دانستنیهایی درباره پیش‌پرداخت در قرارداد اجاره

دسته: حقوق همگانی
بدون دیدگاه
چهارشنبه - 9 تیر 1395


دانستنیهایی درباره پیش‌پرداخت در قرارداد اجاره

دانستنیهایی درباره پیش‌پرداخت در قرارداد اجاره

مرسوم است که مستأجر در عقد اجاره مبلغی را با عنوان رهن در اختیار موجر قرار می‌دهد و در مقابل مبلغی کمتر برای اجاره می‌پردازد. در خصوص این مبلغ دو سؤال مطرح است؛ آیا این مبلغ واقعاً رهن است؟ و سؤال دیگر اینکه آیا پرداخت چنین مبلغی مشروع است؟
آنچه در مورد ماهیت پیش‌پرداخت به نظر می‌رسد جای دادن آن در قالب قراردادهای خصوصی مشمول ماده 10 قانون مدنی است که در چنین فرضی، نه تنها این قرارداد خلاف قانون و نظم عمومی نیست، بلکه توافقی است که در اغلب موارد نفع هر دو طرف عقد اجاره را دربر دارد. مثلاً اگر مال‌الاجاره خانه‌ای از قرار ماهی 200 هزار تومان باشد، موجر و مستأجر توافق می‌کنند که بنا بر عرف بازار مستأجر مبلغی ودیعه بدهد و مبلغی به عنوان اجاره هر ماه پرداخت کند؛ این روال نه تنها خدشه‌ای بر صحت عقد اجاره وارد نمی‌کند، در فرضی که مستأجر اندوخته‌ای بدون مصرف در اختیار دارد و در مقابل، از توان پرداخت مال‌الاجاره بیشتر عاجز است، به نفع اوست که آن اندوخته را به موجر دهد و در عوض اجاره‌بهای کمتری بپردازد. موجر نیز در مدت اجاره از پول فوق، فایده‌ای می‌برد یا به وسیله آن از بانک وام می‌گیرد یا دیگری عملیات بر روی آن انجام می‌دهد و در عین حال، تصرفات موجر در پول پیش مستأجر مجاز بوده و از سوی مستأجر ممنوع
نشده است.
به عبارتی، بر اساس یک توافق ضمنی هر دو به عملیات مزبور رضایت داده‌اند و در نهایت، موجر کل مبلغ دریافت شده را به مستأجر برگردانده و در عین حال از منافع آن نیز بهره‌مند شده است.
این یک قرارداد خصوصی معتبر و نافذی است که نه تنها بقای عقد اجاره را خدشه‌دار نمی‌کند، بلکه در بطن عقد اجاره نیز، طرفین یک نوع عقد معوض خصوصی و معتبری را با یکدیگر منعقد کرده‌اند که در لزوم و نفوذ آن تردیدی وجود ندارد. علاوه بر اینکه، نه تنها قانون آن را منع نکرده‌اند بلکه عرف نیز آن را پذیرفته است و به هر حال فرقی هم نمی‌کند که ماهیت آنچه باشد، تنها باید گفت که در قالب عقود معین نمی‌گنجد و ماهیت خاص خود را دارد، همان چیزی که ماده 10 قانون مدنی نیز آن را معتبر و نافذ شمرده است.
تفاوت پیش‌پرداخت با رهن
اما به چه دلیل مبلغی را که در ابتدا پرداخت می‌شود رهن نمی‌دانیم؟ در مورد رهن نبودن پول پیش در قراردادهای اجاره، بعضی به این دلیل استناد جسته‌اند که مال مرهون باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است ماده 774 قانون مدنی ولی پول پیش عین نیست و دین است. حال آنکه به نظر می‌رسد پول، عین است. اگر عین را شی‌ء خارجی قابل لمس بدانیم که به حس در می‌آید، پول نیز همین وصف را دارد در عالم خارج قابل لمس کردن و شمارش کردن است بنابراین به هیچ‌وجه نمی‌توان خود پول را با ثمن بیع و… مقایسه کرد.
