«اثبات علم بایع به قیمت معامله در حین معامله، با مشتری است.»
«اثبات علم بایع به قیمت معامله در حین معامله، با مشتری است.»
نقدی بر رأی اصراری شماره ۸- 1378/5/5 دیوان عالی کشور
«اثبات علم بایع به قیمت معامله در حین معامله، با مشتری است.»
خلاصه پرونده- سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور در تاریخ74/2/14 دادخواستی به طرفیت آقای «د» و خانم «ط» به خواسته «الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی نسبت به پلاک ۹ فرعی از ۱۰۵۸۶ اصلی بخش یک قم» به استناد مبایعه‌نامه عادی مورخ 72/9/13 و تصویر گواهی‌نامه شماره… دفترخانه شماره ۱۸ شهرستان قم تقدیم دادگاه عمومی آن شهرستان نموده و با ادعای اینکه فروشندگان متعهد گردیده‌اند که کلیه مدارک قانونی را پنج روز قبل از موعد مقرر (73/10/15) در دفترخانه مذکور تسلیم نمایند ولی فروشندگان تاکنون به تعهدات خود عمل ننموده‌اند درخواست رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته می‌نماید.
بانو «ط» بااطلاع از جلسه دادرسی طی لایحه‌ای اعلام می‌دارد که اداره ثبت هنگام تنظیم قولنامه ظاهراً وجهی نداشته و چون هر یک از طرفین طبق ماده ۳۷۷ قانون مدنی[۱] می‌تواند از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر به وظیفه خود عمل کند و خواهان دراین مدت دراین خصوص اقدامی ننموده است لذا به استناد ماده مذکور معذور از حضور بوده‌ایم. هرگاه وجه را آماده نماید قهراً این‌جانبان نیز به وظیفه قانونی خود عمل خواهیم کرد.
شعبه دوم دادگاه عمومی قم مرجع رسیدگی به پرونده پس از بررسی آن طی دادنامه شماره ۸۱۳- 84/8/1 ختم دادرسی را اعلام و چنین رأی می‌دهد: «با توجه به مفاد و مندرجات بیع نامه مذکور وقوع بیع با شرایط و تعهدات نفوذ آن از قبیل قصد و رضا و اهلیت و اختیار متعاملین محرز و مسلم است و از طرفی فروشندگان ملزم به تهیه مقدمات انتقال و نیز حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نیز شده‌اند و عنایتاً به اینکه اداره خواهان نیز ثمن را به‌حساب سپرده موقت واریز نموده و اعلام نموده که در حین انتقال رسمی ثمن را نیز پرداخت خواهد نمود، دادگاه دعوای خواهان را مقرون به صحت تشخیص داده مستنداً به مواد ۱۰، ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی[۲]، رأی به محکومیت خواندگان به حضور آنان دریکی از دفاتر رسمی و الزام مشارٌالیهما به انتقال و تنظیم سند رسمی پلاک مارالذکر [یادشده ]بنام سازمان خواهان صادر و اعلام می‌نماید…» محکومٌ‌علیهما نسبت به دادنامه مذکور اعتراض و تجدیدنظرخواهی نموده، پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و رسیدگی به آن به شعبه ششم دیوان عالی کشور ارجاع می‌گردد. این شعبه طی دادنامه شماره ۳۷۶- ۳۷۷- 75/12/18 چنین رأی می‌دهد: «بر حکم تجدیدنظر خواسته از چند جهت اشکال وارد است زیرا اولاً- وضعیت ثبتی ملک مورددعوی استعلام نشده و مالکیت تجدیدنظرخواهان نسبت به ملک مذکور محرز و مشخص نیست. ثانیاً- از جانب تجدیدنظرخواهان ادعاشده که پرونده‌ای به شماره ۴۴۶-۷۵ به‌عنوان غبن در معامله مطرح گردیده که در همان دادگاه صادرکننده حکم مورد رسیدگی است و لازم بود پرونده مزبور ملاحظه و خلاصه‌ای از آن منعکس و نتیجه نهائی معلوم گردد. ثالثاً- در حکم صادره بر الزام به انتقال رسمی ملک به سازمان ثبت‌اسناد و املاک اشاره‌ای به پرداخت ثمن معامله و میزان آن نشده است درحالی‌که در تعریف قانون مدنی بیع عبارت است از تملیک عین به‌عوض معلوم. لذا دادنامه تجدیدنظر خواسته به لحاظ نقص تحقیقات، نقض و تجدید رسیدگی به همان دادگاه صادرکننده حکم ارجاع می‌شود.»
