قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362

فصل اول ـ کلیات‌

ماده 1 ـ اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به‌عنوان اجاره ‌یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به ‌منظور اجاره به تصرف ‌متصرف داده شده یا بشود اعم از این‌که سند رسمی یا سند عادی ‌تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است‌.

ماده 2 ـ موارد زیر مشمول این قانون نمی‌باشد:
الف ـ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات‌رهنی‌.
ب ـ خانه‌های سازمانی و سایر محل‌های مسکونی که از طرف ‌وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم‌از حقیقی یا حقوقی به ‌مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنهاقرار می‌گیرد. این موارد تابع قوانین خاص خود یا طبق قرارداد فیمابین است‌.
ج ـ محل کار پزشکان که تابع قرارداد فیمابین بوده و در صورت ‌نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است‌.
تبصره 1 ـ وصول هرنوع وجهی تحت عنوان سرقفلی درمطب‌های استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر در صورتی‌که درمتن قرارداد بین موجر و مستاجر ذکر نشده باشد ممنوع است‌.
تبصره 2 ـ استفاده از محل‌های مسکونی در محل‌هایی که درقرارداد موجر و مستاجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون‌رضایت مالک ممنوع است‌.
فصل دوم ـ اجاره‌بها

ماده 3 ـ اجاره‌بهای هر محل همان است که در اجاره‌نامه قیدشده و اگر اجاره‌نامه‌ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یاعملی شده است و در صورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق‌ موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مال‌الاجاره اقدام خواهد کرد.
تبصره ـ در موارد بطلان اجاره و استیفای مستاجر از مورداجاره‌، موجر مستحق دریافت اجرت‌المثل می‌باشد.

ماده 4 ـ مستاجر باید در موعد تعیین شده اجاره‌بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره‌بها به موجر یا نماینده ‌قانونی او تا ده روز بعد از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر می‌تواند با رعایت این قانون در صورتی که اجاره‌نامه رسمی‌داشته باشد به دفترخانه تنظیم‌کننده سند مراجعه نماید.
دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه‌ای به‌مستاجر ارسال و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را فراهم نسازد مدارک را برای صدور اجرائیه جهت ‌وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید.
در صورتی که مستاجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه ‌صالح ارائه کند دادگاه عملیات اجرائی را متوقف و اجرائیه را ابطال ‌می‌نماید و در صورت اثبات استنکاف مستاجر از پرداخت اجاره‌ بها موجر می‌تواند تقاضای وصول اجاره‌ بهای معوقه بنماید.

فصل سوم ـ در اجاره‌نامه‌

ماده 5 ـ دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به‌موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه‌تصریح کنند:
1 ـ اقامتگاه موجر به‌طور کامل و مشخص‌.
2 ـ نشانی کامل مورد اجاره و قید این‌که از لحاظ رابطه اجاره این‌محل اقامتگاه قانونی مستاجر می‌باشد مگر این‌که طرفین به‌ترتیب‌ دیگری تراضی نموده باشند.
3 ـ عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و درصورتی که در تصرف مستاجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایط صورت خواهد گرفت‌.
4 ـ تعیین‌اجاره‌بها ونحوه ‌پرداخت‌ومهلت‌نهائی پرداخت هر قسط‌
5 ـ تصریح به آن‌که مستاجر حق انتقال به‌ غیر را کلا یا جزئا یا به ‌نحو اشاعه دارد یا ندارد.
6 ـ تعهد مستاجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس ازانقضا مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی‌.
7 ـ حق فسخ موجر در صورت تخلف مستاجر از پرداخت‌ اجاره‌ بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره‌نامه‌.
تبصره ـ موجر و مستاجر می‌توانند برای یکی از طرفین عقداجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند.

فصل چهارم ـ موارد فسخ‌

ماده 6 ـ در موارد زیر مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ نماید:
1 ـ در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قیدشده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانونی مدنی‌)
2 ـ در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق‌یابد.
3 ـ هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی واقع شود به‌نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.

ماده 7 ـ هرگاه مستاجر به‌علت انقضا مدت اجاره یا در مواردفسخ اجاره‌، مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن‌امتناع کند مستاجر می‌تواند به‌دادگاه محل وقوع ملک مراجعه وتخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتردادگاه تسلیم کند.
از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره‌بها را نسبت به آینده ندارد ودفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطارمی‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضرشود.

ماده 8 ـ موجر می‌تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم‌تخلیه را از دادگاه درخواست کند:
الف ـ در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به‌غیر مورداجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یاعملا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده ‌دیگری جز اشخاص تحت‌الفکاله قانونی خود قرار داده باشد.
ب ـ در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال‌ قطعی شرط شده باشد.
ج ـ در صورتی که از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که درقرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.
د ـ در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره‌بها در مهلت‌مقرر از آن شرط تخلف نماید.
تبصره 1 ـ در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر ازکسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع ‌مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی است‌.
تبصره 2 ـ اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشدبه محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره راتخلیه و در اختیار موجر قرار می‌دهد.

