مسؤولیت مدنی و کیفری صاحبان آژانسهای املاک

مسؤولیت مدنی و کیفری  صاحبان آژانسهای املاک

مشاوران و بنگاههای معاملات ملکی، نقش مهمی در زنجیره خریدوفروش املاک دارند؛ مردم هم به‌واسطه عرفی که از قدیم بوده و اعتمادی که به کارآمدى و دانش صاحبان این دفاتر دارند، سرنوشت اموال خود را به این مشاوران می‌سپارند تا به‌واسطه آن ملک، خانه یا آپارتمانی را بخرند، بفروشند، اجاره بدهند یا اجاره بگیرند؛ اما این مشاوران اگرچه صرفاً واسط بین معامله‌کنندگان محسوب می‌شوند ولی در حدود قانون دارای مسؤولیتهایی هستند که هم خودشان باید به این مسؤولیتها آگاه باشند و هم مردم باید بدانند تا از مشکلات بعدی دراین خصوص جلوگیری شود.
دکتر محمد دمیرچیلی، حقوقدان و مدرس حقوق تجارت به بررسی مسؤولیت حقوقی مشاوران املاک پرداخت و در پاسخ به اینکه آیا صاحبان آژانسهای املاک، دلال محسوب می‌شوند یا خیر، اظهار کرد: به‌طور ماهیتی، کار اصلی صاحبان آژانسهای املاک، دلالی است که این عنوان در قانون، تعریف مشخصی دارد.
وی بابیان اینکه دلال به شخصی گفته می‌شود که واسطه انجام معامله‌ای می‌شود، ادامه داد: هر شخصی که کار واسطه‌گری میان خریدار و فروشنده را انجام دهد، دلال بوده و مشمول مقررات دلالی در قانون تجارت و قانون راجع به دلالان است.
این حقوقدان در پاسخ به این پرسش که آیا دلال می‌تواند در معامله‌ای که واسطه انجام آن است، خود نیز ذی‌نفع باشد، گفت: اگر دلال در معامله، ذی‌نفع بودن خود را اطلاع دهد، این موضوع بلااشکال است؛ اما درصورتی‌که این موضوع را به طرفین معامله اعلام نکند، باید خساراتی که در پی این اقدام به طرفین معامله یا یکی از آنها وارد می‌شود، جبران کند.
وی اضافه کرد: اگر دلال موردنظر، عضو اتحادیه املاک یا مشاوران خودرو نیز باشد، این اقدام او تخلف انضباطی و اداری محسوب شده و قابل‌پیگیری است. همچنین ازلحاظ حقوقی، مسؤولیت مدنی داشته و ازلحاظ کیفری نیز در قانون برایش جزای نقدی تعیین‌شده است.
دلال موجب اعتبار معامله نیست
دمیرچیلی همچنین در مورد این موضوع که عدم مسؤولیت صاحبان آژانسهای املاک در چه صورتی متصور است، افزود: اگر در معامله‌ای که دلال واسطه انجام است، یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکند، به‌عنوان‌مثال، خریدار ثمن معامله را پرداخت نکرده یا فروشنده، سند ملک را منتقل نکند، مسؤولیتی دراین زمینه، متوجه دلال نخواهد بود.
وی بیان کرد: در حقیقت، دلال موجب اعتبار معامله نیست و هر یک از طرفین، خود باید اعتبار طرف مقابل معامله را بسنجند و مطابق با آن، شرایطی تعیین کنند تا در صورت بروز هرگونه تخلف از جانب طرف مقابل و با استناد به آن، از طریق قانونی اقدام و احقاق حق کنند.
این مدرس حقوق تجارت بابیان اینکه دادگاه، دلال را مواخذه نمی‌کند، عنوان کرد: حقیقت، این است که بسیاری از افراد، در هنگام انجام معاملات، به دلالها یا صاحبان آژانسهای املاک اعتماد می‌کنند اما واقعیت این است که این افراد معمولاً ازلحاظ علمی و فنی، فاقد تخصصهای حقوقی لازم هستند و به همین دلیل در عمل نیز، نسبت به طرفین معامله، تعهدی ندارند تا در قرارداد، شرایطی را به نفع یکی از طرفین یا هردوی آنها پیش‌بینی کنند.