ضمناً در تاریخ 74/12/5 آقای «د» و خانم «ط» دادخواستی به طرفیت سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور و رئیس دادگستری قم بخواسته اعلام بی‌اعتباری ورقه مورخ 73/9/13 (مبایعه‌نامه موضوع بحث) و عندالاقتضاء اعلام فسخ معامله و صدور حکم اعسار مبنی بر معافیت از هزینه دادرسی به شعبه دوم دادگاه عمومی قم تقدیم و به لحاظ ارتباط هر دو پرونده، توأماً مورد رسیدگی قرارگرفته و سرانجام دادگاه طی دادنامه شماره ۴۵۸-۴۵۷- 76/5/12 به این شرح به صدور رأی مبادرت می‌نماید: «در خصوص دادخواست آقای «د» و بانو «ط» به طرفیت سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور به خواسته فسخ معامله و بی‌اعتباری ورقه مورخ 73/9/13 با استفاده از خیار غبن با توجه به مجموع محتویات پرونده و مداقه در لوایح متداعیین و مدارک و مستندات خواهانها و بررسیهای لازمه، هرچند سازمان ثبت به شرح آخرین لایحه مورخ 76/4/30 منکر اختلاف بهای مورد معامله مندرج در بیع نامه مورخ 73/9/13 به قیمت روز آن شده، لیکن اولاً- با عنایت به لوایح ارسالی و اظهارات نمایندگان معرفی‌شده از طرف سازمان در جلسات دادگاه مبنی بر عدم استفاده فروشندگان از فوریت خیار غبن که لااقل دلالت بر قبول ادعای خواهانها دارد. ثانیاً- با توجه به نظریه کارشناس اول و هیأت سه‌نفره کارشناسان منتخب دادگاه در دو مرحله که عموماً عقیده بر اختلاف قیمت فاحش در حین انجام معامله با بهای مندرج در بیع نامه داشته و مصون از اعتراض موجّه و مدلّل است و تفاوت قیمت فاحش به نظر دادگاه محرز است و چون در بیع نامه اسقاط خیارات نشده و بعلاوه اظهارنامه رسمی شماره ۱۳۵۴- 74/10/10 حکایت از این دارد که پس از اطلاع از غبن بلافاصله از حق فسخ استفاده کرده و نیت خود را مبنی بر فسخ اعلام کرده‌اند و قرینه و اماره‌ای که حاکی از اطلاع آنها قبل از این تاریخ باشد در پرونده موجود نیست لذا با توجه به جمیع جهات غبن خواهانها هنگام معامله با سازمان ثبت‌اسناد در رابطه با پلاک مورددعوی به نظر دادگاه ثابت است و دادگاه دعوی خواهانها را مقرون به صحت دانسته و مستنداً به مواد ۴۱۶، ۴۱۷ و ۴۲۰ قانون مدنی [۳] حکم بر فسخ معامله مورخ 73/9/13 بین خواهانها و سازمان خوانده و بی‌اعتباری بیع نامه عادی بین آنان صادر و اعلام می‌نماید. در خصوص دادخواست سازمان به طرفیت نامبردگان به خواسته الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی پلاک فوق‌الذکر که شعبه ششم دیوان عالی کشور دادنامه صادره از این دادگاه را نقض و جهت رسیدگی مجدد به این شعبه ارجاع گردیده است با عنایت به فسخ معامله، موجبی برای پذیرش خواسته سازمان به نظر نمی‌رسد و نتیجتاً با عدول از آراء صادره قبلی، حکم به رد دعوی سازمان خواهان صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دیوان عالی کشور است. دفتر پس از قطعیت حکم نسبت به وصول هزینه دادرسی طبق ماده ۷۰۵ قانون آ.د.م. اقدام خواهد کرد.»