آنچه به موجب بیع بر عهده و ذمه قرار می‌گیرد و ثمنی که ما آن را دِین می‌دانیم، چیزی است که به جهت یک عقد معوض، در یکی از عوضین قرار گرفته و همان‌طور که ماده 362 قانون مدنی بدان اشاره دارد از آثار آن عقد است. مثلاً در عقد بیع، به موجب بند 4 ماده 362 قانون مدنی، عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند، عقد بیع مشغول شدن ذمه برای یک دین است به این معنی که بایع مدیون به تسلیم عین است. در مورد ثمن یا پول مبیع فروخته شده نیز همین استدلال جاری است، یعنی مشتری، مدیون به تأدیه ثمن است و این ثمن همان عین پول است.
به‌علاوه در معاملات ارزی که مثلاً مقداری دلار در معاوضه با هم ارزش خود با ریال، مارک و…معامله می‌شود، دو عین با هم مبادله می‌شوند، نه دو دین.
بنابراین رهن ندانستن پول پیش در استدلال ما، به دلیل دین بودن آن نیست، زیرا معتقدیم که پول، دقیقاً عین است، بلکه در ماهیت عقد رهن به اختلاف آن با پول پیش بر می‌خوریم. در ماده 786 قانون مدنی ثمره رهن و زیادتی را که ممکن است در آن حاصل شود- در صورت اتصال- جزو رهن و در صورت انفصال متعلق به راهن دانسته است. حال آنکه همان‌طور که قبلاً هم اشاره شد، در پول پیش، مالک (موجر) تصرف کرده و از تصرف نیز هدفی جز استیفای منفعت ندارد و به هیچ‌وجه نیز منفعت عایدی را به مستأجر مسترد نمی‌کند.
از طرف دیگر، بنابر ماده 789 قانون مدنی رهن در ید مرتهن امانت محسوب می‌شود، بنابراین مرتهن مسئول تلف یا ناقص شدن آن نخواهد بود. امانت بودن رهن در ید مرتهن، اقتضای عدم تصرف مالکانه را دارد اما موجر از پول پیش در مدت عقد اجاره استفاده می‌کند و منافع آن را مالک می‌شود. موضوع دیگر آن است که عدم مسئولیت در مقابل تلف یا نقص، همان چیزی است که با ماهیت پول پیش تعارض دارد. اگر این پول در ید موجر تلف شود، مستأجر مسئولیتی ندارد اما موجر مسئولیت برگرداندن کل آن را به هر نحوی که توانایی دارد، عهده‌دار است.
در نهایت مهم‌ترین مسئله‌ای که در مورد عقد رهن وجود دارد ولی در پول پیش قراردادهای اجاره موجود نیست، وجود دین است. بر اساس مواد 771 و 775 قانون مدنی این عقد به تبع وجود یک دین تشکیل می‌شود و از همین روست که یکی از اوصاف عقد رهن را تبعی بودن آن می‌دانیم. برای انعقاد عقد رهن که در آن مالی به وثیقه گذاشته می‌شود الزاماً مالی در ذمه مدیون وجود دارد و در صورت نبود دین یا عدم مشغولیت ذمه، به وثیقه گذاشتن و رهن نهادن مال به مرتهن بدون وجهه و بی‌دلیل خواهد بود؛ حال آنکه در قرارداد اجاره، اصولاً مستأجر دین و ذمه‌ای نسبت به موجر ندارد که بخواهد به تبع آن پول پیش را به رهن بگذارد. منبع:جام جم آنلاین


نوشته شده توسط:صادق کاخکی - 11476 مطلب
پرینت اشتراک گذاری در فیسبوک اشتراک گذاری در توییتر اشتراک گذاری در گوگل پلاس
بازدید: ۵۸
برچسب ها:
دیدگاه ها

تصویر امنیتی را وارد کنید *