تفاوت خلع ید با تصرف عدوانی

تفاوت خلع ید با تصرف عدوانی

خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول(خانه،مغازه،زمین)بطرف یت متصرف غیر قانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه(امروزه شورای حل اختلاف)می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهند،بعنوان مثال من دارای یک مغازه می باشم و به مسافرت می روم بعد از 2سال مراجعت می کنم و متوجه می شوم یکی از همسایگان مغازه از غیبت من سوء استفاده کرده و به تصرف مغازه پرداخته و در آن مبادرت به فروش لوازم یدکی اتومبیل می نماید،هر چند به او تذکر داده می شود حاضر نمی گردد مغازه را تحویل دهد اینجاست که من باید با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع مغازه مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید بطرفیت متصرف که اصطلاحا غاصب تلقی می شود حق خود را مطالبه نمایم ،شرط اصلی جهت طرح دعوی مذکور داشتن مالکیت بلا منازع است یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت ما را 100درصد ثابت کند مثل دفترچه مالکیت سیم سرب،یا حکم قطعی اثبات مالکیت.اما اگر واقعا مالک باشم اما مدرکی برای اثبات آن نداشته باشم و طرف مقابل هم ادعای مالکیت مرا قبول نداشته باشد اینجا باید ابتدا به دادگاه مراجعه کنم و دعوای اثبات مالکیت مطرح نمایم و با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح نمایم والا موفق نمی شوم .

لازم به ذکر است دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشاء دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته است مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست همین که شما مالک منافع هم باشی کفایت می کند،تصرف عدوانی نیز که به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است باز موضوع فرق می کند در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع)نیست همین که سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری که طبق ماده690 قانون مجازات اسلامی مصوب سال1375 مطرح می شود اختلاف نظر وجود دارد عده ای مالکیت را شرط می دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می دانند که رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است. با توجه به ق.آ.د.م رسیدگی به دعوای خلع ید در حیطه اختیارات دادگاه عمومی میباشدو دعوای تصرف عدوانی به انتخاب مدعی می باشد.

در مواردی هم مدعی طبق ماده ۶۹۰ ق.م عمل مینماید که از نظر مهلت و مدت شکایت محدودیت ندارد.