وی با اشاره به اینکه اصل بر مسؤول نبودن دلالان و صاحبان آژانسهای املاک است مگر در موارد استثنایی، ادامه داد: البته اتحادیه‌های املاک، به چاپ قراردادهایی در قالب برگه‌های چاپی اقدام کرده و برخی شرایط اصلی معاملات را به‌صورت پیش‌فرض در نظر گرفته است تا افراد، در هنگام انجام معامله، با مشکلی مواجه نشوند.
دمیرچیلی بابیان اینکه دلالان و صاحبان آژانسهای املاک، در مورد مسائلی مانند گرانی، ارزانی، کیفیت، پرداخت ثمن یا انجام تعهدات و نیز اصالت داشتن یا نداشتن سند، مسؤولیتی ندارند، ادامه داد: البته مواردی مانند امضای طرفین باید در حضور دلال انجام شود و وی باید هویت امضاکننده را احراز کند.
معــاونـت در کلاه‌برداری از طریق فروش مال غیر
وی عنوان کرد: هم‌اکنون برای همه املاکی که در کشور معامله می‌شود، کد ره‌گیری ثبت می‌شود تا یک ملک، دو بار معامله نشود. این کد ره‌گیری، در سامانه سرتاسری اتحادیه املاک ثبت می‌شود و اگر برای مرتبه دوم، فردی بخواهد ملک موردنظر را معامله کند، سامانه این موضوع را تأیید نمی‌کند و خریدار متوجه می‌شود که این ملک قبلاً معامله‌شده است.
این حقوقدان اظهار کرد: کد پستی یک ملک، شناسنامه آن محسوب می‌شود و با ارائه آن نیز می‌توان پی برد که ملکی، قبلاً معامله‌شده یا نشده است. برخی مشاوران املاک، راهکاری برای دور زدن قانون پیداکرده‌اند؛ به این صورت که در هنگام انجام معامله، کد پستی دیگری که متعلق به ملک مورد معامله نیست، ارائه می‌دهند تا بتوان از این طریق، ملکی که قبلاً فروخته‌شده است را برای بار دوم به فروش رساند.
وی اضافه کرد: این موضوع در حالی است که اگر خریدار ملک، دراین معامله متضرر شود، مشاور املاک مزبور را می‌توان به‌عنوان معاونت در کلاه‌برداری از طریق فروش مال غیر، تحت تعقیب قرارداد چراکه با اقدام خود، کار فروشنده را تسهیل کرده است؛ بنابراین مشاوران املاک باید به آثار و عواقب اقدامات خود توجه داشته باشند تا گرفتار نشوند.
ارتکاب به جعل و خیانت‌درامانت
دمیرچیلی در خصوص این موضوع که در چه شرایطی، صاحبان آژانسهای املاک ممکن است به‌عنوان خیانت‌درامانت، تحت تعقیب قرار گیرند، گفت: خیانت‌درامانت جرمی نیست که به‌طور مستقیم از جانب دلالها و مشاوران املاک صورت گیرد مگر اینکه طرفین معامله یا یکی از آنها، سند، مال، پول، چک یا سایر اسناد تجاری را نزد مشاوران بسپارند تا آنها، به‌طرف معامله داده یا به یکی از ادارات یا دستگاهها ارائه دهد.
وی ادامه داد: در حقیقت، اگر اسناد، اموال، وجوه یا اسناد تجاری، نزد مشاوران املاک سپرده شود تا به شخصی داده‌شده یا به اداره یا دستگاهی تحویل داده شود اما این اتفاق نیفتد و در عوض، این اسناد و اموال مورد سوءاستفاده مشاور املاک قرار گیرد، به‌عنوان‌مثال، خود آنها را تصاحب کند یا به مصرف دیگری برساند، این عمل، خیانت‌درامانت محسوب می‌شود.
این استاد حقوق تجارت بابیان اینکه جعل نیز ازجمله جرایمی است که ممکن است مشاوران املاک، مرتکب آن شوند، افزود: ازجمله موارد جعل می‌توان به جعل قولنامه، مبایعه‌نامه، اجاره‌نامه، مشارکت نامه و قراردادهایی از این قبیل اشاره کرد که مشاوران املاک، واسطه تنظیم آن می‌شوند.
