود دارد که مستأجر درصورتی‌که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد، یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام کند.
در این صورت، با تسویه‌حساب موجر و مستأجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد و موجر با پرداخت پول پیش مستأجر یا چک تضمینی خانه یا مغازه را از مستأجر تحویل می‌گیرد.
گاهی خانه یا مغازه، معیوب و ناقص است؛ مانند اینکه موجر اعلام کند خانه‌اش سیستم گرمایشی و سرمایشی دارد، درحالی‌که چنین نبوده است یا موجر اعلام کند خانه‌اش صد متری است، درحالی‌که هفتاد متری بوده است. در این مورد مستأجر حق دارد اجاره را بر هم بزند.
لازم به ذکر است که برای فسخ اجاره، مراجعه به دادگاه لازم است.
2- فسخ قرارداد از سوی موجر: اگر مستأجر محل اجاره را به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون تبدیل کند، موجر می‌تواند از دادگاه بخواهد قرارداد را بر هم بزند.
همچنین اگر مستأجر به‌گونه‌ای از مال مورد اجاره استفاده کند که موجب خرابی و ورود خسارت به ملک شود، موجر می‌تواند از دادگاه منع مستأجر را بخواهد.
اگر منع مستأجر ممکن نبود موجر می‌تواند اجاره را بر هم بزند.
3-  توافق موجر و مستأجر برای بر هم زدن قرارداد: اگر موجر و مستأجر توافق کنند که قرارداد اجاره را بر هم بزنند، این عمل را اقاله می‌گویند.
معمولاً هر قراردادی را می‌توان با توافق دو طرف آن بر هم زد.
تقاضای مهلت برای تخلیه ملک
اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستأجر محل را تخلیه نکند، موجر به دادگاه مراجعه می‌کند تا مستأجر را به تخلیه ملک مجبور کند.
اگر مستأجر به علتی نتواند تخلیه کند و تقاضای مهلت کند، دادگاه با بررسی وضعیت مستأجر معمولاً یک ماه به او مهلت می‌دهد تا ملک را تخلیه کند.
در این صورت مستأجر باید اجاره‌بهای یک ماه را هم بپردازد.
دقت در تنظیم قرارداد اجاره
با توجه به اینکه قوانین مختلفی در مورد اجاره (به‌ویژه اجاره محل کسب و تجارت) وجود دارد، موجران و مستأجران حتماً باید از وکلا و مشاورین حقوقی یا حقوقدانان در تنظیم قرارداد اجاره بهره‌مند شوند.
زیرا در صورت عدم دقت در تنظیم قرارداد و رعایت نکردن شرایط قانونی ممکن است موجر دیگر قادر به تخلیه ملک خود نباشد یا برای تخلیه مجبور شود مبلغ کلانی سرقفلی به مستأجر بپردازد یا ممکن است مستأجر با عدم دقت در تنظیم قرارداد حق سرقفلی خود را از دست بدهد و ضرر جبران‌نشدنی بر او وارد شود.
سرگردانی در دادگاهها
با این اوصاف، برای پیشگیری از تضییع حقوق موجر و مستأجر و نیز جلوگیری از سرگردانی آنها در راهروهای دادگستری، عاقلانه این است که در تنظیم اجاره‌نامه از نظر و کمک وکیل یا مشاور حقوقی حتماً استفاده شود.
و اما توصیه حقوقی ما در این زمینه این است که همواره قراردادهای اجاره خود را با امضای دو نفر شاهد تنظیم کنید.
چراکه در غیر این صورت از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 (تخلیه فوری ملک) بهره‌مند نخواهید شد.
منبع: سایت روزنامه حمایت