شش‌دانگ این خانه به نام شما

دسته: حقوق همگانی
بدون دیدگاه
دوشنبه - 15 شهریور 1395


شش‌دانگ این خانه به نام شما

ششدانگ این خانه به نام شما

 

 

برای خریدوفروش یک ملک یا خانه، پیدا کردن یک مشتری یا طرف حساب مناسب نخستین و مهم‌ترین قدم است؛ فرد خوش اعتباری که بتوان به او اعتماد کرد و ملکی را باقیمت مناسب از او خرید و یا برای فروش یک ملک روی آن حساب کرد. تا اینجا 50 درصد کار پیش رفته است. طی کردن 50 درصد دیگر از مسیر، راه و چاه خاص خود را دارد و بد نیست قبل از آغاز این راه، دورنمایی از آن در ذهن داشته باشید.

خریدوفروش رسمی و ثبت سند یک ملک کار دشواری نیست اما قدمهایی باید دراین مسیر برداشت که اگر جایی از آن دچار مشکل شوید، باید متحمل صرف وقت و هزینه زیادی شوید. یادتان باشد ممکن است یک اعتماد بیجا و بیش‌ازحد شمارا به دام کلاه‌برداران خریدوفروش مسکن بیندازد.

گام اول

مراجعه به بنگاه و دریافت کد رهگیری

خریدار و فروشنده به بنگاه معاملات املاک مراجعه می‌کنند و این نخستین گام برای معامله یک ملک است. مهم‌ترین نکته‌ای که باید دراین زمینه به آن دقت کرد آن است که بنگاهی که به آن مراجعه می‌کنید بنگاهی رسمی و معتبر باشد. دراین مرحله باید مبایعه‌نامه‌ای بین خریدار و فروشنده تنظیم شود. این مبایعه‌نامه وقتی ارزشمند و دارای اعتبار است که دارای کد ره‌گیری باشد. این کد ره‌گیری تأیید‌کننده این است که ملک موردنظر تنها به یک نفر فروخته‌شده است. درواقع این کد ره‌گیری نشان‌دهنده سالم بودن معامله انجام‌شده است. تنها بنگاههایی قادر به ارائه کد ره‌گیری هستند که به‌صورت قانونی فعالیت می‌کنند. بنگاههای معاملاتی برای نوشتن مبایعه‌نامه هزینه‌ای را به‌عنوان دستمزد دریافت می‌کنند.(البته این الزامی نیست بلکه اختیاری است)

گام دوم

مراجعه به دفتر ثبت و استعلام سند

وقت آن است که با در دست داشتن مدارک لازم و مبایعه‌نامه تازه تنظیم‌شده به یکی از دفا‌تر اسناد رسمی مراجعه کنید. با مراجعه به این دفا‌تر کار استعلام ثبتی سند انجام می‌شود. دراین مرحله وضعیت سند ازنظر بودن درگرو بانک و یا ارگانهای دیگر انجام می‌شود. اینکه ملک در حال معامله، در طرحهای ساخت‌وسازهای شهری نبوده باشد هم در دفتر اسناد رسمی بررسی می‌شود. ظاهراً استعلامهای انجام‌شده دراین اداره به‌صورت اینترنتی انجام می‌شود. بااین‌حال برای دریافت نتیجه نهایی این استعلامها به زمانی حدود یک‌تا 2 هفته نیاز دارید. هزینه‌های مربوط به این استعلام بر عهده صاحب سند است و در‌‌ همان زمان مراجعه اولیه به دفتر اسناد رسمی دریافت می‌شود.

گام سوم

عوارض نوسازی و پسماند شهرداری

ملک مورد معامله در هر منطقه‌ای از شهر که قرار دارد صاحب آن باید به شهرداری‌‌ همان منطقه مراجعه کند. صاحب سند با در دست داشتن مدارک هویتی خود و ملک موردنظر به شهرداری مراجعه می‌کند تا عوارض نوسازی و پسماند را تسویه کند. مبلغ ناچیزی هم در قبضی که باید پرداخت شود بابت کمک به آموزش‌وپرورش دریافت می‌شود. هزینه‌ها همان‌جا از صاحب سند دریافت می‌شود و برگه مفاصا حساب در‌‌ همان روزبه دست صاحب سند می‌رسد. روند اداری این تسویه‌حساب در شهرداری 2 تا 3 ساعت به طول می‌انجامد. مبلغ موردنظر بابت عوارض و نوسازی بسته به ملک مورد معامله، موقعیت آن و ارزش ملک دارد. خریدوفروش ملک در دفتر اسناد به ثبت نمی‌رسد مگر اینکه عوارض نوسازی و شهرسازی آن پرداخت‌شده باشد. دراین مرحله ملک هر بدهی دیگری به شهرداری داشته باشد تسویه می‌شود.

