برای خرید املاک موروثی، حتماً به این نکات دقت کنید
برای خرید املاک موروثی، حتماً به این نکات دقت کنید
برای خرید املاک موروثی، حتماً به این نکات دقت کنید
حبیبالله پور صادقی
وکیل پایهیک دادگستری و مشاور حقوقی
در حال حاضر اغلب پروندههای مطرح در مراجع قضایی مربوط به دعاوی اموال غیرمنقول بوده و همین امر هزینه و مسوولیت سنگینی را بر دوش قوه قضاییه نهاده است. از سویی دیگر همین کثرت پروندههای مرتبط با دعاوی اموال غیرمنقول و کمبود کادر قضایی موجب اطاله دادرسی در پروندهها و بهتبع آن نارضایتی مردم شده است.
یکی از معاملات مبتلابه در جامعه امروزی ما، معامله مربوط به املاک موروثی است، بهموجب مقررات قانون مدنی، پس از فوت هر شخص، اموال او بهطور قهری و به سبب ارث به وراث منتقل میشود. مالکیت وراث نسبت به اموال بهجای مانده از متوفی بهصورت مشاعی است و هر یک از وراث در ذرهذره اموال و ماترک بهجای مانده از متوفی، سهیم و شریک هستند. وراث معمولاً یا اموال بهجای مانده از متوفی را بین خود تقسیم مینمایند و یا اینکه مال و یا هر یک از اموال غیرمنقول بهجای مانده از متوفی را فروخته و مبلغ حاصل از فروش هریک از آنها را به نسبت سهمالارث بین خود تقسیم و بدین کیفیت مالکیت مشاعی بین خود را پایان میبخشند. نگارنده دراین نوشتار سعی بر آن دارد، با استفاده از تجربه بیش از یک دهه اشتغال به حرفه وکالت دادگستری و در حد توان و بضاعت ناچیز خود، نکات مهمی را در مورد معاملات مربوط به اموال غیرمنقول موروثی تشریح و تبیین نموده تا بدین کیفیت و باهدف افزایش آگاهی شهروندان، از بروز مشکلات و مواجهشدن آنها با چالشهای حقوقی جلوگیری به عملآورده و یا حداقل کاهش یابد.
اگر قصد خرید املاک موروثی رادارید، بایستی در هنگام انجام مذاکرات مقدماتی و تنظیم مبایعهنامه، به نکات ذیل توجه و دقت کافی به عملآورده تا در آینده با مشکلی مواجه نگردید. ابتدا نکات مهم را برشمرده و سپس به تشریح هریک از آنها میپردازد.
1- لزوم ارائه اصل سند مالکیت
2- لزوم ارائه گواهی حصر وراثت
3- حضور تمامی وراث در هنگام انجام معامله
4- لزوم ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث
5- عدم وجود اشخاص محجور در بین وراث
6- ضرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور
7- پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله
8- لزوم بررسی وجود و یا عدم وجود وصیتنامه از متوفی
9- درج شماره و مشخصات مدارک مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت، وکالتنامه، قیمنامه، مفاصا حساب مالیات بر ارث، وصیتنامه و غیره در متن مبایعهنامه تنظیمی در هنگام انجام معامله.
الف- یکی از مهمترین نکاتی که در هنگام انجام مذاکرات مقدماتی پیرامون خرید املاک بایستی موردتوجه قرار بگیرد، احراز مالکیت شخص و یا اشخاصی است که بهعنوان مالک قصد فروش ملک رادارند. چنانچه ملک موضوع معامله از مصادیق املاک موروثی باشد، بایستی سند مالکیت بنام شخصی باشد که فوت نموده و به سبب ارث به وراث متوفی انتقالیافته است. این امر با دقت و امعان نظر در صفحه اول سند مالکیت ابرازی و یا ملاحظه صفحات مربوط به ستون نقلوانتقالات سند قابل احراز خواهد بود.
ب- از وراث گواهی حصر وراثت مطالبه و در خصوص اینکه آیا تمامی وراث موافق و آماده فروش ملک موروثی هستند یا خیر دقت و بررسی لازم صورت پذیرد.
