دسته: حقوق خصوصی

بدون دیدگاه

جمعه - ۲۴ دی ۱۳۹۵

چکیده :
اهمیت نهاد ثبت ، به عنوان نهادی که تضمین کننده امنیت و بهداشت اقتصادی ، حقوقی ، قضایی و به تبع آن امنیت اجتماعی و بهداشت روانی جوامع مختلف می باشد ،بر اهل فن پوشیده نیست.و به تناسب گفتار پیش رو باید اذعان نمود که در کشور ما به این شاخه مهم حقوقی ، اقتصادی در سیستم های آموزشی و کاربردی توجه چندانی صورت نگرفته و آسیب شناسی علل بی اعتنایی به حقوق ثبت ، خود گفتاری مجزا طلب میکند. برای شناخت بستر قانونی و اجتماعی ثبت نوین ، شایسته است که نظری کوتاه بر نظام های ثبتی ایران و جهان داشته باشیم و پس از آن گذر قوانین کشورمان را از ثبت سنتی به ثبت نوین بررسی نموده و در انتها به یکی از مهمترین بازوهای اجرایی ثبت نوین ، یعنی دفاتر اسناد رسمی بپردازیم . تقسیم بندی های قوانین ثبتی و نظام ثبتی حاکم برکشور ها ی مختلف از معیار و اساس متفاوتی برخورداراست. مهمترین نظام های ثبتی شامل (( نظام ثبتی شخصی )) و (( نظام ثبتی عینی )) می باشد. در نظام ثبتی شخصی یا نظام ثبت اسناد و قولنامه ها ، همواره این پرسش مطرح است که :” چه کسی ، مالک چه چیزی می باشد؟” یعنی در نظام ثبتی شخصی ، مبنا و موضوع اصلی ، مالک و دارنده حق است .و عملیات ثبتی و اقدامات قراردادی هر شخص یا وقایع مالی مربوط به او و نیز اقدامات قضایی مرتبط با وی ، در زمینه اموال غیر منقول ، موضوع ثبت و ضبط قرار میگیرد.و نسخه ای از مدارک انتقال به نام منتقل الیه ، در اداره ثبت بایگانی میشود. در این نظام طرفین معامله الزامی به ثبت اسناد معاملاتشان ندارند.و این از ایرادات نظام ثبتی شخصی محسوب میگردد.زیرا امکان تعارض اطلاعات به سبب ضعف در ترتیب نقل و انتقالات و عدم سهولت دسترسی به اطلاعات و در نتیجه ضعف در قدرت اتبات و دلیلیت اعمال حقوقی موضوع ثبت ، همواره متصور است. ولی در نظام ثبتی عینی یا ثبت حق مالکیت زمین( تورنس) ، با این پرسش مواجه هستیم که ” چه چیزی ، توسط چه کسی مورد تملک قرار گرفته ؟ ” یعنی در نظام ثبتی عینی ، تمرکز بر ثبت حق مالکیت است و موضوع و عنصر اصلی در این نظام ثبتی ، مال غیر منقول است . قانونگذاری مناسب در خصوص ثبت اموال غیرمنقول از قبیل انتشار آگهی ویژه ثبت املاک و دعوت از مالکین جهت ارایه اظهارنامه( ثبت عمومی) و رسیدگی به تقاضای ثبت مالکین ( ثبت عادی ) ، اختصاص دفاتر ثبت املاک و درج سلسله نقل و انتقالات یک ملک بر اساس مشخصات مال غیر منقول ، الزامی بودن ثبت تمامی معاملات راجع به املاک ثبت شده ،قطعی بودن اثبات مالکیت افراد ( اصل آینه ) ، سهولت و سادگی و کم هزینه بودن فرآیند نقل و انتقال معاملات غیر منقول ، پیش بینی فرآیند تحدید حدود و تخصیص پلاک های ثبتی و داوری اختلافات ثبتی، ایجاد نظام کاداستر ( نظام ثبت مالکیت زمین ) با هدف تعیین مرز جغرافیایی قطعات املاک ثبت شده نسبت به یکدیگر و بسیاری موارد دیگر از مشخصات ، لوازم و ابزار نظام ثبت عینی میباشد. نظام ثبت املاک در ایران : با آنچه بطور مختصر از نظام ثبت عینی و شخصی بیان شد.