سازمان ثبت‌اسناد و املاک پس از اطلاع از دادنامه، تجدیدنظرخواهی نموده و شعبه ششم دیوان عالی کشور طی دادنامه شماره ۴۴۰ مورخ 76/12/5 ملخّصاً چنین رأی می‌دهد: بانو «ط» احد از خواندگان در جلسه دادرسی ضمن لایحه اعلام داشته اگر اداره ثبت ثمن معامله را آماده پرداخت نماید او هم به وظیفه خود عمل خواهد کرد مضافاً با ارسال اظهارنامه پس از گذشت دو ماه اقدام به طرح دعوای غبن در دادگاه کرده‌اند که گذشت چنین مدتی با فوریت خیار غبن موضوع ماده ۴۲۰ قانون مدنی مغایرت دارد و در استفاده از خیار غبن به‌فوریت استفاده‌نشده است خصوصاً با توجه به تاریخ انجام معامله 73/9/13، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به تاریخ 74/2/14 و مقایسه آن دو با تاریخ ارسال اظهارنامه (74/10/10) که پس از گذشت مدت هشت ماه در مقام ارسال اظهارنامه برآمده و دادخواست فسخ معامله را در تاریخ 74/12/5 تقدیم نموده‌اند، روشن و مدلّل می‌دارد که فروشندگان با علم و اطلاع به وجود غبن به‌فوریت در مقام طرح دعوی برنیامده‌اند لذا دادنامه تجدیدنظر خواسته مبنی بر فسخ معامله به لحاظ غبن و نیز ردّ دعوای سازمان ثبت‌اسناد و املاک مخالف دلایل و محتویات پرونده و مغایر قانون بوده، نقض و رسیدگی مجدد به شعبه دیگر دادگاه عمومی قم محول می‌شود.
رسیدگی مجدد به پرونده به شعبه چهارم دادگاه عمومی قم ارجاع می‌شود و این دادگاه طی دادنامه شماره ۲۱۱- 77/3/17 ملخّصاً چنین رأی می‌دهد: «… اگرچه مدت نسبت طولانی از تاریخ تنظیم سند عادی فروش تا تاریخ اعلام غبن و فسخ معامله گذشته لیکن اولاً- به‌موجب مواد ۴۱۶ و ۴۲۰ قانون مدنی فوریت اعمال خیار غبن از تاریخ اطلاع علم به آن محاسبه می‌شود بنابراین فاصله زمانی کم‌وبیش بین تاریخ معامله تا تاریخ علم به غبن مؤثر در مقام نیست. ثانیاً- بار اثبات دلایل ادعای علم به قیمت عادله و نیز ادعایی عدم رعایت فوریت استفاده از خیار به عهده غابن است و این امری است موضوعی و مربوط به تشخیص و نظر دادگاه است که در خصوص مورد دلایلی که حصول قطع و یقین نماید ارائه نشده بلکه قرائنی خلاف آن را ثابت می‌کند. ثالثاً- اظهارات قبلی خانم «ط» مبنی بر اینکه اگر اداره ثبت ثمن معامله را آماده کند او هم به وظیفه خود عمل خواهد کرد. درصورتی‌که مقدم بر تاریخ علم به غبن باشد که هست تأثیری ندارد و به‌رغم این اظهارات قرینه براین است که وی اطلاعی از غبن نداشته ازآن‌جهت که متعارف و معقول به نظر نمی‌رسد که شخصی با علم به غبن افحش و با بیش از یک‌دوم قیمت معامله بیش از بیست میلیون تومان و بدون هیچ‌گونه وجهی در زمان تنظیم قولنامه، از غبن خود صرف‌نظر کند. رابعاً- اعمال خیار و اعلام فسخ معامله به‌موجب ماده ۴۴۹ قانون مدنی [۴] با ارسال اظهارنامه مورخ 74/10/10 تحقق‌یافته و تقدیم دادخواست فسخ در تاریخ مؤخر ولو بافاصله دو ماه، منافاتی با فوریت موضوع ماده ۴۲۰ قانون مدنی ندارد اگرچه ممکن بود به‌موجب ماده ۲۸۵ قانون آ.د.م. اصولاً دادخواستی هم داده نشود و دفاعاً در مقابل دعوی اداره ثبت مطرح گردد. لذا با توجه به نظریه کارشناسان غبن در معامله ثابت به نظر می‌رسد و مستنداً به ماده ۴۱۶ قانون مزبور حکم به فسخ سند عادی مورخ 73/9/13 و نتیجتاً رد دعوای اداره ثبت مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال صادر و اعلام می‌شود».