وجود اشتراک و افتراق:۱- در دعوای تصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نمیباشد در صورتیکه در خلع ید رعایت این تشریفات لازم میباشد.۲-هر دو دعوا قابلیت تجدید نظر را دارند.۳-در خلع ید به موجب ماده ۱ قانون اجرای احکام حتماْ حکم باید قطعی و بعد اجرا گردد در صورتیکه در دعوای تصرف عدوانی چون بلا فاصله قابل اجرا میباشد نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نمیباشد.کسانیکه حق شکایت یا طرح دعوا را دارند :-1 در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی مالک باشد بلکه مستاجر . مباشر .خادم . رعیت . کارگر و هر کس به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است میتواند به قائم مقامی مالک طرح دعوی نماید.(ماده ۱۷۰ ق.آ.د.م)2-در دعوی خلع ید فقط اشخاص ذینفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی میتواند طرح دعوی نماید.هزینه دادرسی :۱- دعوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق غیر مالی میباشد.۲- دعوی خلع ید در دعوی اموال غیر منقول مالی تلقی گردیده و از نظر پرداخت هزینه دادرسی بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل میشود و اختلاف و یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیری ندارد.رسیدگی :۱- در دعوی تصرف عدوانی خارج از نوبت و ملاک حد عرفی و تصمیم قاضی دادگاه میباشد.۲- در دعوی خلع ید وقت تعیین میگردد.اعتبار امر قضاوت شده :۱- دعوای رفع تصرف عدوانی و خلع ید بطور همزمان یا جدا از هم قابل طرح در مراجع صالحه میباشد.۲- اعتبار حکم قاضی در مورد تصرف عدوانی تا موقعی است که قاضی ماهوی حکم نداده است.۳- حکمی که در خصوص دعوی رفع تصرف عدوانی صادر شده اعتبار امر مختوم یا قضاوت شده را ندارد بنابراین خواهان یا خوانده میتواند دادخواست خلع ید تقدیم دادگاه نماید ولی بالعکس حکم قاضی ماهوی اعتبار امر مختوم یا قضاوت شده را دارد و خواهان یا خوانده نمیتواند در خصوص همان موضوعی که قبلا مورد حکم واقع شده دعوی تصرف عدوانی را اقامه نماید. سابقه تصرف عدوانیدرسال 1309 قانون جلوگیری از تصرف عدوانی، شأن نزول آن این بود که قانون ثبت اسناد و املاک 1310 به تصویب رسید، در همان زمان که زمین های تصرف را سند می خواستند بدهند، شرائطی برای دادن سند گذاشتند و گفتند هرکسی که ملکی را در تصرف دارد، صرف تصرف مجوزی برای سند مالیکت نیست بلکه باید آثاری از تصرف داشته باشد.مثلا” زمین دارد، کشت کرده باشد، ساخت و ساز در زمین کرده باشد، مأمور ثبت بررسی می کرد و اگر به رسمیت می شناخت، سند می دادند. در آن زمان، افرادی در زمین های مجاور آثار تصرف ایجاد می کردند، نهال می کاشتند، املاک دیگران را ملک خود معرفی می کردند. دراین زمان قانون تصرف آمد و گفت دادگاه باید دخالت کند و بررسی کند و اگر تصرف عدوانی شد، ملک را به مالک می دهد.در قانون آیین دادرسی مدنی سال 1318 قوانین مفصل تری …از ماده 334 به بعد قانون فوق تعیین کرد.همچنان دادگاه مرجع رسیدگی به دعاوی تصرف عدوانی و اعاده وضع به حالت سابق و رفع تصرف یود.از تصرف فوق به « تصرف عدوانی حقوقی » تعبیر می شود.سه رکن تصرف عدوانیسه رکن لازم بود تا دادگاه حقوقی حکم دهد، که عبارتند از: سبق تصرف، لحوق تصرف و عدم رضایت صاحب ملک به تصرف جدید.یک قید زمانی دراین قانون بود، یعنی متصرف سابق باید ثابت کند که حداقل یک سال ملک را در تصرف داشته است و ثابت کند که ظرف حداکثر یک سال از زمان تصرف جدید شکایت کرد.اگر یک سال گذشت باید به دادگاه حقوق می رفت و خلع ید اقامه می کرد.در سال 1352 قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدولانی وضع شد.اموال منقول را مشمول اموال غیر منقول قرار داد. چون نیروی انتظامی رفع تصرف می کرد، این تصرف به « تصرف عدوانی انتظامی » معرف شد، که بر عهده دادسراست.قبلا” در داسرا یک دایره ای بنام دایره تصرف عدوانی بود و دادسرا طبق قانون فوق عمل می کرد.طریقه عملاول:اگر مال منقول مرا کسی تصرف می کرد، باید ثابت می کردم که حداقل یک ماه این ملک یا مال منقول را در اختیار داشتم.دوم:ظرف حداکثر یک ماه از تاریخ تصرف جدید باید شکایت می کردم.سوم: دادسرا بدون ورود به ماهیت که مالک کیست ادعای مالکیت درست است یا خیر؟، دستور می داد که وضع را به حالت سابق بر گرداند.هر ادعایی اگر خوانده یا مشتکی عنه داشت، ارشاد می شد که به دادگاه حقوق اقامه دعوی کند،یعنی خلع ید، اجره المثل ایام تصرف را بگیرد.به موازات تصرف عدوانی حقوقی و انتظامی، دو قانون دیگر قابل دسترس بود، که عبارتنداز : اول- ماده 308 قانون مدنی، که این ماده درمحاکم مورد تحلیل قرار گرفت و محاکم آن را مبنای دعوی خلع ید قرار دادند.