و با بررسی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ بوضوح در می یابیم که نظام حاکم بر ثبت املاک در ایران ، نظام ثبت عینی می باشد.در ایران ، چه قبل از قانون سال ۱۳۱۰ و چه بعد از آن ملک غیر منقول موضوع و عنصر اصلی ثبت بوده و از نظام ثبت عینی و پویا تبعیت نموده است .و تک تک مواردی را که از این نظام ثبتی برشمردیم را میتوان از همان مواد اولیه قانون مذکور استخراج کرد. همچنین ماده ۱۵۶ قانون ثبت اسناد و املاک ، تهیه نقشه املاک بصورت ” کاداستر ” را پیش بینی نموده است . اما علیرغم وجود این قانون و اصلاحات بعدی آن ، فرآیند نقل و انتقال املاک در کشور ما دارای تشریفات پر هزینه و طولانی بوده است و موجبات ایجاد و رواج معاملات غیر رسمی ( قولنامه ای – عادی ) را فراهم آورده است. و بدلیل شیوع این امر معاملات معارض و اختلافات ثبتی، آمار قابل توجهی از پرونده های محاکم قضایی را به خود اختصاص داده و حتی برخی امور قضایی و احکام صادره از محاکم نیز ، مواد بسیار مهم قانون ثبت اسناد و املاک ، از قبیل مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ را نادیده گرفته اند.همچنین این ایراد بر نظام ثبتی ایران وارد است ، که جستجوی املاک بر اساس نام مالک میسر نبوده است .یعنی امکان تعیین میزان دارایی غیرمنقول افراد میسر نیست. به همین دلیل در دهه های اخیر سود آورترین بخش اقتصادی جامعه ، بخش معاملات املاک می باشد . و نیز راه ورود و سرمایه گذاری مجرمان سازمان یافته از طریق پولشویی و تطهیر اموال نامشروع در بخش املاک ، بی هیچ مانعی صورت پذیرفته است. راه رفع این ایرادات نیز، جز تمسک به پتانسیل نهفته در نظام ثبت عینی نیست. اتصال نهادهای ثبتی ، اعم از ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی به سیستم های هویتی ، مالیاتی و شهرداری ها در قالب راه اندازی نظام جامع کاداستر و ثبت الکترونیک ( مدیریت الکترونیک ثبت معاملات و ایجاد بانک جامع اطلاعاتی املاک ) ، بارزترین این موارد می باشد. اهمیت نظام کاداستر و اجرای آن در ایران : اهمیت اجرای کاداستر – در ایجاد نظامی که در آن کیفیت ، کاربری و ابعاد دقیق مالکیت برای تمامی اراضی و املاک کشور بصورت یکپارچه و مکانیزه در دسترس باشد و در نتیجه آن سرعت و سهولت دسترسی به اطلاعات ملک ، مستند سازی اطلاعات اراضی ، افزایش امنیت حقوق مالکان و آسان سازی معاملات اراضی ، میسر شود – مورد توجه سازمان ملل و بانک جهانی کاداستر بوده و از مهمترین سرفصل های اجرایی کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه می باشد.و اجرای نظام کاداستر ، تضمینی برای ایجاد عدالت اجتماعی و کاهش فقر در جوامع و حرکت بسوی توسعه پایدار و نیز ایجاد بستر مناسب مدیریت موثر منابع طبیعی و ارتقاء و بهبود ساختار مالی کشور ها ، معرفی شده است .