سازمان ثبت‌اسناد و املاک مجدداً با ذکر همان دلایل، درخواست تجدیدنظر نموده و شعبه ششم دیوان عالی کشور مستنداً به ماده ۵۷۶ قانون آئین دادرسی مدنی و بند ج ماده ۲۴ قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب، موضوع را اصراری تشخیص و پرونده را جهت طرح در هیأت عمومی اصراری به دیوان عالی کشور ارسال می‌دارد.
– پرونده در جلسه مورخ 78/5/5 در هیأت عمومی اصراری حقوقی مطرح می‌گردد. استدلال بعضی از قضات مخالف بارأی دادگاه این است که: «وقتی اثبات غبن با مغبون است تاریخ اطلاع از غبن نیز به عهده اوست زیرا مسئله اطلاع نیز از متفرعات غبن است. در موضوع تاریخ اطلاع باید عرف را در نظر بگیریم. فروشندگان بااینکه پس از ۱۳ ماه از تاریخ معامله گذشته و با ارسال اظهارنامه ادعای غبن کرده‌اند ولی بازهم در همان تاریخ به تقدیم دادخواست فسخ معامله مبادرت نکرده‌اند بلکه پس از گذشت دو ماه از تاریخ ارسال اظهارنامه اقدام به دادخواهی نموده‌اند یعنی بعد از ۱۵ ماه از تاریخ معامله، آیا این فاصله زمانی را با توجه به ماده ۴۲۰ قانون مدنی که مقرر داشته: خیار غبن بعد از علم به آن فوری است می‌توان ازنظر عرف فوری تلقی کرد؟ بعلاوه اگر دلیلی وجود ندارد که فروشندگان قبل از تاریخ ارسال اظهارنامه از غبن اطلاع داشته‌اند دلیلی هم وجود ندارد که اطلاع نداشته‌اند. فروشندگان باید ثابت نمایند که به دلایل و شواهد و قرائنی در فلان تاریخ از غبن اطلاع حاصل کرده‌اند. مغبون مدعی است و باید غبن و اطلاع از غبن را اثبات نماید. همان‌طور که در مقام اثبات غبن درخواست ارجاع امر به کارشناس می‌نماید باید ثابت کند که پس از اطلاع از غبن به‌فوریت از خیار غبن استفاده کرده است. غابن منکر ادعای مغبون است و نافی را نفی کافی است.»
موضوع دیگر اینکه مساحت زمین مورد معامله ۲۷۷ مترمربع است که با مساحتی که در سند مالکیت قیدشده ۲۳ مترمربع آن اضافی است که در سال ۶۷ یعنی شش سال قبل از انجام معامله یکی از فروشندگان این ۲۳ مترمربع را به خریدار صلح کرده است؛ بنابراین محقّق است که فروشندگان از موقعیت و وضع ملک خودشان از سالها قبل از فروش مستحضر بوده‌اند و بعید به نظر می‌رسد که فروشندگان بعد از ۱۵ ماه متوجه غبن شده‌اند و اگر بپذیریم که صرف ادعای غبن در هرزمانی قابل‌پذیرش است این امر موجب تزلزل معاملات خواهد بود.
ضمناً پرونده حکایت دارد که مقرر بوده مالیات معامله به‌وسیله خریدار تأدیه شود که ظاهراً به جهاتی که مشخص نیست این قرار عملی نشده بنابراین اگر ضرری از این حیث به فروشندگان واردشده اصولی نیست که معامله‌ای را که ازهرجهت صحیحاً واقع و محقق شده با طرح خیار غبن متزلزل ساخت. لذا با توجه به تاریخهای ذکرشده و عرف فوریت موردنظر قانون‌گذار رعایت نشده و معامله قابل‌فسخ نیست.