وی در توضیح این مطلب گفت: بعد از امضای طرفین معامله، مشاوران املاک حق ندارند در نسخه‌های قرارداد دست ببرند، آنها را مخدوش کنند، زیرا برخی عبارات یا بر روی بعضی از آنها، خط بکشند، مطلبی به آن اضافه کنند یا در حاشیه یا زیر آن جملاتی بنویسند مگر در حضور هر دو طرف معامله.
دمیرچیلی بیان کرد: گاهی دیده می‌شود که مشاوران املاک، نسخه‌های قرارداد امضاشده را در اختیار داشته و هنوز آن را به طرفین معامله تحویل نداده‌اند و در همین زمان، تغییراتی در آن اعمال کرده یا نوشته‌ای به آن می‌افزایند. این در حالی است که این افراد به‌هیچ‌عنوان حق ندارند بدون توافق با طرفین، در قرارداد دست ببرند.
وی با تاکید بر اینکه انجام چنین تغییراتی در قرارداد، با توافق طرفین بلااشکال است، اضافه کرد: عنوان این اقدام، جعل است و علاوه بر اینکه جنبه کیفری دارد، مرتکب مسؤول جبران خسارات وارده است.
در چه شرایطی، مشاوران املاک مستحق دریافت اجرت هستند؟
این حقوقدان در خصوص اینکه مشاوران املاک، در چه شرایطی مستحق دریافت اجرت هستند، بیان کرد: قانون تاکید دارد که دلال وقتی می‌تواند اجرتی بابت انجام معامله دریافت کند که معامله با وساطت او تمام‌شده باشد. البته دراین موضوع که معامله، چه زمانی تمام‌شده محسوب می‌شود، اختلاف‌نظر وجود دارد.
وی ادامه داد: یکی از وظایف مشاوران املاک، تنظیم مبایعه‌نامه است اما از دیدگاه طرفین معامله، هنگامی‌که سند رسمی، تنظیم شود، معامله تمام‌شده تلقی می‌شود. دمیرچیلی با طرح این پرسش که اگر فروشنده ملک، حاضر به انتقال رسمی سند نشود، آیا معامله تمام‌شده است یا خیر؟ گفت: برخی اعتقاددارند که اگرچه، معامله تمام نشده است اما دلال یا مشاور املاک، به‌اندازه اقداماتی که انجام داده، مستحق دریافت اجرت است و نمی‌توان گفت که به دلیل منتقل نشدن سند به‌صورت رسمی، اجرتی به وی تعلق نخواهد گرفت.
این استاد حقوق تجارت بابیان اینکه ممکن است معامله به دلایل مختلف فسخ یا منفسخ شده یا اقاله شود، گفت: این موضوع موجب نمی‌شود حق‌الزحمه مشاور یا دلال نادیده گرفته‌شده یا اجرت پرداختی، از وی مسترد شود. مشروط به اینکه علت فسخ، عملکرد دلال نباشد. در غیر این صورت، وی مستحق حق دلالی نخواهد بود.
وی در ادامه عنوان کرد: پرداخت حق دلالی، قانونا بر عهده کسی است که مأموریت خرید یا فروش را به دلال محول کرده است، مگر اینکه دلال شرط کند یا توافق شود که پرداخت حق‌الزحمه بر عهده طرف مقابل معامله یا طرفین باشد؛ اما اگر توافقی دراین خصوص صورت نگیرد، پرداخت وظیفه فردی است که به دلال، مأموریت خرید یا فروش داده است.
دمیرچیلی همچنین به یکی دیگر از مصادیق خیانت‌درامانت اشاره و اضافه کرد: گاهی فردی که ساکن شهر یا کشور دیگری است، به دلال مأموریت می‌دهد ملکی با مشخصات مشخص را برایش خریداری کرده یا ملک خود را بفروشد یا معامله دیگری برایش انجام دهد. در چنین شرایطی ممکن است دلال، با طرف مقابل معامله تبانی کرده و به ضرر طرف اصلی، اقدام و از اعتمادش،سوءاستفاده کند.
وی ادامه داد: به‌عنوان‌مثال، دلال، ملک سفارشی‌شده را به قیمت واقعی فروخته اما وانمود کند که به قیمت کمتری، این معامله را صورت داده است. در چنین شرایطی، به دلیل سوءاستفاده از ناآگاهی و عدم اطلاع وی، عمل دلال از مصادیق خیانت‌درامانت بوده و ازلحاظ انضباطی، مدنی و کیفری، قابل‌تعقیب است. خبرگزاری حمایت