پ- در صورت متعدد بودن وراث بایستی در هنگام تنظیم مبایعهنامه همه آنها حضورداشته و ذیل مبایعهنامه را امضا نمایند. درصورتیکه برخی از وراث سهمالارث خود از یک ملک را بفروشند و متعاقباً یک یا چند نفر دیگر از وراثی که در هنگام تحریر و تنظیم مبایعهنامه حضور نداشتهاند، بنا به عالی مخالفت نموده و حاضر به فروش سهم موروثی و مالکانه خود نباشند، در آن صورت خریدار با مشکلات بسیار جدی مواجه خواهد شد زیرا بدون اذن و موافقت سایر وراث که به هر دلیل سهمالارث خود در ملک موضوع معامله را انتقال ندادهاند، قادر به تصرف در آن نخواهند بود.
ت- درصورتیکه یکی از وراث از سوی سایر وراثی که در هنگام انجام معامله حضور ندارند و وکالتنامه رسمی برای فروش ارائه نماید، ضرورت دارد که دراینباره چند نکته مورد دقت کافی قرار گیرد. نکته اول اینکه تا حد امکان در خصوص اعتبار وکالتنامه ارائهشده و عدم عزل وکیل از سمت وکالت بررسی لازم صورت پذیرد توجه داشته باشید که وکالتنامه ارائهشده بایستی یا دریکی از دفاتر اسناد رسمی و یا در صورت اقامت وراث در خارج از کشور دریکی از کنسولگریهای ایران در خارج از کشور تنظیمشده باشد و توصیه میگردد از پذیرفتن دستنوشته عادی مبنی بر اذن درفروش و غیره به لحاظ محرز نبودن صحت و اصالت آن پرهیز نمایید. نکته دوم اینکه موضوع وکالت و حدود اختیارات وکیل موردبررسی واقع و ملاحظه شود که آیا وکیل حق فروش و انجام سایر معاملات نسبت به ملک موضوع معامله را دارد یا خیر؟ نکته سوم در ارتباط با احراز سمت و اختیار وکیل برای دریافت ثمن و مبلغ معامله است. ماده 665 قانون مدنی دراینباره مقرر میدارد :«وکالت در بیع وکالت در قبض ثمن نیست …» بنابراین و با عنایت بهصراحت و روشنی مادهقانون مذکور، خریدار بایستی علاوه بر احراز اختیار وکیل برای فروش ملک مندرج در وکالتنامه در مورد سمت و اختیار او برای دریافت ثمن و مبلغ معامله نیز یقین حاصل نماید.
ث- در هنگام انجام مذاکرات مقدماتی و بحث پیرامون ملک مورد معامله و قیمت آن، حتماً اسناد هویت فروشندگان از قبیل شناسنامه و کارت ملی را رؤیت و سال تولد آنها را مورد دقت قرار دهید. چنانچه در بین وراث شخص و یا اشخاص صغیری وجود داشته باشند، بنا بهحکم قانونی آنها از تصرف در اموال و حقوق مالی خود و انجام هرگونه معامله ممنوع هستند و اداره اموال و حقوق مالی آنها توسط شخصی به نام «قیـّم» که بهوسیله دادستان پیشنهاد و توسط دادگاه منصوب میگردد، انجام میشود. بنابراین، ابتدا بایستی بررسی شود که برای شخص و یا اشخاص صغیر قیم تعیین و منصوبشده است یا خیر؟ چنانچه پاسخ منفی بود بهطورجدی و بهمنظور پرهیز از هرگونه عواقب بعدی از انجام معامله پرهیز نماییم.
نکته مهمی که بایستی مدنظر قرار گیرد اینکه قیم مجاز به فروش اموال غیرمنقول متعلق به شخص صغیر نیست و بلکه قیم بایستی در ابتدا و در اجرای مقررات ماده 1241 قانون مدنی و ماده 83 قانون امور حسبی، قصد خود را فروش ملک صغیر را به دادسرا اعلام کند. دادستان پیرامون رعایت صرفه و صلاح صغیر بررسی آنها را انجام و در صورت احراز این امر تصمیم قیم به فروش ملک را تصویب و مجوز مربوطه را صادر مینماید. بنابراین خریدار بایستی از شخصی که مدعی قیمومت شخص صغیر است علاوه برقیمنامه، ارائه مجوز واحد سرپرستی دادسرای مربوطه مبنی بر اذن درفروش ملک صغیر را نیز مطالبه نماید.
