مرجع صالح رسیدگی به دعاوی تخلیه اماکن مسکونی با اجاره‌نامه رسمی؛ اداره ثبت یا شورای حل اختلاف؟

مرجع صالح رسیدگی به دعاوی تخلیه اماکن مسکونی  با اجاره‌نامه رسمی؛ اداره ثبت یا شورای حل اختلاف؟

ماده 10 قانون شورای حل اختلاف مصوب (1387)[1] و بند هـ آن اشعار می دارد: «دعاوی زیر قابلیت طرح در شورا را حتّی با توافق طرفین ندارد … هـ) اموری که به‌موجب قوانین دیگر در صلاحیت مراجع اختصاصی یا مراجع قضایی غیر دادگستری می باشد». حال با توجه به ماده فوق، در دعوای تخلیه اماکن مسکونی دارای اجاره‌نامه رسمی (اسناد لازم ‌الاجرایی که اجرای آنها هم در صلاحیت دادگستری و هم در صلاحیت غیر دادگستری، از قبیل اداره ثبت است) آیا شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی می باشد یا خیر؟ در صورت طرح آن در شورا، تکلیف شورای حل اختلاف چیست؟

محل تشکیل جلسه: مجتمع خانواده (2)

دبیر جلسه: خانم حیاتی

سرکار خانم احمدی مشاور محترم قضایی دادگاه خانواده: ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 766 اعلام می دارد: «پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجر در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم دادخواست تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت»؛ یعنی اگر با سند رسمی، اجاره نامه تنظیم‌شده باشد کلاً در صلاحیت اداره ثبت می باشد و در مراجع دادگستری نمی توانند وارد شوند. هم‌چنین ماده 21 آیین‌نامه اجرایی شوراهای حل اختلاف مصوب 16/1/88 اشعار می دارد: «پرونده‌های مطرح در شوراها که تا زمان لازم‌الاجراشدن این قانون منتهی به اتخاذ تصمیم نهایی نشده‌اند، چنان‌چه در صلاحیت شورا نباشند، در امور کیفری با قرار عدم صلاحیت پرونده به مرجع صلاحیت‌دار قضایی ارسال خواهد شد و در امـور حقوقی، خواهـان به طرح دعوی در مرجـع ذیصلاح راهنمایی می‌شود و اصول اسناد و مدارک به ارائه‌دهنده یا ارائه دهندگان مسترد و پرونده بایگانی خواهد شد» و رویه نیز در شورا بدین نحو است.

سرکار خانم داودی معاون محترم رئیس‌کل دادگستری استان تهران: با توجه به سابقه تاریخی قوانین موضوع در باب تخلیه مورد اجاره، ازجمله بند 9 ماده 144 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56، [2] که به موجر اختیار داده شد به دادگاه یا اجرای ثبت مراجعه نماید و با توجه به قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر سال 62، [3] که درواقع در بیان این مطلب است که برای اجاره نامه رسمی قدرت اجرایی مضاعف در نظر گرفته‌شده و به سند رسمی اجاره از باب اعتبار اسناد لازم الاجرا، همانند مهر در سند نکاح و غیره، این اعتبار را داده است که موجر با مراجعه به دوایر ثبت، برای اجاره نامه رسمی تنظیم‌شده، با انقضای مهلت اجاره، درخواست صدور دستور تخلیه نماید لکن منعی وجود ندارد که همین درخواست را از دادگاه بنماید؛ ازآن‌جهت که دادگستری مرجع تظلمات عمومی می باشد و رأی مورخ 18/6/76 هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز در بیان همین مطلب است. ضمناً دربند 3 از پاراگراف آخر نظریه شماره 2709-3/4/79 اداره حقوقی چنین آمده است: «تذکر این نکته ضروری است که هدف قانون‌گذار از وضع این مقررات ایجاد تسهیلات بیشتر برای تخلیه اماکن استیجاری است که با تنظیم سند رسمی به اجاره واگذارشده بدین لحاظ در این موارد صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره را از جانب دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی پیش بینی نموده اما ایجاد این تسهیلات به معنی نفی صلاحیت دادگاه نیست» و با توجه به بند ب ماده 11 قانون شورای حل اختلاف مصوب سال 87، [4] که عنوان نموده است: «کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجر به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه»، به‌طورکلی صلاحیت شورا را در دعاوی تخلیه پذیرفته است و قانون لاحق می‌باشد و همان طور که ذکر شد در واقع سند رسمی اجاره از قدرت اجرایی مضاعف برخوردار است که صلاحیت دوایر اجرای ثبت، نافی صلاحیت شورا نیست. ضمناً نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره 2374/7 مورخ 12/6/90 نیز بر همین معنا تأکید دارد که عنوان نموده است: «اطلاق در عموم عبارات کلیه دعاوی مربوط به تخلیه مقرر دربند 2 ماده 11 قانون شورای حل اختلاف تمامی دعاوی مربوط به تخلیه اماکن استیجاری ازجمله صدور دستور تخلیه مقرر در برابر قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 را شامل می شود بنابراین صدور دستور تخلیه نیز در صلاحیت قاضی شورای حل اختلاف است».

