فعالیت دفاتر اسناد رسمی و مزایای استفاده از سند رسمی در مقایسه با سند عادی (قسمت دوم)
فعالیت دفاتر اسناد رسمی و مزایای استفاده از سند رسمی در مقایسه با سند عادی (قسمت دوم)
فعالیت دفاتر اسناد رسمی و مزایای استفاده از سند رسمی در مقایسه با سند عادی (قسمت دوم)
در قسمت نخست درباره سند عادی و رسمی و دیدگاه محاکم درباره هر یک از این اسناد صحبت کردیم و یکی از دلایل اصلی این‌که مردم برای ثبت اجاره‌نامه به‌جای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی به دفتر املاک مراجعه می‌کنند توضیحاتی ارائه شد در این شماره بیشتر به نحوه فعالیت دفاتر اسناد رسمی و دفتر املاک در موردقرارداد اجاره‌نامه به بیان توضیحاتی می‌پردازیم.
در بسیاری از مواقع در خصوص مشاورین املاک احراز مالکیت نمی‌شود
این مطلب که در بسیاری از مواقع در خصوص مشاورین املاک احراز مالکیت نمی‌شود، این عدم احراز، باعث عدم شناخت درست از سوی مستاجرین و یا خریداران از صحت سوابق مالک شده و پرونده‌های زیادی در دادسراها و دادگاههای عمومی را به خود اختصاص داده است.
بسیاری از شهروندان به‌واسطه نداشتن آگاهی از قوانین، از جمله قانون مالک و مستأجر، کد رهگیری را دلیل مشروعیت معاملات انجام‌شده در بنگاههای املاک و دلیل مشروعیت تنظیم اسناد و اجاره‌نامه‌ها در این اماکن می‌دانند. درحالی‌که کد رهگیری فقط یک بانک اطلاعاتی زیر نظر وزارت بازرگانی است و به‌هیچ‌وجه اطلاعات داده‌شده با اصالت آن تطبیق داده نشده و فقط با استناد به آن دیگر کسی نمی‌تواند اقدام به فروش یا اجاره مجدد ملک در بنگاههای معاملات ملکی کند.
با توجه به عدم کار تخصصی صاحبان مشاوران املاک در این امر و مسؤولان با توجه به این نکته که تنظیم هر سند عادی با توجه به خسارت 8 تا 10 میلیون تومانی که به شهروندان و حکومت تحمیل می‌کند، ایرادات آن را در نظر گرفته و فکری برای حل این معضل داشته باشند.
درحالی‌که شاهدیم قانون مالک و مستأجر در سال 76 ماده 46 و 47 ثبت را تا حدودی لغو کرده و عنوان کرده است که کسانی که در ثبت قولنامه عادی دو شاهد داشته باشند دادخواست آنها خارج از نوبت پذیرفته خواهند شد.
پاسخ به شایعاتی در خصوص دفاتر اسناد رسمی
هم‌چنین با اشاره به این ابهام که گفته می‌شود دفاتر اسناد رسمی می‌خواهند کار مشاوران املاک را انجام دهند، این حرف شایعه‌ای بیش نیست، شهروندان به اختیار خود برای انجام امور ملکی به بنگاههای املاک و یا دفترخانه‌های اسناد رسمی مراجعه می‌کنند و انتخاب با آنهاست که بخواهند سند عادی تنظیم کنند و تبعات مشکلات آن را بپذیرند؛ یا این‌که بخواهند با صرف هزینه زمانی و مالی کمتر به تنظیم سند رسمی روی آورند.
به فرمایش امام راحل تلویزیون یا همان رسانه نقش دانشگاه را دارد، پس بخش عمده فرهنگ‌سازی و اطلاع‌رسانی حقوقی به شهروندان به عهده رسانه‌ها است، هرچند نقش کانون سردفتران و دفتر یاران، قوه قضاییه و سازمان ثبت را در این میان نباید نادیده گرفته شود.
قوانین هستند که مردم را به مسیر نادرست سوق می‌دهند
قوانین هستند که مردم را به مسیر نادرست سوق می‌دهند، بخصوص قوانین مالیاتی. اصلاحیه‌های مکرر قوانین مالیاتی به دلیل ارتباط کم برخی مسؤولین با مردم را می‌توان یکی دیگر از علل عدم اعتماد گروهی از مردم به اسناد رسمی دانست.
