ساخت‌وسازها و تراکم فروشیهای غیرقانونی در شهر تهران
ساخت‌وسازها و تراکم فروشیهای غیرقانونی در شهر تهران
ساخت‌وسازها و تراکم فروشیهای غیرقانونی در شهر تهران
مهرشاد ایمانی
افزایش تخلف در ساخت‌وسازهای بنا خاصه در ارتفاع، دیری است که به معضل بزرگ شهر تهران بدل شده است به‌نحوی‌که هم از حیث تراکم جمعیت منطقه‌ای و هم از جهت زیباسازی شهری، تهران دچار نوعی بی‌سامانی مطلق شده است.
به نظر می‌رسد تخلفات ساخت‌وساز بیش از هر چیز در دو موضوع نوع کاربری، مساحت و طبقات و نیز تخلف از نظر سازه، مصالح مصرفى و پایدارى ساختمان به چشم می‌خورد که در تمام اینها هم شهرداری مسؤول صدور مجوز است و هم وظیفه نظارتی بر عهده دارد. ازاین‌رو می‌توان جهت نقد را جدای از سازندگان بنا، به سمت شهرداری و سپس به‌سوی شورای شهر تهران متوجه کرد.
علاوه بر فروش خارج از ضابطه تراکم، ایشان باید پاسخگوی عوارض حاصله از فروش چپنین تراکمهایی باشند زیرا هیچ‌گاه شهرداری تهران محل مصرف عوارض دریافتی را برای عموم مردم مشخص نکرده است. اگر هم در جایی مصرف این عوارض مشاهده می‌شود، معلوم نیست که آیا در جای قانونی خود بوده است یا خیر.
به‌طور مثال اگر عوارض یا به تعبیری جریمه‌ای ناشی از عدم تأمین پارکینگ ساختمانها دریافت می‌شود، آیا محل مصرف آن برای پارکینگهای عمومی است یا خیر. دیگر آن‌که اساساً باید بررسی شود که آیا با اخذ جریمه برای تخلفات ساخت‌وساز، مشکل بنیادین شهری حل می‌شود یا خیر؟ زیرا همان‌طور که محرز است قانون برای جلوگیری از تضرر اجتماعی وضع می‌شود و حال ظاهر بر این است که جبران چنین تضرری با پرداخت جریمه ممکن نباشد.
فروش تراکمها خارج از قانون است
در این خصوص «محمد حقانی»، عضو شورای شهر تهران بر این باور است که فروش تراکم باید بر اساس سند توسعه شهری و سپس طرح تفصیلی شهر تهران باشد و در صورتی‌که خارج از این دو سند مجوز ساخت در ارتفاع داده شود، خلاف قانون است. او در گفت‌وگو با «قانون» اظهار داشت: «برخی مجوزهایی که شهرداری در حوزه ساخت‌وساز می‌دهد، در مغایرت با طرح توسعه و طرح تفصیلی است به‌نحوی‌که شهرداری با استناد کردن به منابع پراکنده طوری رفتار می‌کند که نهایتاً آن‌چه باب میلش است محقق شود.
به‌طور مثال طرح برج باغها به‌طورکلی غیرقانونی است. این طرح در شورای دوم به تصویب رسید که در عمل بخش عمده‌ای از فضای سبز شهر تهران را نابود کرد. در واقع در بسیاری از موارد، قانون فراروی مسؤولین قرار ندارد بلکه ایشان درصدد عدم تمکین به قانون هستند. این نقد که شورای شهر بر اعمال شهرداری نظارت نمی‌کند را می‌پذیرم اما من و هم‌نظران بنده در شورای شهر در اقلیت هستیم. در بسیاری از موارد دستمان برای رأی دادن بالا نمی‌رود اما مخالفتهای ما به نتیجه نمی‌رسد. من با بسیاری از مصوباتی که در خصوص فروش تراکم و درآمدهای ناپایدار اتفاق می‌افتد مخالفم».
اخذ جریمه به‌جای تأمین پارکینگ منطقی نیست
او در خصوص موضوع عدم تأمین پارکینگهای ساختمانها افزود: «شورای شهر بر گستره فروش یا خرید پارکینگ ساختمانها بسیار اضافه کرد یعنی این قاعده که صاحب سند باید صاحب پارکینگ هم باشد و یا آن‌که درجایی دیگر مالک پارکینگی متناسب باشد، در عمل نقض می‌شود. نکته عجیب در خصوص صدور مجوزهای ساخت‌وساز، شورایی به نام شورای معماری است که در مناطق شهری تشکیل می‌شود. این شورا خود مبادرت به صدور مجوز می‌کند که اساساً شأن چنین کاری را ندارد.
