بررسی تطبیقی اجاره بدون مدت در حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه
بررسی تطبیقی اجاره بدون مدت در حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه
بررسی تطبیقی اجاره بدون مدت در حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه
سرآغاز:
اجاره یکی از عقود معین است که به لحاظ اهمیتش در نظام‌‌های مختلف حقوقی، قانون‌گذاران به طور دقیق و مفصل درباره آن قانون وضع کرده‌اند. عقد اجاره حلقه اتصال میان مالک عین و متقاضی استفاده از منافع عین است که روابط حقوقی آنان را نظم می‌بخشد. تنظیم روابط حقوقی میان موجر و مستأجر به لحاظ ارتباطی که با نظم عمومی جامعه دارد، تا آن اندازه دارای اهمیت است که دولت‌‌ها مجبورند هر از چند گاهی با وضع قوانین آمره، علی‌رغم میل متعاقدان، خواستهای خود را بر آنان تحمیل کنند.امروزه رابطه موجر و مستأجر فقط یک رابطه خصوصی نیست تا استقرار عدالت معاوضی میان آنها هدف اصلی قرار گیرد؛ بلکه موجر و مستأجر در 2 طبقه اجتماعی کاملاً متمایز از هم قرار دارند.آنان در برابر هم قرار گرفته‌اند و هریک سعی می‌کنند تا کفه ترازو را بیشتر به سمت خود سنگین نمایند.از یک طرف، موجر تلاش دارد اجاره بهای بیشتری بگیرد و تمام خواستهای خود را بر مستأجر تحمیل کند و از طرف دیگر، مستأجر سعی می‌کند که هر چه کمتر بپردازد و شرایط و امکانات رفاهی را با پرداخت اجاره بهای اندک برای خود فراهم نماید.
به همین جهت، روز به‌روز نقش میانجی‌گری دولت‌‌ها بیشتر می‌شود، به طوری که سعی می‌کنند تا با تدوین و تصویب قوانین عادلانه، حقوق 2 طرف را به طور مسالمت‌آمیز تأمین کنند.
در حقوق کنونی، عقد اجاره به لحاظ امری شدن قواعد حاکم بر آن و کمرنگ شدن تأثیر اراده، در بسیاری از موارد به صورت سازمان حقوقی مستقلی که توسط قوانین اداره می‌شود، درآمده است؛ قالب از پیش تهیه‌شده‌ای که موجر و مستأجر فقط می‌توانند به تراضی، خود را درون آن جای دهند؛ بدون آن که بر سرنوشت آینده روابط خود حاکم باشند.
عدم ذکر مدت
فلسفه تعیین مدت در عقد اجاره، معلوم و معین کردن مورد معامله است.از آنجا که براساس بند 3 ماده 190 قانون مدنی، یکی از شرایط صحت معامله، معلوم و معین نمودن مورد معامله است، این امر از طرق مختلف از قبیل تعیین مدت، تعیین مسافت در اجاره حیوان و حمل ونقل و تعیین عمل در اجاره اشخاص صورت می‌گیرد.حال اگر متعاقدان مدت اجاره‌ای را که مقدار منفعت تنها از طریق تعیین مدت مشخص می‌گردد، ذکر ننمایند، آیا چنین عقد اجاره‌ای صحیح خواهد بود؟ در حقوق ایران علاوه بر این که مطابق قواعد عمومی مـی‌تـوان بـطـلان چـنـیـن عـقـدی را به اثبات رساند، قانون‌گذار در ماده 468 قانون مدنی مقرر کرده است: ش
از آنجا که ماده 468 تنها درخصوص ضرورت تعیین مدت در اجاره اشیا وضع شده است، آیا می‌توان گفت از مفهوم این ماده استنباط می‌شود که در اجاره حیوان و اجاره اشخاص، تعیین مدت ضرورتی ندارد؟ در پاسخ باید گفت که این استنباط صحیح نیست؛ زیرا در اجاره اشیا -به‌زعم قانون‌گذار- تنها راه تعیین منفعت ذکر مدت است.بنابراین اگر در اجاره اشیا که مقدار منفعت فقط از طریق تعیین مدت صورت می‌گیرد، متعاقدان مدت را ذکر نکنند، عقد اجاره باطل خواهد بود.
