حفره‌های شبه قانونی، کمینگاه کلاه‌برداران مسکن
حفره‌های شبه قانونی، کمینگاه کلاه‌برداران مسکن
ثبت قرارداد پیش‌فروش ساختمان فقط در دفترخانه
حفره‌های شبه قانونی، کمینگاه کلاه‌برداران مسکن
در سال 1389 قانون پیش‌فروش ساختمان تصویب شد اما اجرایی شدن این قانون از زمان تصویب 4 سال به تعویق افتاد تا اینکه سرانجام در تیر 94 و هم‌زمان با هفته قوه قضائیه آیین‌نامه اجرایی این قانون لازم‌الاجرا شد؛ اما اینکه چرا قانون موردنظر با تأخیر چهارساله به اجرا درآمد علت اصلی این تأخیر اختلافی بود که میان شهرداری و سازمان نظام‌مهندسی وجود داشت چراکه طبق ماده 4 قانون پیش‌فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارکی است که یکی از آنها شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد است و دیگر مدارک نیز عبارت‌اند از: سند رسمی مالکیت، پروانه ساخت کل ساختمان، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت‌اسناد و املاک محل؛ اما به علت مشکلاتی که بین شهرداری و سازمان نظام‌مهندسی وجود داشت، این مدارک به‌طور کامل در اختیار ثبت قرار نمی‌گرفت تا اینکه سرانجام مشکل حل شد.
تأخیر در تصویب آیین‌نامه اجرایی
آیین‌نامه‌های اجرایی مقرراتی هستند که به‌حکم صریح یا ضمنی قانون‌گذار برای تکمیل قانون وضع می‌شوند و تا زمانی که آیین‌نامه اجرایی به تصویب نرسیده، اجرای قانون با مانع روبه‌رو است. در قانون پیش‌فروش ساختمان پیش‌بینی‌شده بود که آیین‌نامه اجرایی آن باید طی سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور تهیه شود و پس از تأیید رسمی قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران برسد اما علت اینکه مدت سه ماه، چهار سال شد، کوتاهی دستگاههایی بود که باید آیین‌نامه را تنظیم می‌کردند، البته دراین میان دادگستری و سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور به دلیل اینکه خودشان درگیر تبعات اجرایی نشدن این قانون بودند، تلاش می‌کردند که هر چه سریع‌تر آیین‌نامه اجرایی تهیه، تصویب و ابلاغ شود، چراکه به‌طورقطع گرفتاری و مشکلات مردم دراین زمینه به‌طور مستقیم به آنها هم برمی‌گشت. یکی دیگر از عوامل تأخیر در اجرایی شدن این قانون نیز شهرداریها بودند که در صدور شناسنامه فنی ساختمان همکاری نمی‌کردند
فواید صدور شناسنامه فنی ساختمان
درواقع این‌یکی از مزایای قانون فوق است، چراکه وقتی این شناسنامه به‌عنوان یکی از مدارک تنظیم سند پیش‌فروش ساختمان به دفترخانه ارائه می‌شود، نشان می‌دهد ساختمان موردنظر از استانداردهای لازم برخوردار است.
الزام قانون در مراجعه به دفاتر اسناد رسمی
نکته مهمی که پیش فروشندگان و پیش خریداران باید مدنظر قرار دهند، اهمیت و لزوم مراجعه به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند است. متأسفانه طبق عادت و به دلیل ناآگاهی از قانون جدید، بسیاری از پیش خریداران و حتی پیش فروشندگان برای انجام معامله و تنظیم قرارداد به بنگاههای مشاور املاک مراجعه می‌کنند، درحالی‌که طبق قانون جدید، تنظیم سند عادی برای این معامله جرم تلقی شده و مجازات دارد.
یکی از مزایای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی این است که پیش خریدار مدارکی را که طبق ماده 4 قانون مذکور برای ثبت قرارداد پیش‌فروش ساختمان لازم است، ازجمله سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت‌اسناد و املاک را مشاهده می‌کند و به‌نوعی اطمینان حاصل می‌کند که سرمایه‌اش بر باد نمی‌رود و بنای خریداری‌شده ازنظر استحکام و ایمنی در وضعیت مناسب و مورد تأیید مراجع ذی‌صلاح قرار دارد.
از سوی دیگر طبق ماده 24 قانون پیش‌فروش ساختمان، مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش ساختمان به یکی از دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند، چراکه خودشان نمی‌توانند مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند، زیرا اگر چنین اتفاقی رخ دهد، برای نخستین بار تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند. درواقع تنظیم سند عادی دراین معامله جرم تلقی می‌شود و مجازات دارد.