از این رو حتی در مقر سازمان ملل واحدی بنام کاداستر پیش بینی شده است که در زمینه تعیین رژیم حقوقی مناطق مشترک بین کشورها و تعیین حدود مرزهای بین المللی ، فعال می باشد. تعریفی که سازمان ملل از کاداستر میدهد عبارت است از : یکسری اطلاعات نظام یافته در مورد املاک و داراییهای غیر منقول مربوط به املاک است . که این اطلاعات به دو صورت توصیفی و هندسی ،- زمینی و هوایی ( فتوگرامتری ) – و با ابزارهای متفاوت ، تهیه و ثبت میگردد. اطلاعات توصیفی ، از قبیل کاربری ملک ، مالکیت ملک و اطلاعات مربوط به شناسنامه ساختمان ها و .. ، اطلاعات هندسی ، شامل حدود هندسی ملک و ساختمان ( اندازه ، ابعاد و مساحت ) و .. پروژه اجرایی کاداستر در ایران ، نیز – به عنوان مجموع عملیاتی که به جمع آوری و ثبت اطلاعات پایه املاک و تعیین حدود آنها به منظور تعیین و تثبیت مالکیت ها با ترسیم نقشه در یک سیستم واحد و یکپارچه با مختصات دقیق در سراسر ایران می پردازد- از سال ۱۳۷۴ و با پیش بینی یک دوره بیست ساله شامل چهار برنامه پنج ساله ، کلید خورد. و تاکنون ( پایان برنامه پنجم توسعه ) سازمان ها و نهاد های متولی ، مانند سازمان ثبت اسناد و املاک در سطح گسترده ای به مستند سازی اطلاعات املاک پرداخته اند. و گام هایی را ، نیز در خصوص بهره گیری از بانک اطلاعاتی حاصل از کاداستر و مدیریت هماهنگ الکترونیکی معاملات( ثبت آنی معاملات ) و الکترونیکی نمودن سایر خدمات ثبتی ، در ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی ، برداشته اند. ثبت آنی معاملات : بموجب قانون برنامه پنجم توسعه کشور مصوب ۱۳۸۹ ضمن مواد ۴۶ و ۴۸ و ۲۱۱ (و نیز قانون ارتقا سلامت نظام اداری و مقابله با فساد مصوب ۱۳۹۰)،سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (از معاونت های قوه قضاییه ) مکلف گردید تا پایان سال دوم برنامه پنجم توسعه کشور ، کلیه مراحل نقل و انتقال و ثبت اسناد رسمی و املاک را بصورت الکترونیکی ، عملیاتی نماید. از این رهگذر جهت فراهم نمودن حوزه های زیر ساختی الکترونیکی نمودن ارائه خدمات ثبتی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در قالب برنامه ریزی های فراوان و کارشناسی حوزه های اجرائی لازم ، اقدامات متعددی را در دستور کار خود قرارد داد که از آن جمله است : ((توجه ویژه به عملیاتی نمودن حوزه کاداستر)) ، (( صدور اسناد مالکیت تکبرگی کاداستری ویژه اراضی و املاک )) ، (( صدور و توسعه امضای الکترونیک )) ، (( راه اندازی سامانه الکترونیکی استعلام ثبت و ارسال الکترونیکی خلاصه معاملات املاک ، در دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت )) و (( حذف اوراق بهادار قدیمی تنظیم سند ، از ابتدای سال ۱۳۹۲ )) و (( راه اندازی و اجرای سیستم ثبت الکترونیک ( آنی ) معاملات در دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت اسناد و املاک از تاریخ ۲۶ شهریور سال ۱۳۹۲ )) دفاتر اسناد رسمی زیر مجموعه ای از مشاغل حقوقی و نهادی نیمه خصوصی است که تحت نظارت و اعمال تکالیف حاکمیتی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و مطابق قوانین مصوب خدمات متنوعی را به شهروندان ارایه میدهند.