سه موضوع باید ثابت شود تا حکم به خلع ید صادرشود، که عبارتند از: 1- خواهان مالک باشد. 2- در زمان طرح دعوی، خوانده ملک را تصرف کرده و استیلا دارد. 3- تصرف عدوانی است یعینی بدون رضایت ملک است.دعوی تخلیهزمانی است که خواهان دعوی به شخص خوانده اذن داده باشد که ملک او را تصرف کند ولی حالا او ازش عدول کرد یا در قالب اجاره بوده و مدت اجاره منقضی شد(پایان مدت اذن با اجاره)، این اذن محض است درقالب اجاره … هبه جایز، وحتی در قالب وقف (در برخی وارد).دعوی تخلیه یا به تعبیر دقیق تر، تخلیه ید باید مطرح شود.چون خود خواهان این ملک را با اذن در اختیار خوانده قرار داده بود. یا رجوع کرد یا مدت آن به پایان یافت (ماده 696 قانون مدنی)آخرین مورد،قانون مجازات عمومی سابق 1304، تصرف عدوانی را حسب جزایی و کیفری دارد. حبس تعیین کرد.بدین ترتیب تصرف عدوانی کیفری مطرح شد.درحال حاضر ماده 690 قانون مجازات اسلامی است.قانون آیین دادرسی مدنی شد، مواد 158 به بعد،تغییر مواد داد.ماده 308 قانون مدنی بقوت خود باقیست.ماده 396 قانون مدنی باقیستقانون جلوگیری اصلاحی سال 52 ، کلا” نه جزئا” به قوت خود باقی است.نسخ جزئی شدن است.ارکان تصرف عدوانی سه چیز است که بیان شد.قانونگزار مبنای او احترام به تصرف ما بوده است و جلوی غیر ذوالید را می گیرد. دعاوی تصرف تصرف عدوانی اعم از این که تصرف سابق مالک باشد یا خیر؟، سند داشته باشد، خوانده دعوی مالک است یا خیر؟، سند مالکیت دارد یا خیر؟، از نظر قانونگزار تنها ثابت شود که قبل از تصرف متصرف عدوان(خواه مالک باشد یا خیر) همین که من متصرف سابق باشم دادگاه حکم رفع تصرف و دستور رفع تصرف بدهد.خلط بحثخواهان رفع تصرف (حقوقی یا انتظامی) خوانده سند مالکیت ارائه می کند، تنها به تصرف سابق توجه می شود نه سند مالکیت.خود قانونگزار در قانون آیین دادرسی مدنی به این امر توجه کرد و می گوید سند مالکیت ملاک نیست،اما یک معافیت قرارداد و اگر سند مالکیت ارائه شود، این امر او را از اثبات تصرف سابق بی نیاز می کند.سند مالکیت قرینه تصرف سابق است.اما ارائه سند مالکیت قرینه قطعی بر تصرف سابق نیست.لذا دعوی تصرف عدوانی را دعوی مالکیت نمی گویند.دعوی خلع ید تنها از سوی مالک پذیرفته است اعم از این که تصرف سابق داشته باشد یا خیر؟. ولی اگر تصرف سابق هم دارد دو راه دارد، که عبارتنداز:اول: راه تصرف عدوانی را در پیش بگیرد. زمانی خوب بود که به دعاوی تصرف عدوانی خارج از نوبت رسیدگی می شد، ولی حال که زمان بر است، خیر.دوم: خلع ید را در پیش بگیرد.خلع ید را اصولا” دعوی مالکیت گویند.دادگاه وارد مالکیت و اصل امر می شود.یک نکته فراموش شده، قانون جدید تصرف عدوانی آیین دادرسی مدنی، زمان یک ساله را برداشت.آیا قانون اصلاح قانون جلوگیری سال 52 منسوخ است یا خیر؟.رویه بسیاری از محاکم(نظریه اداره حقوقی) قانون جلوگیری درخصوص اموال غیر منقول مسنوخ است، چون قانون آیین دادرسی مدنی جدید که زمان را حذف کرد،اما دراموال منقول، قانون جلوگیری باقیست. مثلا” گوید، یکی موتور مرا غصب کرد، نه سرقت کرد.ماشین را به زور گرفت و هر روز از چشم من رد می شود می گوید احتیاج نداری نمی دهم.مهلت یک مامه در آن باقی است، دادسرا می تواند رسیدگی کند.دیگر به سند توجه نمی شود بلکه فقط تصرف.تصرف عدوانی در ماده 690 قانون مجازات اسلامیآیا ماده 690 قانون مجازات اسلامی- تعزیرات و مجازات های بازدارنده، معطوف به تصرف عدوانی است ، شرائط آن چیست و کجاها باید اجرا شود و قلمرو آن چیست؟.قلمرو: املاک و اموال غیر منقول مانند ساختمان، ملکشرائط: سه نظر است که نظریه رایج و معمول درمحاکم، مستنبط از ماده 690 قانون فوق، اصولا” تصرف عدوانی کیفری شاکی او باید مالک ملک باشد.فقط مالک ملک می تواند شاکی باشد، نه متصرف ولو متصرف مأذون باشد مانند مستأجر( باید دعوی تصرف حقوقی اقامه کند)، مستعیر.اعم از این که آثار تصرف ایجاد شده باشد،فقط تصرف شده است مثلا” زمین کشاورزی را تصرف کند، کشت کند، چه نکند، خانه را بگیرد و تصرف کند.نتیجه گیریآیا ماده 690 مذکور ضمانت اجرای کیفری برای تصرف عدوانی حقوقی مواد 158 به بعد قانون آیین دادرسی مدنی یا ضمانت کیفری برای خلع ید موضوع ماده 308 قانون مدنی؟.با این تفسیر، چون بحث مالکیت و نه سبق تصرف مطرح شد، ماده 690 یک ضمانت اجرای کیفری برای خلع ید را مطرح می کند.برابر رای وحدت رویه، تخریب اموال مشاع بین شاکی و شاکی جرم است، ولی سرقت ، کلاهبرداری، خیانت در امانت و تصرف عدوانی مال مشاع جرم نیست.