زمانی که قوانین مالیاتی به دست کسانی نوشته می‌شود که برخی از آنها دید مالیاتی ندارند، شاهد به وجود آمدن مشکلات بیشتر و خوردن اصلاحیه‌های مکرر این قوانین خواهیم بود.
سال 1366 ماده‌ای در قانون به نام ماده مالیاتهای مستقیم گنجانده شد. این ماده می‌گفت افراد صغیر، اگر ملکی به نام آنها تنظیم شود باید 25 در صد ارزش مالیاتی را به‌عنوان مالیات علاوه بر مالیاتی که فروشنده می‌پردازد پرداخت کنند.
این امر موجب شد تا اگر کسی خواست به نام طفل صغیری ملکی را خریداری کند، اگر طفل دختر بود باید برای او گواهی رشد می‌گرفتند و اگر پسر بود، چون تا 15 سالگی نمی‌توانستند گواهی رشد بگیرند، احتمالاً سند به نام دختر تنظیم می‌شد و این باعث شد بعد از این‌که پدر فوت کرد اختلافات خانوادگی گسترده‌ای میان اعضای خانواده به وجود آید.
درگذشته دو وزارت خانه دارایی و اقتصاد داشتیم، وزارت اقتصاد از این بعد که قوانین تصویب‌شده چه آثاری در جامعه دارند را بررسی می‌کرد و وزارت دارایی از بعد درآمدی آن را موردبررسی قرار می‌داد. برآیند اینها قوانینی بود که در مجلس تصویب می‌شد. در حال حاضر معاونت درآمدی وزارت دارایی، هم‌زمان لوایح را پیشنهاد، پیگیری و نهایتاً خود نیز اجرا می‌کند. بنابراین فقط از نظر درآمدی به موضوع نگاه می‌کنند.
سند رسمی کم‌هزینه‌تر و معتبرتر است
وصول یک رقم مالیات تا چه اندازه می‌تواند برای دولت هزینه‌بر باشد و متأسفانه بسیاری از قوانین، بخصوص قوانین مالیاتی ما به دلیل بررسی یک‌طرفه، موجب رقم خوردن اصلاحیه‌های فراوان و به‌تبع آن بروز مشکلات عدیده‌ای در این خصوص می‌شود.
تصور بسیاری از شهروندان این است که نرخ ثبت‌اسناد یا تنظیم اجاره‌نامه در دفترخانه‌ها بالاتر از نرخی است که در بنگاههای معاملات املاک باید پرداخت شود، این تصوری غلط است.
به‌عنوان مثال در سال 95 اگر بنا باشد برای رهن خانه‌ای به مبلغ 30 میلیون تومان دربنگاههای مشاور املاک هر طرف 245 هزار تومان بپردازند، برای همین معامله در قوانین مالیاتی ا، نرخی حدود 150 هزار تومان پرداخت می‌شود؛ بنابراین انجام کارها با سند رسمی هزینه کمتر در قراردادها را در پی خواهد داشت. با انجام این کار برای تخلیه املاک، اداره ثبت این کار را انجام داده و نیازی به شورای حل اختلاف و مراجع قضایی نخواهد بود.
ضرورت توجه به استفاده از سند رسمی در برنامه ششم توسعه
مقام معظم رهبری در خصوص توسعه سند رسمی دستوری صادر فرمودند که جزء بند 65 و 66 بیانیه مقام معظم رهبری، حضرت آیت‌الله خامنه‌ای به مجمع تشخیص مصلحت نظام، در خصوص برنامه ششم، توصیه در خصوص گسترش سند رسمی است.
امیدواریم با مشارکت و هم‌افزایی قوه قضاییه، کانون وکلا و سردفتران و نیز سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور و هم‌چنین حمایت صحیح و به‌موقع رسانه‌ها با نگاهی جامعه‌شناسانه از این موضوع، گامی مثبت و مؤثر در معرفی و شناساندن حقوق شهروندی اشخاص و تشویق آنها به مطالعه در مسیر گسترش و استفاده از سند رسمی برداریم. پایان منبع: میزان