این دفاتر مهمترین بازوی اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در عملیاتی نمودن سیستم ثبت الکترونیک می باشند. ثبت آنی معاملات ، بدون تردید مهمترین تحول نظام ثبتی ایران تاکنون و نقطه عطف گذار از ثبت سنتی به ثبت نوین ، محسوب می گردد. که اجرای کامل و بهینه آن موجب کاهش هزینه های درون سازمانی ، تسریع در معاملات شهروندان ضمن افزایش امنیت اسناد رسمی ، کاهش تردد و کاهش بستر ارتکاب جرائم و تخلفات رایج حوزه اسناد و املاک – مانند کلاهبرداری و جعل – خواهد بود و در بلند مدت ، این خود موجب پیشگیری از بسیاری دعاوی حوزه ثبتی و تطهیر پرونده های ناشی از آن در محاکم قضائی میگردد.این سیستم ، ضمن الکترونیکی کردن تمامی مراحل تنظیم و ثبت نقل و انتقال اسناد رسمی ، این امکان را برای دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت فراهم نموده تا در فرآیند برخط ( آنلاین ) تنظیم و ثبت معاملات رسمی ، به پایگاه اطلاعاتی مدیریت املاک ( کاداستر) و نیز اطلاعات هویتی مورد نیاز در مورد اشخاص حقیقی و حقوقی جهت کنترل مستندات و تطبیق مدارک هویتی ، دسترسی داشته و از مواردی چون ممنوعیت معامله اشخاص ، محجوریت ، ورشکستگی و … اطلاع حاصل نموده و با ضریب اطمینان بالایی به تنظیم و ثبت اسناد و معاملات مراجعین بپردازند. و برای شهروندان نیز همواره این امکان وجود دارد که از طریق سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ، اصالت و صحت اسناد رسمی در معاملات خود را ، بررسی نمایند. در همین راستا سیستم ثبت الکترونیک معاملات به مرور بلوغ بیشتری یافته و خدمات بیشتری در آن پیش بینی میگردد. از جمله اینکه در آینده نزدیک و بموجب قوانین مصوب ، دفاتر فیزیکی ثبت اسناد در دفاتر اسناد رسمی ( همان دفاتری که جمله معروف ثبت با سند برابر است ، در آن قید میگردد) جمع آوری شده و نیز در سامانه ثبت آنی این امکان میسر میگردد که دفاتر اسناد رسمی از طریق اسکنر های تعبیه شده اثر انگشت افراد را با سیستم اطلاعاتی موجود در سامانه تطبیق و ثبت و ذخیره کنند. سیستم ثبت آنی معاملات ( ثبت آنی ) از ابتدای عملیاتی شدن آن ، با نقایص و ایرادات متعددی نیز روبرو بوده است. استفاده همزمان و آنلاین از چندین سامانه و پایگاه اطلاعاتی مانند سامانه پرداخت الکترونیکی وجوه ، پایگاه اطلاعاتی ثبت احوال و همچنین نیاز به بستر سخت افزاری مناسب و اینترنت پر سرعت ، لازمه بازدهی مناسب سیستم مذکور بوده و اختلال در هر یک از این ابزار و لوازم ثبت آنی معاملات ، بارها متولیان و شهروندان را با مشکل مواجه نموده است و امید آن میرود که با گذشت قریب به دو سال از اجرای سامانه مذکور ، اهداف برنامه و خدمت رسانی به شهروندان به نحو احسن محقق گردد.
منابع :
-طباطبایی حصاری ، نسرین ، بررسی تطبیقی نظام های ثبت املاک ، فصلنامه حقوق دوره ۴۰ ، تابستان ۸۹
-تفکریان ، محمود ، شناخت دفاتر اسناد رسمی ، انتشارات نگاه بینه ، چاپ سوم پاییز ۸۷
-خمسه ، یوسف ، ((ثبت آنی معاملات )) نقطه عطف گذار به ثبت نوین ، روزنامه قانون ، ۱۰ شهریور ۹۲
-خمسه ، یوسف ، حذف “اوراق بهادار” (تغییر شکلی ) تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی، روزنامه قانون ۲۰ فروردین ۹۲
-خمسه ، یوسف ، حقوق ثبت در نظام تحصیلات تکمیلی ، روزنامه مردم سالاری ، ۱۹ آبان ۹۲ .