اما ایرادی که در اینجا وجود دارد این است که در اجاره اشیا تنها راه تعیین میزان منفعت تعیین مدت نیست؛ بلکه از دیگر طرق از جمله تعیین مسافت در اجاره وسایل حمل و نقل نیز می‌توان مقدار منفعت مورد اجاره را مشخص نمود.به طورکلی می‌توان گفت که در اجاره اشیا صرف ذکر نشدن مدت موجب بطلان عقد اجاره نیست؛ زیرا مانند اجاره حیوان و اشخاص است که مقدار منفعت می‌تواند از طریقی غیر از تعیین مدت مشخص شود.بنابراین ذکر نشدن مدت در صورتی موجب بطلان عقد اجاره است که باعث جهل به مقدار منفعت شده باشد.
در حقوق مصر، هرگاه متعاقدان مدت عقد را ذکر ننمایند و زمان پرداخت اقساط مال‌الاجاره از قرار روز، ماه یا سال را مقرر نکنند و یا به طور کلی، مدت و اجرت را مشخص ننمایند، در این صورت میزان اجاره‌بها از طـریـق تـعـیـیـن اجـرت‌‌الـمثل و مطابق عرف معمول مشخص می‌شود و سپس مدت عقد براساس مواعدی که عرف برای پرداخت اجاره‌بها تعیین می‌کند، معین می‌گردد.ماده 562 قانون مدنی کشور مصر در این باره مقرر می‌دارد: بنابراین اگر شخصی زمینی را برای زراعت اجاره کند، بدون این که اجاره بها و مدت عقد تعیین شود، در این صورت مقدار اجاره‌بها اجرت‌المثل زمین است و از آنجا که پرداخت اقساط اجاره بهای زمین زراعتی در عرف به صورت سالانه انجام می‌شود، بنابراین مدت عقد نیز برای یک سال خواهد بود.
در حقوق فرانسه و براساس ماده 1709 قانون مدنی،ذکر مدت از ارکان عقد اجاره است.بنابراین، اگر مدت عقد اجاره ذکر نشود و مقدار منفعت از طریق دیـگـری تعیین نشده باشد، عقد اجاره باطل است. برخلاف حقوق مصر، در حقوق فرانسه اگر اجاره‌بها تعیین نشده باشد، عقد اجاره باطل است.در این صورت عرف نمی‌تواند مقدار اجاره بها را مشخص کند و مدت زمان عرفی را بر متعاقدان تحمیل نماید.
به طور خلاصه می‌توان گفت که در حقوق فرانسه نیز مانند حقوق ایران، اگر مدت عقد اجاره مشخص نشود و نیز پرداخت اقساط مال‌الاجاره از قرار روز، ماه یا سال تعیین نگردد، عقد اجاره باطل خواهد بود.
تعیین مال‌الاجاره برای مدتی معین بدون تصریح مدت
مطابق ماده 468 قانون مدنی، در عقد اجاره تعیین مدت به سبب این که تعیین‌کننده مـیـزان مـنفعت است، یکی از ارکان صـحــت عـقــد اجــاره مـحـســوب مـی‌شود.بنابراین در مواردی که ذکر مدت برای تعیین مـیــــزان مــنــفــعــــت لازم و ضـــروری اســـت، مـــدت قـیــد نـگـردد، عقد اجاره باطل است.با وجود این، قانون‌گذار در قانون مدنی ایران در مواد 501 (اجاره اشیا) و ماده 515 (اجاره اشخاص) به موردی اشاره کرده است که مدت اجاره معین نشده؛ اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحیح است.فرض کنیم مستأجر درباره مدت استفاده از مورد اجاره تصمیم قاطعی ندارد و هنوز نمی‌داند تا چه مدت می‌تواند از آن استفاده کند.در این صورت رسم است که کرایه را برای کمترین مدتی که عـرف بـرای تـعـیـیـن اجاره مقرر داشته است، معین می‌سازند و دیگر سخنی از اتمام مدت اجاره به میان نمی‌آورند.