قانون‌گذار در ماده 10 قانون مدنی می‌گوید: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند درصورتی‌که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است. این بدان معنا است که اگر قراردادی در بنگاه نوشته شد یا حتی در خانه بین دو طرف معامله، اما خلاف قانون نباشد معتبر خواهد بود و تفاوتی میان قرارداد عادی تنظیم‌شده در خانه یا مشاور املاک وجود ندارد و هیچ‌کدام مزیتی نسبت به همدیگر ندارند؛ اما سردفتر اسناد رسمی در قبال تمام کلماتی که در سند رسمی می‌نویسد و به امضای طرفین معامله می‌رساند و حتی هویت و اهلیت ایشان مسؤول است.
مردم باید بدانند که وظیفه بنگاههای مشاور املاک فقط معرفی طرفین معامله به یکدیگر است و کتابت و تنظیم قرارداد باید در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. متأسفانه در حال حاضر بسیاری از بنگاه‌داران ما سواد لازم برای کتابت معامله را هم ندارند اما نمی‌دانم چرا مردم این امر مهم و حساس را به آنها واگذار می‌کنند. از سوی دیگر هزینه‌ای که برای تنظیم سند اجاره، رهن و خریدوفروش ملک به دفترخانه می‌پردازند، بسیار کمتر از بنگاهها است. نکته قابل‌ذکر اینکه از قدیم‌الایام دفترخانه‌ها جایگاه ویژه‌ای در جامعه و بین مردم داشته‌اند، به عبارتی یکی از قشرهای مورد اعتماد در جامعه، سردفتران بوده‌اند.
ضرورت اطلاع‌رسانی به مردم درباره قانون پیش‌فروش ساختمان
خوشبختانه دراین قانون همه موارد دیده‌شده است. ازآنجاکه جهل به قانون پذیرفتنی نیست مردم باید از قوانین آگاه باشند. قانون‌گذار نیز در قانون مدنی آورده: «قوانین 15 روز پس از انتشار در روزنامه رسمی در سراسر کشور لازم‌الاجرا است مگر آنکه در خود قانون ترتیب خاصی برای موقع اجرا مقررشده باشد.» همه تلاش قانون‌گذار و مسؤولان اجرایی براین است که مردم گرفتار نشوند، پس باید قوانین به مردم اطلاع‌رسانی شود. ماده 21 آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور هم می‌گوید: «وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، دادگستری و فرهنگ و ارشاد اسلامی موظف‌اند با همکاری صداوسیمای جمهوری اسلامی و سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور به‌منظور آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزامهای قانون و آیین‌نامه و نحوه اجرای آنها به شکل مقتضی اطلاع‌رسانی کنند» چراکه این اطلاع‌رسانی از سوی مطبوعات و رسانه‌ها بسیار کمک خواهد کرد تا مردم گرفتار مشکلات ناشی از ناآگاهی قانون نشوند.
قانون پیش‌فروش ساختمان، حامی طرفین معامله
یکی از ویژگیهای قانون موردنظر این است که هم حقوق پیش خریدار را به‌طور کامل دیده و هم حقوق پیش فروشنده را. درواقع قانون کاملی است که حقوق هر دو طرف معامله را به یک اندازه رعایت کرده است. به‌عنوان‌مثال اگر خریدار به تعهداتش عمل نکرد، به‌جای آنکه پیش فروشنده ماهها در راهروهای دادگاهها به دنبال احقاق حق خود باشد از طریق دفترخانه تقاضای صدور اجرائیه می‌کند و با اجرای ثبت همه حقوقی که با عقد قرارداد به او تعلق‌گرفته را مطالبه می‌کند. از دیگر مزایای این قانون می‌توان به موضوع تنظیم سند رسمی اشاره کرد که در ماده 23 قانون آمده و می‌گوید: «اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند یا بدون گرفتن مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.» نگاهی به مواد این قانون نشان می‌دهد قانون‌گذار برای پیشگیری از وقوع هرگونه کلاه‌برداری یا سوءاستفاده تمام جوانب و راهکارهای قانونی را در نظر گرفته است. پس به‌طور حتم اجرای این قانون در کاهش آمار پرونده‌های کلاه‌برداری و اختلافهای ملکی درزمینه پیش‌فروش ساختمان مؤثر خواهد بود. منبع: روزنامه ایران