ماده 9 ـ در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ‌ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسرو حرج موجر نباشد، می‌تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد.
تبصره 1 ـ در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن‌آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان را به‌علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف ‌است تا رفع عسر و حرج به مدت پنج سال از تاریخ 28/6/1364 ازصدور حکم خودداری کند و مستاجرین اماکن آموزشی و دولتی ‌مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم اتخاذنمایند.
این قانون از تاریخ تصویب لازم الاجرا است‌.
تبصره 2 ـ شورای عالی قضائی مکلف است در اولین فرصت‌دادگاه‌های ویژه‌ای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف‌ دادگاه‌ها یا اداره ثبت صادر گردیده و هنوز اجرا نشده است موردتجدیدنظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای‌مستاجر باشد آن حکم را متوقف سازد.
تبصره 3 ـ در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را به‌علت کمبود جای مناسب عسر و حرج‌تشخیص دهد موظف است تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت 2سال از تاریخ 3/7/1371 از صدور حکم تخلیه خودداری کند. این‌حکم‌، مخصوص به صورتی است که عسر و حرج مذکور مزاحم باعسر و حرج مالک نباشد.
تبصره 4 ـ در شهرها و بخش‌ها و روستاهایی که ساکنان آن‌به‌واسطه جنگ تحمیلی مهاجرت کرده‌اند و در حال حاضر در اماکن‌دولتی و شخصی ساکن هستند به محض این‌که اماکن جدید و یاقدیم آنها در محل قبلی سکونت آنان آماده شود لازم است با اعلام‌نظر ستاد بازسازی‌، مهاجرین جنگ تحمیلی اماکن دولتی و شخصی‌را تخلیه نمایند.

فصل پنجم ـ تعمیرات‌

ماده 10 ـ تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به ‌اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه‌های‌حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر است وتعمیرات جزئی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده‌ بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. مگر آن‌که در قرارداد به‌صورت دیگری شرط شده باشد.

ماده 11 ـ رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به‌ تعمیرات با دادگاه است در صورتی‌که موجر تعمیرات مورد حکم ‌دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد،مستاجر می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستاجراجازه دهد که تعمیرات مزبور را به‌قدر متعارف با نظارت دایره اجرا انجام بدهد.

ماده 12 ـ هرگاه مستاجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری‌مانع شود دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب‌برای انجام تعمیرات تعیین می‌نماید.

تبصره ـ رسیدگی به‌دعاوی مذکور در مواد 11 و 12 خارج ازنوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت وحکم دادگاه قطعی است‌.

ماده 13 ـ اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع قبول ورسیدگی به دعوی تعمیرات نیست و در صورتی که دادگاه مورد را ازموارد تخلیه نداند و آن را رد کند به دعوی تعمیرات رسیدگی و حکم‌خواهد داد.

ماده 14 ـ نظر به مشکلات مسکن در شهرها و ضرورت تثبیت ‌اجاره‌بها برای مدت پنج سال به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه ‌داده می‌شود 2 ماه پس از تصویب این قانون بر اساس آئین‌نامه‌ای که‌توسط وزارتین دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به‌تصویب‌هیات دولت برسد اجاره‌بهای واحدهای مسکونی را با توجه به‌سطح زیربنا و کیفیت ساختمان و نوع بنا و مقتضیات محلی ومنطقه‌ای تعیین و اعلام نمایند.
تبصره 1 ـ شهرهای بزرگ مذکور در این ماده عبارتند از کلیه‌مراکز استان‌ها به انضمام قزوین‌، کرج‌، اردبیل‌، دزفول‌، آبادان‌،نیشابور، بابل‌، گرگان‌، قم‌.
تبصره 2 ـ چنانچه موجر بیش از قیمت اعلام شده از مستاجر وجهی اضافی دریافت دارد به درخواست مستاجر و به حکم دادگاه ‌به پرداخت مبلغ اضافی به نفع مستاجر محکوم می‌گردد.
تبصره 3 ـ اگر مالک از اجاره دادن مستغل معد اجاره بدون‌عذر موجه امتناع نماید بنا به ضرورت تا مدت پنج سال به حاکم‌شرع هر محل اجازه داده می‌شود به قائم مقامی مالک نسبت به‌اجاره دادن محل‌های مسکونی خالی اقدام و اجاره‌بهای دریافتی رابه حساب مالک واریز نمایند.

ماده 15 ـ از تاریخ تصویب این قانون اجاره محل‌هائی که برای‌سکونت واگذار می‌شود، تابع مقررات قانون مدنی و این قانون وشرایط مقرر بین طرفین می‌باشد.
قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده و 9 تبصره در جلسه روزسه‌شنبه سیزدهم اردیبهشت ماه یکهزار و سیصد و شصت و دو مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 18/2/1362 به‌تاییدشورای نگهبان رسیده است‌.