در واقع، مبلغ کرایه را برای واحدی که در عرف برای اجاره وجود دارد، معین می‌سازند و درباره ادامه استفاده از عین مستأجره سکوت می‌کنند.حال این سؤال مطرح می‌شود که آیا می‌توان توافق این اشخاص را که در عرف محترم شمرده شده است، نادیده گرفت و اجاره را به سبب مجهول بودن مدت عقد باطل دانست، یا این که باید آن را نافذ شناخت؟ اگر این توافق محترم است، نفوذ آن را بر چه مبنای حقوقی باید استوار ساخت؟
ماده 563 قانون مدنی مصر در این زمینه مقرر می‌دارد: ا- در اراضی مزروعی و بایر اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال‌الاجاره 6 ماه یا بیشتر از آن باشد، مطلع نمودن طرف دیگر عقد از قصد پایان دادن به عقد اجاره، باید 3 ماه قبل از این که مدت مذکور منقضی گردد، صورت گـیـرد.اگر مدت معلوم شده برای پرداخت اقساط مال‌الاجاره کمتر از 6 ماه باشد، باید قبل از این که این مدت از نیمه بگذرد، طرف دیگر عقد را مطلع نمود.البته رعایت این مقررات مستلزم رعایت حقوق مستأجر در جمع‌آوری محصول مطابق عرف است.
-2در مـنـزل‌هـا، دکـان‌‌هـا، کـتـابخانه‌ها، تجارتخانه‌ها، کارخانه‌ها و انبارها اگر مدت تـعـیـیـن شـده بـرای پـرداخـت اقـساط مال‌الاجاره 4 ماه یا بیشتر از آن باشد، لازم است 2 ماه قبل از ایـــن کـــه مــدت مــذکــور منقضی شود، طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نمود.اگر مدت تعیین شده کمتر از 4 ماه باشد، لازم است پیش از این که نصف مدت تعیین شده به پایان رسد، طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع کرد.
-3در اتاق‌ها (غرف) و آنچه که در 2 بند پیشین ذکر نشده است، اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال‌الاجاره 2 ماه یا بیشتر باشد، باید طرف دیگر عقد را یک ماه قبل از انقضای مدت مذکور مطلع نمود و چنانچه مدت تعیین شده کمتر از2 ماه باشد، باید طرف دیگر عقد را قبل از انقضای نصف مدت تعیین شده مطلع کرد.>ش
صـدر ایـن ماده اشعار داشته است: در این صورت، تعیین مدت عقد برحسب مواعد معین شده برای پرداخت اقساط مال‌الاجاره، در 3 حالت قابل تصور است:
-1هنگامی که عقد اجاره‌ای منعقد شود و متعاقدان اصلاً مدت را ذکر نکنند؛ بلکه نسبت به تعیین مدت سکوت اختیار نمایند.البته این حالت، کمتر در عقد اجاره اتفاق می‌افتد.
-2مـتـعـاقـدان عـقـد اجاره‌ای را منعقد کرده و درخصوص تعیین مدت هم مذاکره نمایند؛ اما در نهایت مدت را تعیین نکنند.به عنوان مثال، متعاقدان عقد اجاره‌ای را منعقد نموده و مدت عقد را این گونه تعیین نمایند: مدت مناسب، مدت لازم، مدت مورد مصالحه، مدت زمانی که اوضاع و احوال اقتضا می‌کند.یا آن که به‌صراحت اعلام دارند عقد اجاره برای مدت نامعلومی منعقد شده است.
