تخلیه و تکلیف حق کسب و پیشه

تخلیه و تکلیف حق کسب و پیشه

بهزاد بقایی

رای بدوی

درخصوص دعوی آقای ه.ی. با وکالت آقایان ع. و ع.ت. به طرفیت آقایان و خانم‌ها 1-ن. 2-س. 3-س. 4-الف. 5-الف. 6-م. 7-الف. 8-س. شهرت همگی م. به خواسته صدور حکم تخلیه شش دانگ یک باب مغازه دو دهنه و زیرزمین به دلیل انتقال به غیر با احتساب خسارات دادرسی و حق‌الوکاله توجهاً به جمیع اوراق و محتویات پرونده مستندات ابرازی احراز رابطه استیجاری فی‌مابین طرفین (مورث خواندگان) نسبت به مغازه جزء پلاک ثبتی 1505 فرعی از 2397 واقع در بخش 10 تهران بنابر اجاره نامه رسمی شماره 99287-7/12/62 دفترخانه 101 تهران و اظهارات طرفین در جلسه دادگاه و خوانده ردیف اول به شرح لایحه تقدیمی و نظر به اینکه خواندگان مورث مرحوم ب.م. بوده‌اند که مورد اجاره جزء پلاک ثبتی مذکور را، پس از فوت او که به ایشان به صورت قهری انتقال یافته، سهم‌الارث خود را از مورد اجاره به خوانده ردیف اول انتقال داده اند. مشارٌالیهم شرکاء مشاعی بوده‌اند لذا انتقال سهم شرکاء به شریک دیگر، انتقال به غیر آن‌گونه که در مقررات قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال 1356 منظور گردیده است، نمی‌باشد، زیرا در چنین انتقالی اصولاً شخصیت‌های طرف قرارداد مالک باقی و احتمال تضییع حقی از بابت تغییر طرف قرارداد وجود ندارد و در این‌گونه موارد انتقال سرقفلی نیازی به اذن مالک ندارد و نظریه مشورتی اداره حقوقی به شماره 1117/7-29/2/86 هم مؤید این امر می‌باشد. بنابراین دادگاه دعوی مطروحه را غیر وارد تشخیص، حکم به بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه 190 دادگاه عمومی حقوقی تهران – موسیوند

رای دادگاه تجدید نظر

درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای ه.ی. با وکالت آقای ع.ت. و س.ص. نسبت به دادنامه شماره 9100529 مورخ 21/6/91 صادره از شعبه 190 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به بطلان دعوی خواهان به خواسته تخلیه یک باب مغازه و زیرزمین آن جزء پلاک ثبتی 1505 فرعی از 2397 واقع در بخش ده تهران به لحاظ انتقال به غیر صادر شده است، انطباقی با جهات درخواست تجدیدنظر مقیده در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی نداشته و دادنامه یاد شده با توجه به محتویات پرونده و رعایت مقررات و اصول و قواعد دادرسی و موازین قانونی صادر شده و در این مرحله از رسیدگی دلیل جدیدی که مستلزم نقض دادنامه مذکور باشد، اقامه نشده است و تجدیدنظرخواهی متضمن جهت موجه در نقض رأی صادره نمی‌باشد. با رد اعتراض دادنامه تجدیدنظرخواسته را طبق ماده 358 قانون مرقوم تأیید می‌نماید. رأی صادره قطعی است.

رئیس شعبه 35 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه

پورفلاح – صادقی

مقدمه

قانون روابط موجر و مستاجر 1356 با ویژگی هایی که در بخش «حق کسب و پیشه و تجارت »دارد هماره صحنه فرصت یابی های قانونی برای موجرین بوده است تا با تحقق شرایطی بر ملک شان تسلط کامل یابند بی هیچ پرداختی و یا پرداخت نصف قیمت حق کسب و پیشه ، مستاجر را برون برانند.

قانون چنان مستاجر را با ضمانت های اجرایی مقید به قواعد ساخته که نپرس و چنان آن ضمانت برای موجر شیرین می نشیند که نگو، سود و ضرر ؛ منفعت و خسران چنان شانه به شانه همند که احتیاط مستاجر و نظارت موجر را از اندازه عادی خارج می نماید.

در اینجا یک سوال بدین شرح قابل طرح است : «آیا پرداخت خسارت باید با میزان زیان ارتباط داشته باشد»؟

موجری ملک اش را سالها پیش برای فروش لباس اجاره میدهد، برای مستاجر حق کسبی ایجاد میشود که ارزش ان همینک چند صد میلیون تومان است، مستاجر با انگیزه ی سودبری؛ محل اجاره را به فروش ابزار الات ساختمانی اختصاص میدهد، موجر از این مساله بو می برد و زودا زود دادخواست تخلیه را میدهد تخلیه ای که مستاجر را از حق کسبش محروم می سازد!

در این فرض زیان وارد شده به موجر چیست؟ نفعی که میبرد(تصاحب نیم حق کسبی مستاجر بی هیچ عوض) با ان زیان ،تناسبی دارد؟

—دو راهبرد متفاوت

در حقوق ایران تناسب سود و زیان در ضمان «قراردادی» و «قهری» متفاوت است:

– در قراردادها، طرفین می توانند میزان خسارتی که به آنان وارد می شود را بصورت «شخصی» (در مقابل خسارت نوعی) براورد کنند، چنانچه ؛ در بیعی شرط شود اگر مبیع عیبی هر چند کوچک داشته باشد بایع ملزم است به میزان2 برابر ارزش روز مبیع سالم ،وجه التزام بپردازد(230ق.م) در اینجا جبران خسارات چندان غیرمنطقی و خارج از حدود می نماید که گاهی دل و جان ادمی را در عادلانه پنداشتن ان، یاری نمیکند.