اما استدلال قضات حاضر در جلسه در رابطه با صحت رأی دادگاهها و استنباط آنان: شعبه ششم دیوان عالی کشور و دادگاهها قبول دارند که فروشندگان مغبون شده‌اند، فروشندگان در تاریخ 74/10/10 از شخصی بنام حاج محمدعلی شفیعیان کسب نظر می‌کنند و این آقا مشخصات ملک و متراژ و طبقات را می‌نویسد و می‌گوید جمع کل قیمت در وضع فعلی بنا پنجاه‌وپنج میلیون و صد و شصت‌ودو هزار و سیصد و شصت تومان است. در تاریخ 74/10/10 کارشناس مذکور اظهارنظر کرده و در همان تاریخ 74/10/10 طی اظهارنامه به رئیس سازمان ثبت کل آن را اعلام می‌دارند که ما مغبون شده‌ایم و کارشناس منتخب دادگاه در حین رسیدگی این رقم را پنجاه‌ونه میلیون و پانصد و هفت هزار و دویست و هشتاد تومان تعیین کرده یعنی بیش از بیست‌ویک میلیون تومان ثمن معین در معامله و از این مبلغ، فروشندگان دیناری دریافت نکرده‌اند.
گفته شد که فروشندگان در حین معامله عالم به غبن بوده‌اند دراین صورت باید حکم حجر فروشندگان را صادر کرد که ملک را به بیست‌ویک میلیون تومان کمتر بفروشند، اضطراری هم نداشته‌اند که ثمن معامله را می‌گیرند و احیاناً به مصرف فوری و ضروری برسانند. در تاریخ انجام معامله قهراً نامبردگان عالم به قیمت آن نبوده‌اند. پس از اطلاع از قیمت آن با کارشناسی آقای شفیعیان، در همان تاریخ اظهارنامه به سازمان ثبت‌اسناد می‌فرستند و سازمان ثبت کل پاسخی در ستون مقابل ننوشته است.
ماده ۴۱۷ ق.م. می‌گوید: غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مصالحه نباشد و این مقدار تفاوت قیمت قابل‌اغماض نیست اثبات علم فروشندگان به قیمت معامله به عهده خریدار است. از خواهان و مدعی غبن نباید به امر عدمی و عدم اطلاع از غبن دلیل خواست بلکه سازمان ثبت باید ثابت کند که فروشندگان در موقع تنظیم مبایعه‌نامه از قیمت واقعی ملک مطلع بوده‌اند و به‌فوریت از خیار غبن استفاده نکرده‌اند لذا رأی دادگاهها صحیح و منطبق با قانون است.
پس از بحث و تبادل‌نظر و قرائت اظهارنظر دادستان کل کشور توسط نماینده وی، رأی هیأت عمومی با اکثریت قریب به‌اتفاق (اکثریت ۴۹ نفر در قبال ۱ نفر) به این شرح صادر می‌گردد:
رأی شماره ۸- ۵/۵/۱۳۷۸ هیأت عمومی دیوان عالی کشور:
«اعتراض مؤثر و موجهی که منطبق با مواد ۱۸ و ۲۵ قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب مصوب سال ۱۳۷۳ [۵] باشد از ناحیه سازمان تجدیدنظرخواه به عمل نیامده است. رأی تجدیدنظر خواسته و مبانی و جهات استدلال دادگاه مباینتی با موازین قانونی و محتویات پرونده و مستندات آن ندارد و از حیث اصول و قواعد دادرسی نیز فاقد اشکال مؤثر در نقض است. لذا دادنامه شماره ۴/۲۴۰-۷۷ شعبه چهارم دادگاه عمومی قم به اکثریت قریب به‌اتفاق آراء ابرام می‌شود.»