حتی برخی از تصمیمات شورای مذکور در اختیارات کمیسیون ماده پنج هم نیست چه رسد به چنین شورایی اما در مقام عمل این بی‌قانونیها رخ می‌دهد. کمیسیون ماده پنج حق صدور مجوز به میزان بیش از طرح جامع و طرح تفصیلی را دارد نه شواری معماری، هرچند به باور من ای کاش حتی همین کمیسیون ماده پنج هم وجود نداشت. این کمیسیون برای مواقع ضروری پیش‌بینی‌شده است نه برای عموم مجوزها. با وسیع کردن اختیارات کمیسیون ماده پنج عملاً قانون دور زده می‌شود.
وقتی می‌گوییم شهر آلوده است دیگر چه لزومی دارد که مجوز ساختمانهایی بلندتر از میزان مقرر در طرح تفصیلی و طرح جامع داده شود؟ وقتی می‌گوییم شهر با مشکل کم‌آبی مواجه است، بلندمرتبه‌سازی چه معنایی می‌دهد؟ جز آن است که تمام اینها برای کسب درآمدهای ناپایدار است؟ درآمدهایی که ضرری بیش از منفعت دارد».
باید با ناظران تخلفات برخورد شود
حقانی در خصوص شبه قانونی شدن دریافت جریمه بابت ساخت‌وسازهای غیرقانونی ادامه داد: «کمیسیونی وجود دارد به نام ماده 100 که ای کاش این هم نبود. در هر پروژه‌ای مهندس ناظر از طرف سازمان نظام‌مهندسی تعیین می‌شود و از سویی دیگر در هر پروژه بازرس فنی هم وجود دارد. حال که تمام این افراد مسؤولیت نظارت دارند، تخلف چه معنی می‌دهد؟ اگر تخلفی صورت گرفت باید با مهندس ناظر و بازرس برخورد قاطع کرد.
مگر آن‌که تنها اراده‌ای بر اخذ درآمدهای ناپایدار وجود داشته باشد. دستگاههای نظارتی باید تخلفات را گزارش دهند که یا این امر صورت نمی‌گیرد و یا با اخذ جریمه موضوع مختومه می‌شود. باید به‌جای گرفتن پول، با ناظران برخورد و مبادرت به تخریب بنا شود. در طول سالهای اخیر به‌ندرت شاهد برخوردی این‌چنینی بوده‌ایم.
سپاه در ساخت پروژه‌های عمرانی مثبت عمل کرده است
او هم‌چنین در خصوص مدت زمان طولانی پروژه‌های عمرانی شهرداری تهران خاطرنشان کرد: «عمده مشکل شهرداری تهران در حوزه مدیریت است. ما بهترین تخصصها را در اختیار داریم اما وقتی پای عمل می‌رسد شهرداری نمی‌تواند از پس مسؤولیت محوله سربلند بیرون آید. این هم تنها به دلیل مدیریت ناکارآمد در شهرداری تهران است. در بسیاری از پروژه‌های عمرانی مشاهده کرده‌ایم که قرارگاه خاتم سپاه پاسداران به چه نحوی فعالیت کرده است. وقتی سپاه پروژه‌ای را به دست می‌گیرد، با سرعت و باکیفیت بسیار کار به اتمام می‌رسد که هم در سرمایه ملی صرفه‌جویی می‌شود و هم آسایش مردم تأمین می‌گردد اما پروژه‌های شهرداری این‌طور نیست. سالها طول می‌کشد تا یک پروژه به اتمام برسد. امیدوارم در آینده بیش‌ازپیش، طرحهای ساخت‌وساز شهری به دست قرارگاه خاتم سپاه پاسداران افتد».
تخلفات به‌طور وسیع رخ نمی‌دهد
اما در مقابل «ابوالفضل قناعتی»، عضو هیأت رئیسه شورای شهر تهران، بی‌قانونیها در عرصه ساخت‌وساز را محدود می‌داند و اعتقاد دارد که عموم مجوزهای صادره بر اساس پهنه‌بندیهای طرح تفصیلی و طرح جامع است. او در گفت‌وگو با قانون اظهار داشت: «هر منطقه در شهر تهران، پهنه‌بندی خاص خود را دارد و بر اساس آن پهنه‌بندی، خط آسمان برای ساخت‌وساز در ارتفاع معلوم شده است.