-در زیانهای قهری اما خواهان نمی تواند بیش از زیانی که کارشناس تعیین میکند، مطالبه حقی کند. کارشناس هم بصورت نوعی میزان خسارت را تعیین میکند، به نحوی که بین جبران خسارت و زیان وارده تناسب معنادار و همه فهمی وجود دارد.

هر چند قاعده ان است که جبران خسارات اصولا با میزان خسارت متناسب باشد؛ اما دیدیم که در ضمان قراردادی طرفین میتوانند، میزان زیان را خویش تعیین کنند و برآن توافق کنند هر چند، کم و یا بیش از زیان واقعی(اغلب نوعی) باشد. با این حال قانونگذار در مواردی هم در قراردادها و هم در ضمان قهری مداخله آشکاری کرده است در این نهاد ،خواسته از «عدالت ترمیمی» و جبران خسارات فراتر رفته است و متخلف را به پرداخت یا تحمل خسارتی بیش از آنچه به بار اورده، مجاب نموده است،چنان که شمه ای از تنبیه را نیز می توان در آن یافت.

این مداخله قانونگذار ممکن است مبنای متفاوتی داشته باشد، فرضا در جایی که دیه بیش از هزینه ها و خسارات وارده به مجنی علیه مقرر شده است؛ تعیین قاطع خسارات و لو بیش از جنایت وارد، فصل الخطاب میزان حقی است که مجنی علیه میتواند مطالبه کند. این موضوع با امکاناتی که در تعیین میزان خسارات همینک در دسترس است شاید مبنای خود را از دست داده باشد و جبران خسارات به میزان واقعی(نوعی و شخصی) معقول تر می نماید، خواه بیش از دیه باشد خواه کمتر از ان.

مبنای دیگری که مطرح است آن است که قانونگذار با الزام به پرداخت خسارتی بیش از خسارت واقعی، در صدد است با اهرم مالی شهروندان را بیش از پیش در رعایت احتیاط مجاب کند.( اگر از این دیگاه به موضوع بنگریم،دست کم مطالبه دیه در خطای محض به بیش از جنایت وارده منطقی به نظر نمی رسد)

اگر چه در حقوق ایران خسارت تبیهی تنها در قانون (اصلاح قانون صلاحیت دادگستری جمهوری اسلامی برای رسیدگی به دعاوی مدنی علیه دولت های خارجی) آمده است اما ماهیتا جایی که قانونگذار با هدف هشدارباش شهروندان در رعایت احتیاط ؛عامل زیانبار را به پرداخت زیانی بیش از زیان وارده، اجبار نموده باشد،به نظر میرسد میتوان به سنجه خسارت تنبهی محک بخورد .

-شرح پرونده

قانون روابط موجر و مستاجر1356 از اباحه انتقال مورد اجاره بدست مستاجر«للمستاجر ان یوجر» عدول کرده است و فرض را وارونه مقرر کرده است یعنی اصولا مستاجر حق انتقال ندارد (به عنوان قانون تکمیلی) مگر انکه این حق را در اجاره برای خود گرفته باشد. قانونگذار بر انتقال بدون اجازه مستاجر ضمانتی معادل نصف حق کسب و پیشه مستاجر مقرر کرده است چنانچه در این فرض برای موجر حق تخلیه ملک با پرداخت نصف حق سرقفلی به مستاجر شناسایی کرده است (تبصره 1 ماده 19).

در پرونده پیش رو، موجر با همین مبنا علیه ورثه مستاجر که به صورت قهری مالک حق کسبی شده اند ،طرح دعوا نموده است و مدعی شده است 7 تن از ورثه که حق کسبی بدانها منتقل شده است ،بدون انکه در انتقال مورد اجاره، اجازه ای داشته باشند ان را به یکی از ورثه انتقال داده اند. در نتیجه موجر خواهان صدور حکم تخلیه شده است.

شرح و نقد

1- معلوم است ماده 19 قانون راوابط موجر و مستاجر 1356 شامل انتقال به شکل قهری نمی شود. این مساله ای است که وکیل خواهان نیز بدرستی بدان قایل است واصلا نسبت بدان ورودی نکرده است. چه آنکه در این پرونده پیش از انکه انتقال به شکل قراردادی صورت بپذیرد، ابتدا انتقال قهری از طریق ارث بری محقق شده است.

2- اما علی الظاهر یک ایراد اساسی حتی بر مبنای صحت اظهارات وکیل خواهان، در پرونده مشهود است. اگر وکیل محترم خواهان معتقدست انتقال موضوع ماده 19 صورت پذیرفته است، هیچ دلیلی در دست نیست تا حکم ان ماده را در خصوص شخصی از ورثه که مالک قسمتی از حق کسبی است و حق کسبی دیگر ورثه را انتقال گرفته، (خوانده ردیف اول) نیز جاری بدانیم. نهایتا اگر ادعای وکیل محترم خواهان را نیز صحیح بداینم، صدور حکم تخلیه علیه انتقال گیرنده مبنایی ندارد.

3- در بند 1 دیدیم که انتقال به صورت قهری مشمول ماده 19 نخواهد بود، اما اگر انتقال به یکی از شرکای حق کسبی صورت پذیرد (در فرضی که چند تن مستاجر قراردادی و یا قهری حق کسبی هستند) ایا می توان معتقد بود موضوع ماده 19 (انتقال بغیر) محقق شده است؟

4- همانطور که دیدیم دادرس ارجمند این فرض را با این تحلیل که« در چنین انتقالی اصولاً شخصیت‌های طرف قرارداد مالک باقی و احتمال تضییع حقی از بابت تغییر طرف قرارداد وجود ندارد» مشمول ماده 19 ندانسته است و دعوای خواهان را رد کرده است.