گام چهارم

مفاصا حساب دارایی هم لازم است

نوبت به خان اداره دارایی می‌رسد. باید مالیات مربوط به ملک پرداخت و تسویه شود. دراین اداره 3 روز مهمان هستید. در روز اول مدارک موردنیاز را به اداره مالیات تحویل می‌دهید. روز دوم برای تعیین مقدار مالیاتی که بدهکار هستید به این اداره مراجعه و مبلغ مالیات را پرداخت می‌کنید. پرداخت مالیات معمولاً در‌‌ همان محل اداره و از طریق دستگاه‌های پرداخت الکترونیک امکان‌پذیر است. اگر این دستگاه‌ها به هر دلیلی خراب بود باید به نزدیک‌ترین شعبه بانک ملی مراجعه کنید و بعد سند پرداخت بانکی خود را به اداره مالیات ببرید. برای دریافت برگه مفاصا حساب مالیات باید یک روز صبر کنید. روز سوم می‌توانید این برگه را از اداره مالیات دریافت کنید و در کنار دیگر مدارک خود قرار دهید.

گام پنجم

انتقال قطعی سند در دفترخانه

استعلام‌های لازم انجام‌شده و مدارک آماده انتقال سند است. بار دیگر سری به دفتر اسناد رسمی بزنید. دراین مرحله هم خریدار و هم فروشنده با تمام مدارک موردنیاز حضور دارند. دو طرف معامله، شرح کلی‌ای از تسویه کامل مبلغ ملک و شرایط فروش خود به دفتر اسناد رسمی ارائه می‌دهند. حالا که معامله قطعی شده است باید یک روز دیگر هم صبر کنید. بنچاق دراین مدت تنظیم و اطلاعات مربوط به آن در سیستم شبکه‌ای اسناد رسمی به ثبت می‌رسد. آخرین هزینه‌ای که دراین مرحله پرداخت می‌کنید هزینه انتقال قطعی سند است.

هزینههای خریدوفروش

اولین هزینه‌ای که در زمان خریدوفروش خانه باید پرداخت شود هزینه مربوط به بنگاه املاک است. این هزینه بابت حق دستمزد و همچنین ثبت کد ره‌گیری فروش ملک از دو طرف معامله دریافت می‌شود. بنگاه‌دار‌ها این هزینه‌ها را با حساب‌وکتاب خاص و نسبتاً پیچیده خود انجام می‌دهند اما در کل مقدار این هزینه ارتباط مستقیمی باارزش ملک مورد معامله دارد. معمولاً حداقل یک‌ و‌نیم درصد ارزش کل ملک به‌عنوان حق‌الزحمه از طرف بنگاه‌دار‌ها دریافت می‌شود. مالیات و عوارض نوسازی و عوارض پسماند هر ملک هم‌بسته به نوع کاربری و وسعت ملک دارد و با بالا رفتن این اعداد، این مقدار هم بیشتر می‌شود. بد نیست بدانید که هزینه‌هایی مثل مفاصا حساب شهرداری و دارایی و مالیات و استعلام سند ازجمله هزینه‌هایی است که فروشنده باید پرداخت کند. البته این سکه می‌تواند با توافق دو طرف روی دیگری هم داشته باشد و خریدار پرداخت‌کننده این هزینه‌ها باشد.

مدارکی که لازم دارید

شناسنامه و کارت ملی طرفین معامله، نخستین مدرکی است که برای خریدوفروش یک ملک به آن نیاز است. سند مالکیت، بنچاق ملک، گواهی پایان کار، گواهی پرداخت مالیات نقل‌وانتقال، استعلام ثبتی، کد پستی و کد ملی طرفین، کپی مبایعه‌نامه و یا قرارداد به همراه کد ره‌گیری ازجمله مدارک موردنیاز برای طی کردن مراحل کار انتقال قطعی سند یک ملک در دفترخانه است. اصل گواهی عدم خلاف ساختمان اگر بین مدارک موجود نباشد ثبت رسمی دچار مشکل می‌شود. املاک اداری و تجاری علاوه براین مدارک به برگه مفاصا حساب عوارض مشاغل هم نیاز دارند. بد نیست که خریداران و فروشنده‌ها مدارکی ازجمله گواهی تسویه‌حساب شارژ ساختمان و آخرین قبض‌های پرداخت‌شده مربوط به ملک را هم بین مدارک خود داشته باشند تا در زمان انجام معامله ملک و بعدازآن درگیر مشکلاتی ازاین‌دست نشوند.

منبع: همشهری آنلاین

 


نوشته شده توسط:صادق کاخکی - 11476 مطلب
پرینت اشتراک گذاری در فیسبوک اشتراک گذاری در توییتر اشتراک گذاری در گوگل پلاس
بازدید: ۴۶
برچسب ها:
دیدگاه ها

تصویر امنیتی را وارد کنید *