به‌طوری‌که معمولاً صدور مجوز ساخت‌وساز پروژه‌هایی که بیش از 10 طبقه درخواست دارند توسط کمیسیون ماده پنج انجام می‌شود. در کمیسیون ماده پنج، هشت معاون وزیر به همراه شهردار تهران حضور دارند که مجموعاً نه نفر می‌شوند. در این کمیسیون تصمیم‌گیری می‌شود که چند ساختمان بالای 10 طبقه می‌توانند مجوز ساخت دریافت کنند یا خیر و نیز میزان طبقات آن‌هم مشخص می‌شود.
حال اگر در چند مورد محدود تخلفی صورت گرفته است دلیل بر بی‌قانونی مطلق نیست. البته نیز نمی‌توانیم بگوییم همیشه و در همه‌جا قانون رعایت می‌شود. کمیسیون ماده 100 هم مسؤول رسیدگی به تخلفات صورت گرفته است به‌نحوی‌که پروانه ساخت را بررسی می‌کند و پروژه مطروحه را با مقررات طرح تفصیلی انطباق می‌دهد».
پس هم در حوزه صدور مجوز و هم در خصوص تخلفات، مراجع قانونی مشخص‌شده‌اند. قناعتی در پاسخ به این سؤال که فعالیت کمیسون ماده پنج نوعی شبه قانون‌گذاری است یا خیر، اظهار داشت: «در طرح تفصیلی، تمام تهران پهنه‌بندی شده است و درآن‌جا معلوم گشته که ساختمانها در حوزه منطقه‌ای در سطح و ارتفاع چه قدر باید باشند.
به‌طور مثال در فقره هتلی در تهران، کمیسیون ماده پنج مجوز 17 طبقه را داده بود اما شهرداری مجوز 19 طبقه را صادر کرد که دوطبقه به‌صورت غیرقانونی ساخته شد و در موضوع ساختمان «علاءالدین» هم که شخصاً پیگیر موضع بودم، پرونده به کمیسیون ماده 100 ارجاع شد. پس از بررسیهای لازم مشخص شد که درعین‌حالی که مجوز ساختمان شش طبقه بوده، هفت طبقه ساخته شده است که کمیسیون حکم تخریب آن را صادر کرد. پس همان‌طور که می‌بینیم، صدور مجوزها و نیز محکومیت ساخت‌وسازهای غیرقانونی، سراسر بر اساس قوانین دو کمیسیون ماده پنج و 10 صورت می‌گیرد که این دو کمیسیون هم بر اساس قانون تشکیل‌شده‌اند».
به‌جای جریمه باید تخریب صورت گیرد
در پایان عضو هیأت رئیسه شورای شهر تهران در خصوص میزان وظیفه شورا در پیگیری تخلفات ساز و ساز افزود: «اگر موردی مشاهده شود تمام اعضای شورا آن را پیگیری می‌کنند. اصلاً این کار وظیفه ما است و بسیار خوشحال می‌شویم که شهروندان عزیز تخلفات شهری را به ما اطلاع دهند تا با پیگیری موضوع، جلوی چنین ساخت‌وسازهایی را بگیریم. من شخصاً موافق تخریب بناهایی هستم که به‌طور غیرقانونی ساخته‌شده‌اند زیرا اخذ جریمه را چندان مؤثر در جبران زیان وارده نمی‌دانم اما تخریب بنای غیرقانونی، هم درس عبرتی برای سایر متخلفان و هم سبب ساختن شهری بر اساس اصول درست شهرسازی می‌شود.
هر چند این را هم ذکر کنم که متأسفانه پنج درصد از احکام تخریب که از سوی کمیسیونها صادر می‌شود به اجرا در می‌آید و الباقی با توافقی که در کمیسیون توافقات صورت می‌گیرد، موضوعشان با جریمه حل می‌شود که این کمسیون از اساس قانونی نیست اما به‌هرروی با اطلاع دادن مردم و نیز پیگیری ما امیدواریم ساخت‌وسازهای غیرقانونی در شهر تهران به حداقل خود برسد».
همان‌طور که از صحبتهای اخیر برداشت می‌شود، گویا جریمه‌های مأخوذه از جانب شهرداری تهران کارکرد درستی ندارد و در مقام عمل نه‌تنها مشکلات شهری را حل نمی‌کند که راه گریزی برای متخلفان است و گویا بهترین راه‌حل برای ساختمانهای غیرقانونی، تخریب آنها باشد؛ هرچند تخریب به دلیل رعایت مصالح فردی به‌ندرت رخ می‌دهد اما اگر شهرداری خود را جزیی از نظام قانون‌مدار اسلامی می‌داند و بنایش تمکین به قانون است، باید با قاطعیت احکام تخریب را اجرا کند و از خیر جریمه‌های آن‌چنانی بگذرد. منبع: قانون