راههای تنظیم قرارداد اجاره
راههای تنظیم قرارداد اجاره
روابط بین مالک و مستأجر ازجمله روابطی است که اگر هر یک از طرفین نسبت به استانداردهای آن، آگاهی نداشته باشد، ممکن است خسارتهای جبران‌ناپذیری به او وارد شود. البته در این میان، مستأجر بیشتر از موجر یا همان مالک آسیب می‌بیند. اجاره عقدی است که برابر آن، اجاره‌کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می‌شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیا مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد؛ مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده و آن را برای مدتی اجاره کند.
تعیین مدت
در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد که معمولاً این مدت برای یک سال تعیین می‌شود. مدت اجاره از روزی آغاز می‌شود که بین موجر و مستأجر توافق شود و اگر در زمان عقد قرارداد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. قانون می‌گوید مستأجر باید در زمانهای تعیین‌شده در قرارداد اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.برخی از مستأجران استفاده‌های سوء از ملک مورد اجاره می‌کنند. مثلاً باآنکه ملک مورد اجاره کاربری مسکونی دارد، اما مستأجر استفاده اداری یا تجاری از آن می‌کند که قانون در چنین مواردی حق فسخ اجاره را به مالک داده است. مستأجر به‌محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید به موجر اجاره بهایی که معادل اجاره‌بهای مکان شبیه به آن است، بپردازد. البته اگر مستأجر مبلغی را به‌عنوان رهن نزد مالک داشته باشد، مطابق قانون تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستأجر خواهد بود.
تنظیم قرارداد بین مالک و مستأجر باید حتماً در بنگاههای املاک معتبر و رسمی صورت گیرد.
باید توجه داشت که برای تنظیم قرارداد اجاره حتماً دو نفر به‌عنوان گواه و شاهد ذیل سند اجاره را امضا کنند. همچنین تنظیم قرارداد باید در فرمهای چاپی معتبر انجام شود.
میزان اجاره‌بها و ترتیب پرداخت آن
در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم‌شده باشد، میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه تنظیم‌نشده باشد، به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و درصورتی‌که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات قانونی از طرف دادگاه میزان اجاره‌بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.
موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را داشته باشد، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادرشده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد و حکم دادگاه در این مورد قطعی است. همچنین موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند.
در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌کند. دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به‌قرار ۱۲ درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد.
مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بها مابه‌التفاوت پرداخت‌شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح فوق درخواست کند.
در حقوق مدنی ایران، اگر متعاقدین مدت عقد اجاره را ذکر نکنند و همچنین پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین نکنند و از طریق دیگری مقدار منفعت را مشخص نکنند، عقد اجاره باطل است اما اگر عقد اجارهای منعقد کرده باشند که در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار روز، ماه یا سال تعیین‌شده باشد، مطابق قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی که برای پرداخت اقساط مالالاجاره تعیین‌شده است، منعقد می‌شود.
در قانون روابط موجر و مستأجر شرایطی برای انعقاد قرارداد اجاره در نظر گرفته‌شده است که معمولاً اجاره‌ها با این شرایط منعقد می‌شوند اما اگر یکی از شرایط وجود نداشته باشد مثلاً قرارداد در دو نسخه تنظیم نشود یا اینکه یک شاهد آن را امضا کرده باشد در این صورت تکلیف چیست؟ آیا قانون سال ۱۳۷۶ در مورد آن رعایت خواهد شد؟
از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و آیین‌نامه اجرایی آن در خصوص نحوه اجرای قانون و به‌خصوص ماده یک قانون اختلاف‌نظر وجود دارد. ماده یک این قانون می‌گوید: «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آنکه با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.»
در این زمینه دو نظر وجود دارد:
۱- چنانچه حسب ماده ۲ قانون، قرارداد اجاره با قید مدت اجاره و در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به‌وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی شود مشمول قانون ۱۳۷۶ می‌شود اما اجاره‌نامه‌ای که در مورد یک باب مغازه تنظیم می‌شود اما فقط یک نفر به‌عنوان شاهد امضا کند یا قرارداد در یک نسخه تنظیم شود قانون سال ۱۳۵۶ در مورد اجاره حاکم خواهد بود.
۲- با توجه به‌صراحت ماده یک قانون سال ۱۳۷۶ از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اجاره همه اماکن ازجمله اماکن تجاری و محل کسب و پیشه تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر است.
درنتیجه چنانچه بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ اجاره‌نامه‌ای در مورد یک باب مغازه تنظیم شود و ضوابط مذکور در ماده ۲ در تنظیم اجاره‌نامه رعایت نشود به‌صراحت ماده ۲ این اجاره‌نامه تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ حاکمیتی در قضیه نخواهد
داشت.
طبق این نظریه قانون‌گذار با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ همه روابط استیجاری افراد جامعه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون وفق مقررات قانون مذکور و قانون مدنی و قرارداد بین طرفین قرار داده است. منبع: روزنامه حمایت