اما اگر متعاقدان ذکر کنند که مدت عقد اجاره ، ، یا ، در این صورت مدت عقد را نمی‌توان نامعلوم محسوب کرد؛ زیرا مدت این عقد در هر صورت از 60 سال تجاوز نمی‌کند و با موت موجر عقد اجاره پایان می‌پذیرد.
-3 اگر عقد اجاره‌ای منعقد شود و متعاقدان بر مدت معینی توافق نمایند؛ اما هیچ‌کدام نتوانند این مدت را اثبات کنند، در این صورت نیز عقد اجاره برای مدت نامعلوم منعقد شده است.از این‌رو، عقد اجاره در مدت زمانی که برای پرداخت اقساط مال‌الاجاره تعیین شده، معتبر است.
مدت عقد اجاره در 3 بند احصا شده در ماده 563 قانون مدنی مصر، مدت زمانی است که برای پرداخت اقساط مال‌الاجاره تعیین شده است و پایان این مدت با مطلع کردن طرف دیگر عقد در مواعد مقرر در ماده مـذکـور حـاصـل مـی‌شـود.بـنـابراین اگر موعد پرداخت اجاره‌بها سالانه باشد -همچنان که درباره اراضی زراعتی این چنین است- مدت عقد اجاره یک سال است و در صورتی که در مواعد مقرر یکی از متعاقدان، طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نکند، عقد اجاره برای یک سال دیگر تجدید می‌شود و همچنین است برای سالیان بعدی.
اما اگر مدت پرداخت اقساط مال‌الاجاره ماهانه باشد، مدت عقد یک ماه است و برای مدت‌‌های بعدی نیز قابل تجدید می‌باشد و خود به‌خود تجدید مـی‌شـود؛ مـگـر ایـن کـه در مواعد مقرر در ماده 563، یکی از متعاقدان طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نماید.در دیگر انواع اجاره که پرداخت اقساط مال‌الاجاره به صورت هفته‌ای، روزانه یا ساعتی تعیین می‌شود نیز به همین شیوه عمل می‌گردد.
حقوق فرانسه
در حقوق فرانسه علاوه بر این که ممکن است متعاقدان عقد اجاره‌ای را منعقد کنند و مدت آن را تعیین ننمایند، قانون‌گذار تمامی عقود اجاره‌ای غیر مکتوب را مـی‌نامد.این موضوعی است که حقوق‌دانان فرانسه به آن انتقاد کرده‌اند و آن را غیر منطقی می‌دانند؛ زیرا ممکن است عقد اجاره‌ای به صورت شفاهی (غیرمکتوب) منعقد شود و متعاقدان مدت آن را تعیین نـمـایـند.در اینجا تحمیل مدت از سوی قانون‌گذار بر متعاقدان کاری غیر‌اصولی است.حال ببینیم در حقوق فرانسه درخصوص عقد اجاره بدون مدت -که اجاره‌های غیرمکتوب هم در زمره آن محسوب می‌شوند- چه تدبیری اندیشیده شده است؟
ماده 1758 قانون مدنی فرانسه مقرر می‌دارد: ش
در حقوق فرانسه نیز مانند حقوق مصر، اگر عقد اجاره‌ای منعقد شود و متعاقدان نتوانند مدت عقد را تعیین کنند؛ اما پرداخت اقساط مال‌الاجاره را از قرار روز، ماه یا سال مشخص نمایند، عقد اجاره باطل نیست.بنابراین متعاقدان نسبت به زمانی که از قرار آن پرداخت اجاره‌بها را تعیین نموده‌اند، چه به صورت سالانه، ماهانه یا روزانه، ملزم به رعایت شرایط عقد هستند.با پایان یافتن این مدت و با رعایت مواعد قانونی که مطابق عرف محل تعیین می‌شود، هر کدام از متعاقدان می‌توانند عقد اجاره را فسخ کنند.ماده 1738 قانون مدنی فرانسه در این زمینه مقرر می‌دارد
دکترعلی عباس حیاتی،
استاد دانشگاه امام صادق(ع)