«نقد و بررسی»
در پرونده‌های حقوقی تاریخ نقش مؤثری دارد. دراین پرونده تاریخ انجام معامله 73/9/13، تاریخ ارسال اظهارنامه و ادعای غبن و اعلام فسخ قرارداد 74/10/10 و تاریخ ابلاغ آن به سازمان ثبت‌اسناد و املاک 74/10/19 و تاریخ تقدیم دادخواست 74/12/5 است.
طبق ماده ۴۲۰ قانون مدنی: «خیار غبن بعد از علم به آن فوری است.» در اینجا هم با توجه به تاریخهای مذکور فروشندگان وقتی اطلاع از غبن پیداکرده‌اند طی اظهارنامه‌ای که به سازمان ابلاغ‌شده، اعلام فسخ کرده‌اند و به فاصله متناسب هم دادخواست تقدیم نموده‌اند زیرا اظهارنامه جزء مستندات خواهانها بوده و تا به‌طرف دعوی ابلاغ و نسخه ابلاغ‌شده آن اعاده نشده، خواهانها به نسخه ابلاغ‌شده دسترسی نداشته و نیاز به زمان داشته‌اند و درهرصورت این فاصله زمانی بین ابلاغ اظهارنامه که 74/10/19 بوده و قطعاً بعدازاین تاریخ، خواهانها به آن دسترسی پیدا نموده‌اند با تاریخ تقدیم دادخواست متعارف به نظر می‌رسد.
مسئله قابل‌بحث دراین خصوص فاصله بین انعقاد قرارداد (74/9/13) با تاریخ ارسال اظهارنامه و ادعای غبن و اعلام فسخ است. در اینجا دو نکته ازنظر فقهی شایسته تذکر است: ۱- «در رابطه با فوریت استفاده از این خیار». مسئله دوم تحت عنوان: «الرابع خیار الغبن» در تحریرالوسیله به این شرح است: «… و ان کان عالماً به فان کان بانیاً علی الفسخ غیر راضٍ بالبیع بهذا الثمن لکن اخّر الفسخ لِغرضٍ فالظاهر بقاوه …» یعنی اگر کسی عالم به غبن و حکم آن باشد و بنای وی فسخ معامله به لحاظ عدم رضایت به بیع با ثمن مذکور در عقد باشد ولی فسخ معامله را به علتی به تأخیر بیندازد ظاهر بقاء خیار است. پس با توجه به این مسئله فوریت در اخذ به خیار غبن قابل توجیه است؛ زیرا بعد از انجام معامله و بافاصله قابل‌قبول اطلاع از غبن پیداکرده و پس از اظهارنظر کارشناس در تاریخ 74/10/10 طی اظهارنامه شماره ۱۲۵۴- 74/10/10 اعلام فسخ نموده (در همان روز) و بعد از ابلاغ آن به سازمان و اعاده آن و دسترسی فروشندگان به نسخه ابلاغ‌شده، به تقدیم دادخواست مبادرت کرده‌اند؛ بنابراین ایراد به این فواصل وارد نیست.
۲- نکته دوم- ادعای غبن در معامله و زمان علم و اطلاع از آن ازلحاظ مقررات دادرسی دو مسئله علی‌حده است. اثبات مسئله اول یعنی غبن در معامله با خواهان دعوی یعنی مدّعی غبن است؛ که به حکایت پرونده به کارشناس رجوع کرده و در همان‌طور هم با ارسال اظهارنامه از خیار غبن استفاده کرده و درعین‌حال تذکر داده است که اگر دراین خصوص شکی وجود دارد موضوع به کارشناس ارجاع شود زیرا فاصله بین ثمن مذکور در قرارداد و ارزش موضوع معامله بیش از بیست میلیون تومان است. نظر کارشناس منتخب دادگاه هم مؤیّد این ادعاست؛ بنابراین در خصوص ادّعای غبن، فروشندگان که ازلحاظ مقررات قانون آئین دادرسی مدنی مدعی محسوب می‌گردند ادعای خود را اثبات نموده‌اند.
اما در خصوص زمان اطلاع از غبن، خواهانها با ارسال اظهارنامه و اعلام اطلاع از غبن دراین تاریخ، معامله را فسخ نموده‌اند ولی مشتری (سازمان ثبت) ادعا نموده است که خواهانها قبلاً از میزان ارزش ملک موضوع بحث اطلاع داشته و به‌موقع استفاده نکرده‌اند. دراین خصوص باید دید که کدام‌یک از این دو مدعی و کدام‌یک مدعی علیه است و بار اثبات دعوی به عهده کدام‌یک است.