جناب آقای حیدری ریاست محترم شعبه 263 دادگاه خانواده: در تأیید فرمایشات خانم داودی در بحث تعیین صلاحیتهای شورای حل اختلاف، کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجر به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، یعنی همه دعاوی مربوط به تخلیه را در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار داده است و این اعم است از این‌که سند رسمی اجاره باشد یا سند عادی اجاره؛ بنابراین شامل همه موارد حتی زمانی که سند رسمی است می باشد و چون مقنن به سند رسمی این امتیاز را داده است که در اجرای ثبت هم قابلیت اجرایی داشته باشد یک امتیاز ویژه محسوب می شود و مانع از صلاحیت شورای حل اختلاف نخواهد بود و تقسیم بندی در ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76، به معنای انحصار نیست و دادگاه، مرجع تظلمات عمومی است و به هر دو سند چه رسمی و چه عادی می توان در شورای حل اختلاف رسیدگی کرد.

نظر اکثریت: شورای حل اختلاف، صلاحیت رسیدگی به تخلیه اماکن مسکونی را چه با اجاره نامه رسمی و چه با اجاره نامه عادی دارد.

[1]- ماده 10 قانون شورای حل اختلاف مصوب 1387: «دعاوی زیر قابلیت طرح در شورا را حتی با توافق طرفین ندارد: الف) اختلاف در اصل نکاح، اصل طلاق، فسخ نکاح، رجوع، نسب. ب) اختلاف در اصل وقفیت، وصیت، تولیت. ج) دعاوی راجع به حجر و ورشکستگی. د) دعاوی راجع به اموال عمومی و دولتی. هـ) اموری که به‌موجب قوانین دیگر در صلاحیت مراجع اختصاصی یا مراجع قضایی غیر دادگستری می‌باشد».

[2]- بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر 56: «در صورتی‌که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب‌افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. هرگاه پس از صدور اجراییه مستأجر اجاره بهای عقب‌افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می کند ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. هرگاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم‌نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه عین مستأجر و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع‌شده نیز به موجر پرداخت می گردد، ولی هر مستأجر فقط یک‌بار می تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

تبصره 1ـ در صورتی‌که مستأجر دوبار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور دربند 9 این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

تبصره 2ـ در صورتی‌که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود.

تبصره 3ـ در مورد بند شش این ماده اگر مستأجر مرکز فساد که قانوناً دایر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به‌محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می دهد.

تبصره ۴ـ در صورتی‌که مستأجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

[3]- قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر 62: «ماده‌واحده از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچ‌گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود، در رأس انقضای مدت اجاره مستأجر موظف به تخلیه آن می باشد مگر آن‌که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند».

[4]- ماده 11 قانون شورای حل اختلاف 1387: قاضی شورا در موارد زیر با مشورت اعضای ‌شورای حل اختلاف رسیدگی و مبادرت به صدور رأی می‌نماید:

الف) دعاوی مالی در روستا تا بیست میلیون (000/000/20) ریال و در شهر تا پنجاه میلیون (000/000/50) ریال.

ب) کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجر به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه.

ج) صدور گواهی حصر وراثت، تحریر ترکه، مهروموم ترکه و رفع آن.

د) ادعای اعسار از پرداخت محکوم به در صورتی‌که شورا نسبت به اصل دعوی رسیدگی کرده باشد.

منبع: مجموعه نشستهای قضایی دادگستری استان تهران در امور مدنی (سال 1393)