ج- مطابق مقررات قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات و الحاقات بعدی آن، پس از فوت هر شخص، وراث متوفی موظف هستند حداکثر ظرف مهلت 6 ماه از تاریخ فوت اظهارنامه مالیاتی بر ارث نمایند در اظهارنامه مالیاتی بایستی تمامی اموال و دارایی و دیون و واجبات مالی متوقف درج شود. ممیز حوزه مالیاتی پس از احتساب تمامی دارایی و ملحوظ نظر قرار دادن میزان بدهیهای متوفی، چنانچه موضوع مشمول معافیت مالیاتی نباشد، مالیات متعلقه را محاسبه و از وراث دریافت میکند و در برگ مفاصا حساب مالیاتی مشخصات املاکی که توسط وارث معرفی و مالیات آن دریافت شده است، درج میشود. خریدار در هنگام معامله بایستی علاوه بر مدارک و مستندات پیشگفته، از وراث تقاضا نماید که مفاصا حساب مالیات بر ارث را ارائه کنند. پسازآن بررسی شود که آیا اصطلاحات پلاک ثبتی مورد معامله در مفاصا حساب مالیات بر ارث درجشده است یا خیر؟ یا بهعبارتدیگر مشخص شود که آیا ملک مورد معامله در شمار املاکی است که وراث آن را در اظهارنامه مالیاتی اعلام و مالیات متعلقه آن را پرداختهاند یا خیر؟
چ- همانطور که بیشتر معروض گردید، مال غیرمنقول بهجامانده از متوفی متعلق بهتمامی وراث است و هر یک از وراث به میزان سهمالارثی که مطابق قانون به او تعلق قرار میگیرد در مال غیرمنقول موضوع مورد معامله شریک است. با این وصف، چنانچه مال غیرمنقول موروثی مورد معامله واقع شود، خریدار بایستی سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله را محاسبه و سهم هر یک از آنها را صرفاً به خود وی و یا به شخص که برای دریافت مبلغ معامله وکالت و نمایندگی دارد تسلیم نماید. در غیر این صورت ممکن است بین وراث و خریدار دراین خصوص اختلاف به وجود آمده و حداقل نتیجه آن، این خواهد بود که وراثی که مدعی عدم دریافت سهم خود از مبلغ معامله است، از حضور در دفترخانه و تنظیم و امضاء سند رسمی انتقال، خودداری نماید.
ح- معمولاً برخی اشخاص در زمان حیات خود، مبادرت به تنظیم وصیتنامه مینمایند و در ضمن آن عین و منافع تمام یا قسمتی از یک ملک خود را به نفع شخص معین و یا در جهت صرف در امور خیریه وصیت میکند برخی اوقات موضوع وجود وصیتنامه از متوفی در گواهی حصر وراثت، بهصراحت درج میشود و خریدار میتواند با اندکی دقت در متن گواهی حصر وراثت به این موضوع پی ببرد. بههرحال بهتر است خریدار در هنگام ایجاد معامله یک ملک از وراث در مورد وجود و یا عدم وجود وصیتنامه از متوفی تحقیق و بررسی لازم را به عمل آورد و چنانچه قسمتی ازملک مورد معامله (بهعنوانمثال دو دانگ مشاع از ششدانگ) به نفع شخص دیگری وصیت شده است، حضور آن شخص نیز در هنگام تحریر و امضاء مبایعهنامه ضروری و لازم است. زیرا در غیر این صورت شخصی که قسمتی ازملک به نفع او وصیت شده است میتواند در دادگاه به طرفیت وراث و خریدار اقامه دعوا کرده و معامله را ابطال نماید.
خ- بهمنظور پیشگیری از موانع و مشکلات بعدی توصیه میگردد، در متن جامعه نامه تنظیمی بین وراث و خریدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات ابرازی توسط وراث اعم از شمارهسریال سند مالکیت ملک مورد معامله، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیمنامه، وکالتنامه، وصیتنامه، پایان کار شهرداری، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر تجویز فروش ملک صغیر در ملک مورد معامله و غیره درج شو و علاوه بر آن خریدار تصویری از مدارک و مستندات یادشده را از فروشندگان دریافت و نزد خود نگهداری نمایند. نتیجه این امر این خواهد بود که چنانچه بعد از تنظیم مبایعهنامه و قبل از حضور در دفترخانه، بین فروشندگان (وراث) و خریدار اختلافی به وجود آید که براثر آن فروشندگان حاضر به انجام تعهدات خود نباشند، خریدار میتواند با اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال در مراجع قضایی در مقام احقاق حقوق خود برآید و در آن صورت درج مشخصات مستندات ابرازی در هنگام تنظیم مبایعهنامه، میزان موفقیت خریدار در تحصیل رأی دادگاه به نفع خود و همچنین سرعت در اجرای رأی دادگاه بیشتر خواهد بود.
منبع: خبرگزاری برنا