در کتاب عناوین (مرحوم میر فتاح) تحت عنوان: «من‌جمله القواعد المقرره فی الشَّرع توجّه البنیّه علی المدعی و الیمین علی من انکر» بعد از بیان این مسئله دادرسی که بار اثبات دعوی به عهده مدعی بوده و سوگند به عهده منکر (مدعی علیه) است، ضوابط تشخیص مدعی از مدعی علیه را بیان و در ضمن، فروع مختلفی را برای روشن شدن موضوع بحث متذکر می‌گردد. یکی از ضوابط تشخیص مدعی: «من یخالف قوله الاصل» است. در مسئله موضوع بحث هم فروشندگان اظهار داشته‌اند که در زمان انجام معامله و قبل از آن از غبن اطلاع نداشته‌اند بنابراین «اصل عدم اطلاع از ارزش واقعی مورد معامله» تا زمان اطلاع و اعلام آن طی اظهارنامه به سازمان، همراه آنان بوده و ادعای سازمان مبنی بر وقوف و اطلاع آنان از ارزش مورد معامله در هنگام قرارداد و رضایت به معامله، خلاف اصل بوده و ازاین‌جهت سازمان ثبت (مشتری) مدعی محسوب و بار اثبات دعوی به عهده او بوده که به حکایت پرونده دلیل و مستندی ارائه
نکرده است.
بنابراین با این توجیه در مسئله اول یعنی «ادعای غبن» فروشندگان مدعی بوده و آن را اثبات نموده‌اند و در مسئله دوم یعنی «عدم اطلاع از غبن» تا ارسال اظهارنامه مدعیٌ‌علیه بوده و مشتری دراین مورد مدعی بوده و نتوانسته خلاف آن را اثبات نماید. لذا این استدلال که: «وقتی اثبات غبن با مغبون است اطلاع از غبن نیز به عهده اوست و باید آن را هم مغبون اثبات کند»، فاقد توجیه حقوقی است.
[۱]– ماده ۳۷۷ قانون مدنی – هریک از بایع از مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر اینکه مبیع یا ثمن مؤجل باشد دراین صورت هرکدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید
تسلیم شود.
[۲]– ماده ۱۰ – قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند درصورتی‌که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
ماده ۲۱۹ – عقودی که بر طبق قانون واقع‌شده باشد بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازمالاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.
ماده ۲۲۰ – عقود نه‌فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح‌شده است ملزم می‌نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به‌موجب عرف و عادت یا به‌موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم می‌باشند.
[۳] – ماده ۴۱۶ – هریک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می‌تواند معامله را فسخ کند.
ماده ۴۱۷ – غبن درصورتی‌که فاحش است که عرفا قابل مسامحه نباشد.
ماده ۴۲۰ – خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است.
[۴] – ماده ۴۴۹ – فسخ بهر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می‌شود.
[۵]– ماده ۲۵ قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب – جهات درخواست تجدیدنظر به‌قرار زیر است:
۱ – ادعای عدم اعتبار مدارک استنادی دادگاه یا دروغ بودن شهادت شهود
یا فقدان شرایط قانونی شهادت، در شهود.
۲ – ادعای مخالف بودن رأی با قانون.
۳ – ادعای عدم صلاحیت دادگاه یا عدم صلاحیت قاضی صادرکننده رأی.
۴ – ادعای عدم توجه قاضی به دلایل یا مدافعات.
منبع: برگرفته از مجموعه نقد و بررسی رویه قضایی، آراء وحدت رویه و آراء اصراری
هیأت عمومی دیوان عالی کشور (ماهوی و شکلی)
اثر معاونت آموزش و تحقیقات قوه قضائیه
نویسنده: دکتر محمد هاشمی قاضی بازنشسته دیوان عالی کشور
انتشارات اندیشه عصر سال ۱۳۹۰